“Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri”, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipidir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2017/2272 K: 2017/2022 T: 20.12.2017
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılan davalarda inşaatın devamlılık göstermesi ve inşaat seviyesinin sürekli değişebileceği dikkate alındığında önceki tarihli davanın konusu ile sonraki davanın konusunda ayniyet bulunmamakta ve önceki davada verilen hüküm sonraki dava için kesin hüküm oluşturmamaktadır. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2017/2271 K: 2017/2021 T: 20.12.2017
Hakkın kendisine devredildiğini iddia eden üçüncü taraf, yüklenicinin edimini yerine getirdiğini, bir başka ifade ile şahsi hakkı talebe hak kazandığını arsa malikine (borçluya) kanıtlamalıdır. Bu nedenle yüklenici ile arsa sahipleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunun kabulü gerekir. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2017/1765 K: 2020/1033 T: 15.12.2020
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri gereğince yükleniciye yapılan pay devrinin gerçek satış sayılamaz. Gerçek bir satışa konu olmayan, satım niteliğinde bulunmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2017/2265 K: 2017/1435 T: 22.11.2017
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede yasaklanmamış ise teslim borcunu yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir. Temellük eden üçüncü kişi de (yüklenici edimini yerine getirmiş olmak kaydıyla) alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2017/1611 K: 2018/1128 T: 23.5.2018
Gerek yüklenicinin (müteahhitin) gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak devralan kişilerin, yapılan inşaat karşılığında bağımsız bölümlerin devrini isteme hakkını arsa sahiplerine karşı ileri sürebilmesi için, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2014/724 K: 2016/168 T: 24.2.2016
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin edimini sözleşmeye uygun olarak süresinde ifa etmeyerek temerrüde düştüğü durumda, edimini ifa etmeyen yüklenicinin arsa sahibinden aynen ifayı isteme hakkının bulunmadığı. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2014/718 K: 2015/1433 T: 27.5.2015
3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununda nelerin katma değer vergisi doğuracağı tek tek sayılmıştır. Anayasanın 73. maddesi ile birlikte düşünüldüğünde, arsa payı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan karşılıklı edimlerin katma değer vergisi doğurmayacağı açıktır. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2014/569 K: 2016/181 T: 26.2.2016
Arsa payı karşılığı yapım sözleşmesinin feshedilmesi durumunda, arsa sahibi tarafından, yüklenici adına avans niteliğinde yapılan bir satış niteliğinde olmayan, kendi nam ve hesabına yapılan satışlarda tapu siciline güven ilkesinin uygulanması gerekir. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2014/324 K: 2015/2787 T: 4.12.2015
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince, arsa sahibi tarafından yükleniciye ya da onun istemiyle üçüncü kişi veya kişilere yapılan taşınmaz ya da taşınmaz payı temliki, inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla verilen “avans” niteliğinde olup paydaş tarafından yapılan temliklerde ön alım hakkı kullanılamaz. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2012/592 K: 2013/65 T: 16.1.2013
Yüklenicinin edimini zamanında yerine getirmemesi durumunda seçimlik hakların kullanılması için arsa sahibi tarafından süre verilmesi gerekir. Ancak borçluya “süre verilmesi etkisiz olacak” ise borçluya aynen ifa için herhangi bir süre verilmeden de alacaklı tarafından seçimlik haklar kullanılabilmektedir. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2012/177 K: 2012/548 T: 12.9.2012
Sözleşmede eserin teslim süresi kararlaştırılmamış, teslim süresini belirleme yetkisi arsa sahibine tanınmış ise arsa sahibi, bu yetkisini kullanırken, objektif iyi niyet kurallarına uygun davranmalı ve haklı nedenlere dayalı gecikmeler hariç, eserin niteliğinin ve büyüklüğünün gerektirdiği imalât süresi içinde eseri tamamlamalıdır. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2012/162 K: 2012/217 T: 21.3.2012
Eser sözleşmesinin iki tarafa borç yükleyen sözleşme olması özelliğinden dolayı temerrüt halinde, temerrüdün sonuçları bakımından BK. m.106-108’deki düzenlemelere tabidir. Bu maddede, iki tarafa borç yükleyen sözleşmeyle temerrüde düşen borçluya karşı, alacaklıya üç ayrı seçimlik hak tanınmıştır: Bunlar; aynen ifa ve gecikmeden dolayı tazminat isteme hakkı; aynen ifayı reddederek ademi ifa sebebiyle müspet zararını talep hakkı; sözleşmeyi feshederek menfi zararını isteme hakkı olarak sayılabilir. Bunların kullanılması için borçlunun temerrüde düşmesi gerekir. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2012/161 K: 2012/216 T: 21.3.2012
Eser sözleşmesinin iki tarafa borç yükleyen sözleşme olması özelliğinden dolayı temerrüt halinde, temerrüdün sonuçları bakımından BK. m.106-108’deki düzenlemelere tabidir. Bu maddede, iki tarafa borç yükleyen sözleşmeyle temerrüde düşen borçluya karşı, alacaklıya üç ayrı seçimlik hak tanınmıştır: Bunlar; aynen ifa ve gecikmeden dolayı tazminat isteme hakkı; aynen ifayı reddederek ademi ifa sebebiyle müspet zararını talep hakkı; sözleşmeyi feshederek menfi zararını isteme hakkı olarak sayılabilir. Bunların kullanılması için borçlunun temerrüde düşmesi gerekir. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2010/193 K: 2010/235 T: 28.4.2010
Arsa karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasını öngören ön sözleşmelerde taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde seçimlik haklardan birisinin alacaklı tarafından kullanılması, meselâ “fesih” hakkının seçilmesi ancak ve ancak temerrüde düşen borçluya, borcun ifa edilmesi için uygun bir mehil verilmesi veya uygun bir mehil tayininin hâkimden istenmesi halinde olanaklıdır. Bütün bunlar yerine getirilmiş olunsa da bir tarafın fesin iradesine, diğer tarafın karşı koyması halinde ön sözleşmenin de başlı başına bir akit olma özelliğinden dolayı fesih için de mutlaka mahkeme hükmü gerekecektir. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2017/2273 K: 2017/2023 T: 20.12.2017
Müteahhitin kendisine arsa sahibinden düşecek bağımsız bölümleri sattığını ve hakkın kendisine devredildiğini iddia eden kişi, yüklenicinin edimini yerine getirdiğini, bir başka ifade ile şahsi hakkı talebe hak kazandığını arsa malikine (borçluya) kanıtlamalıdır. Bu nedenle yüklenici ile arsa sahipleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunun kabulü gerekir. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2018/174 K: 2021/1712 T: 21.12.2021
Müteahhitin arsa sahibinden alacağı daireleri başkalarına devrederek yaptığı temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi TBK’nın 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Bu itibarla, bu tür davalarda mahkemece öncelikle, yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) vs. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2018/453 K: 2021/1702 T: 16.12.2021
Gecikme tazminatı kural olarak sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden, eserin eksiksiz ve ayıpsız şekilde sözleşmeye uygun biçimde kullanıma elverişli olarak teslim edildiği ya da arsa sahibinin teslimden önce bağımsız bölümleri fiilen kullanmaya başladığı tarihe kadar ihtirazı kayıt aranmaksızın istenebilir. Sözleşmeye göre teslim oturma iznine (iskân ruhsatı) bağlanmış olup da daha önce fiilî teslim yoksa, gecikme tazminatı iskân ruhsatının alındığı tarihe kadar hesaplanır. Zira yapı kullanma izin belgesi, ufak çapta eksiklikler bulunsa bile bağımsız bölümün oturmaya elverişli olduğunun kanıtıdır ve binanın tamamlandığını gösterir. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2018/1057 K: 2021/1756 T: 23.12.2021
Yükleniciden daire alan kişiler arsanın gerçekte yükleniciye ait olmadığını, payın kat karşılığı verildiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi hâlinde kendilerine bırakılan arsa paylarında haklarının doğmayacağını bilmekte veya bilebilecek durumda olduklarından arsa sahibi tarafından avans olarak verilen arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devralmışlardır. Haklarında iyiniyet iddiası ileri sürülemeyeceği gibi TMK’nın 1023. maddesinin de uygulanma olanağı bulunmadığından bu davalılar üzerine kayıtlı hisselerin iptali ile davacı arsa sahibi mirasçıları adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesi gerekir. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2019/695 K: 2022/909 T: 14.6.2022
Kural olarak tapudan üçüncü şahsa pay devreden arsa sahibinin bu devrin yüklenicinin talimatı ile yapıldığını aynı derecede delillerle ispat etmesi zorunlu olup, davalı arsa sahibinin yazılı belge niteliğinde olan resmî senedin aksini, başka bir ifadeyle davacının isteği üzerine satış yaptığına dair savunmasını yüklenici ile bağımsız bölümü satın alan üçüncü kişiler arasında yapılan alacağın temliki niteliğindeki belge ile, satın alan üçüncü kişilerin bunu doğrulayan beyanı ile, üçüncü kişiler tarafından satış bedelinin yükleniciye ödendiğine dair banka kaydı, havale ya da resmî belge ile kanıtlaması mümkündür. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2020/71 K: 2022/1278 T: 11.10.2022
Paylı mülkiyete konu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olması için tüm ortakların veya müşterek paydaşların katılımıyla yapılması zorunlu olduğu gibi sözleşmenin feshinin de tüm paydaşlar tarafından talep edilmesi gerekir. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2021/108 K: 2022/1929 T: 28.12.2022
Arsa sahiplerinin yapım aşamasında yükleniciye veya yüklenicinin göstereceği üçüncü kişilere pay devri, inşaata finansman sağlayabilmesi için yükleniciye verilmiş avans niteliğindedir. Sözleşme gereği yükleniciye isabet eden bağımsız bölümleri arsa sahiplerinden satın alan üçüncü kişilerin hakları, sözleşme geriye etkili olarak feshedildiği için korunamayacak iken sözleşme gereği arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümleri arsa sahiplerinden satın alan üçüncü kişilerin hakları ise muhafaza edilecektir. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2021/194 K: 2023/411 T. 3.5.2023
İnşaatın kısa sürede tamamlanması amacıyla inşaatın başında bu sözleşme uyarınca tapuda devir yapılmasına rağmen, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmeden dönüldüğünde artık tapuda yapılan devrin sebebi ortadan kalkacak ve kayıt yolsuz tescile dönüşecektir. Avans niteliğindeki bu paylar, yüklenici temerrüde düştüğünde arsa sahibi tarafından geri istenebilir ve yüklenici ile bağımsız bölüm almak üzere sözleşme yapan üçüncü kişiler, tapuda yapılan devre rağmen bu payları arsa sahibine iade etmek zorundadır. Bu durumda üçüncü kişiler için TMK’nın 1023 üncü maddesi uygulanamaz. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2021/669 K: 2023/412 T: 3.5.2023
Yargıtay’ın yerleşik içtihat ve uygulamalarına göre, sözleşmenin düzenlendiği tarihten davanın açıldığı tarihe kadar uzun süreler, arsa sahibi açısından tahammül edebileceği makul bekleme süresini aşmasına neden olur, bu süreden sonra arsa sahibinden askıda kalan sözleşme ile bağlı kalması beklenemeyecektir. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2022/111 K: 2022/1714 T: 13.12.2022
Her ne kadar imar plan değişikliği tarafların iradesi dışında idari makamlardan kaynaklanan nedenlerle sonuçlandırılamamış ve bu durumdan dolayı arsa sahipleri ile yüklenici şirkete herhangi bir kusur yüklenemeyecek ise de, Yargıtay’ın yerleşik içtihat ve uygulamalarına göre, sözleşmenin düzenlendiği tarihten davanın açıldığı tarihe kadar geçen yedi yıllık süre arsa sahipleri açısından tahammül edebilecekleri makul bekleme süresini aşmış olup, bu süreden sonra arsa sahiplerinden sözleşme ile bağlı kalmaları beklenemeyecektir. Sözleşmenin feshine karar vermek gerekir. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2022/447 K: 2023/1136 T: 22.11.2023
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi tarafından, yüklenicinin temerrüdü ya da sözleşmeye aykırı davranması hâlinde sözleşmenin geriye etkili olarak feshi talebi ile birlikte yüklenicinin taşınmaza el atmasının önlemesinin talep edilmesi mümkündür. Yapılacak yargılama sonucunda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verildiğinde yüklenicinin sözleşme konusu taşınmaza el atmasının önlenmesine de karar verilebileceği gibi her iki talebin de ayrı davaların konusunu oluşturması mümkündür. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2022/726 K: 2022/1845 T: 27.12.2022
Yargıtay’ın yerleşik içtihat ve uygulamalarında yüklenicinin anahtar teslim olarak inşaatı yapıp teslim etmeyi üstlenmiş olması durumunda “anahtar teslim” ibaresinin yapı kullanma izin belgesinin (iskân ruhsatının) alınması koşulunu da içerdiği kabul edilmektedir. Yüklenici bu edimini yerine getirmeden arsa sahibinden edimini yerine getirmesini isteyemez. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2023/843 K: 2024/45 T: 31.1.2024
3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. maddesinde yer alan düzenlemeler dikkate alındığında yapı kayıt belgesi, imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup yapıyı imara uygun hâle getirmemektedir. Yapı kayıt belgesi yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olup yapının kullanılmasına ilişkin geçici bir statü sağlamaktadır. Bu durumda davalı yükleniciye ruhsata aykırılıkları gidermesi için süre verilip fırsat tanınmasına karşılık yüklenici edimini ifa etmediği ve alınan yapı kayıt belgesi binayı imara uygun hâle getirmeyeceği kabul edilmelidir. Devamını Oku
Yargıtay Büyük Genel Kurul E: 1983/3 K: 1984/1 T: 25.1.1984
İnşaat sözleşmelerinde müteahhidin kendi kusuruyla iş muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin iş sahibi tarafından feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak Borçlar Kanununun 106 108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekeceği; ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medenî Kanunun 2. maddesi hükmü gözetilerek, sözleşmenin feshinin ileriye etkili sonuç doğuracağı. Devamını Oku
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2022/69 K: 2022/1050 T: 28.6.2022
Mahkemece yüklenici edimini yerine getirmediği için geriye etkili olarak feshine karar verilen sözleşme konusu inşaattan taşınmazı satın alan davalı, araya dava dışı üçüncü kişiler girse dahi, arsanın gerçekte yükleniciye ait olmadığını, payın kat karşılığı verildiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi hâlinde kendisine bırakılan bağımsız bölümde hakkının doğmayacağını bilmekte veya bilebilecek durumda olduğundan, arsa sahibi tarafından yükleniciye avans olarak verilen bağımsız bölüm tapusunun iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devralmıştır. Davalının iyi niyet iddiası dinlenemeyeceği gibi TMK’nın 1023. maddesinin uygulanma olanağı da bulunmadığından, mahkemece davalı üzerine kayıtlı bağımsız bölüm tapusunun iptali ile davacı arsa sahibi kooperatif adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesi isabetli ve yerinde olmuştur. Devamını Oku
