Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkına sahip olduğunu düzenleyen 5403 sayılı Kanunun 8/i maddesi, 7255 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılmıştır. Bu madde yürürlükten kaldırıldıktan sonra sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkı bulunmamaktadır. Yürürlükten kaldırılmadan önce yapılan satışlarda, madde yürürlükten kaldırıldıktan sonra bu maddeye dayanılarak önalım hakkı davası açılamaz.
Taraflar arasındaki ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalının Isparta ili Eğirdir ilçesi … Köyü 138 ada 49 parsel … 3678,40 m² yüzölçümündeki taşınmazı 03.05.2019 tarihinde … …’den 160.000,00 TL’sine satın aldığını, davacının dava konusu parsele sınırdaş 57 parselin maliki olduğunu ileri sürerek yasal ön alım … nedeni ile davalı adına tapuda kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP: Davalı cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazın … Köy’ü köy yerleşik alan sınırları içerisinde bulunduğunu, bu nedenle 3194 … İmar Kanunu 27/4 maddesi uyarınca Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerinin uygulanamayacağını, dava konusu taşınmazın sınırdaşı olan ve davacının maliki olduğu 57 parsel … taşınmazın içerisinde davacının ikametgah olarak kullanmış olduğu 3 katlı evinin bulunduğunu, yine dava konusu taşınmazın sınırdaşı olan 58 parsel … taşınmazda … Sağdur’un ikamet olarak kullandığı 3 katlı ev bulunduğunu, dava konusu taşınmazı üzerine ev yapmak için satın aldığını beyanla davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; “15.05.2014 tarihli ve 29001 … Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 6537 … Kanunun 5. maddesi ile 5403 … Kanuna eklenen 8/İ maddesinin ikinci fıkrası gereğince; “Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.
Önalım hakkının kullanılmasında … Medenî Kanunu hükümleri uygulanır” hükmünü içermektedir.
3194 … İmar Kanunu’nun 27/3–(Değişik: 12.07.2013-6495/73 md.) maddesinde; ” Köy yerleşik alan sınırı içerisinde, 3/7/2005 tarihli ve 5403 … Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleri uygulanmaz” düzenlemeleri mevcuttur.
Yukarıda belirtilen yasal düzenlemelere göre 5403 … Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na dayanarak önalım hakkının kullanılması ile ilgili olarak da TMK’nın 732 vd maddelerinin esas alınması düzenlenmiştir.
Somut olay değerlendirildiğinde; Dava konusu taşınmazın köy yerleşik alanı içerisinde kaldığı, Isparta İl Özel İdaresi Müdürlüğü’nün 02/12/2020 tarihli yazısı ile ve 08/07/2021 tarihli bilirkişi raporu ile sabit olmakla İmar Kanunun 27/3.maddesindeki “Köy yerleşik alan sınırı içerisinde 03/07/2005 tarihli ve 5403 … Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu Hükümleri uygulanmaz.” düzenlenmesi gereğince önalım davası açılamaz. Dava konusu taşınmazın köy yerleşik alan sınırı içerisinde kaldığı sabit olmakla İmar Kanunu’nun 8/ğ ve 27/3. maddesi gereğince 5403 … Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerinin uygulanmayacağı, dava konusu taşınmazın 5403 … Kanun kapsamında kalmadığı ve davacının 5403 … Yasanın 8/i maddesi gereğince önalım … bulunmadığı anlaşılmakla bilirkişi ek raporları, Isparta İl Özel İdaresi Müdürlüğü’nün 02/12/2020 tarihli yazısı ve İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi’nin 2019/1658 Esas-2021/874 Karar … 08/04/2021tarihli emsal kararı hükme esas alınarak davanın reddine karar verilip aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.” şeklindeki gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar: İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri: 1. Dava konusu ön alım hakkına konu taşınmazın; “köy yerleşim yeri içerisinde kalıp kalmadığı, tarımsal faaliyet yapılacak bir taşınmaz olup olmadığı, taşınmazların fiili kullanım şeklinin değerlendirilmesi” gerektiğini, bir önceki raporda da belirtildiği gibi dava konusu taşınmazın fiilen arsa vasfına dönüşmediğini, tarımsal amaçlı olarak kullanılan elma dikili bir bahçe olduğunu,
2. Davalı parselle davacıya ait parsel arasında tarımsal bütünlük oluştuğunu, taşınmazın fiilen arsa vasfına dönüşmediğinin mahkeme heyetince de görüldüğünü, dava konusu parselin tarla vasfında olduğunu, düz düze yakın eğimli sulanabilir tınlı toprak yapısına sahip olduğunu,18.07.2018 tarih ve 2624 yevmiye numarası ile büyük ova koruma alanı içine alındığını ileri sürmüştür.
C. Gerekçe ve Sonuç: Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; “5403 … Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda 6537 … Yasa ile 30.04.2014 tarihinde yapılan değişiklikle tarımsal arazinin parçalanarak bütünlüğünün bozulmasını engellemek ve asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altındaki tarım arazilerinin komşu parsellerle birleşmesini sağlamak amacıyla sınırdaş arazi malikine önalım … tanınmıştır. Yasanın metninde ve gerekçesinde önalım … ile ilgili … Medeni Kanunun hükümlerine atıf yapılmış, farklı bir koşul getirilmemiştir. Bu nedenle tarımsal arazinin devri halinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri dava yolu ile önalım hakkını kullanabileceklerdir.
3194 … İmar Kanununun 12/7/2013 tarih ve 6495 … Yasanın 73 maddesi ile değişik 27/3 maddesi uyarınca ” Köy yerleşik alan sınırı içerisinde, 3/7/2005 tarihli ve 5403 … Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleri uygulanmaz.” hükmü öngörülmüştür.
Somut olayımıza gelince; dosya arasında mevcut tapu kaydına göre davaya konu Isparta ili Eğirdir ilçesi … köyü 138 ada 49 parsel … taşınmaz tarla niteliği ve 3678,40 m2 yüzölçümü ile tapuda kayıtlı olup taşınmazın önceki maliki … … tarafından 02.05.2019 tarih ve 1529 yevmiye numaralı resmi senetle davalı …’e satıldığı, satış bedelinin 160.000 TL alıcının ödediği masrafın ise 3.200,00 TL olduğu, davacı tarafından 08/05/2019 tarihinde eldeki davanın açıldığı görülmektedir. Dosya arasında mevcut Isparta İl Özel İdaresi Müdürlüğü’nün 02/12/2020 tarihli yazısı ile; davaya konu … köyü 138 ada 49 parsel … taşınmazın … Köyü köy yerleşik alanı ve civarı sınırı içerisinde kaldığı, bu nedenle 5403 … yasa kapsamı içerisinde bulunmadığı, 3194 … imar kanunu kapsamında değerlendirildiği bildirilmiştir. İlk derece mahkemesince mahallinde yapılan keşif sonucunda alınan bilirkişi raporu rapora ekli fotoğraflar ve uydu görüntüsünden de taşınmazın bitişiğinde yerleşim olduğu açıkça görülmektedir. Bu durumda yukarıda açıklanan 3194 … İmar Kanununun 27/3 maddesindeki emredici hüküm uyarınca davaya konu taşınmaz hakkında 5403 … Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve dolayısıyla anılan yasanın satış ve dava tarihinde yürürlükte bulunan mülga 8/i-2 maddesi hükmü uygulanamayacağından ilk derece mahkemesince davanın reddine dair yazılı şekilde karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmamaktadır…” biçimindeki gerekçesiyle, davacı vekili tarafından ileri sürülen istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar: Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri: İstinaf başvuru dilekçesindeki sebepler ile hüküm temyiz edilmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme: Uyuşmazlık, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk: 1. 30.04.2014 tarihli ve 6537 … Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunla, 5403 … Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda değişiklik yapılmış ve Kanuna “Ön alım …” kenar başlıklı 8/i maddesi eklenmiştir.
2. Bu maddenin ikinci fıkrası uyarınca, tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de ön alım hakkına sahip olduğu; tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş maliklerin önalım haklarını kullanamayacağı; ön alım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikinin ön alıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrini talep edebileceği ve ön alım hakkının kullanılmasında … Medenî Kanunu hükümlerinin uygulanacağı hükmü yer almaktaydı.
3. Sınırdaş tarım arazisi maliklerine ön alım … veren 8/İ maddesinin ikinci fıkra hükmü, 15 Mayıs 2014 tarihli ve 29001 … Resmî Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiş; 28.10.2020 tarihli ve 7255 … “Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun”un 20 nci maddesiyle yürürlükten kaldırılmıştır. 7255 … Kanun 4 … 2020 tarihli ve 31294 … Resmî Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiştir.
3. Değerlendirme
1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 … Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 … Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 04.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.