Mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.
Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairemizce, Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; dava konusu 260 ada 1 parsel sayılı taşınmazda dava dışı 3. kişi tarafından 05.05.2014 tarihinde 707/2340 oranındaki payın davalıya satışı ile ilgili davacının ön alım hakkı bulunması nedeniyle davalıya ait payın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davalının dava konusu payı dava dışı …’ciden gerçekte 1.027.000,00 TL’ye satın aldığını, bu bedelin 827.000,00 TL’sinin banka havalesi ile satıcının vekili … …’ın hesabına 05.05.2014 tarihinde ödendiğini, kalan 200.000,00 TL’nin ise satıcıya elden verildiğini, satış tarihi ile dava tarihi arasında geçen süre dikkate alınarak mahkemece dava konusu payın değerinin keşfen belirlenmesi gerektiğini, yasal ön alım hakkının resmi akitte gösterilen satış bedeli üzerinden kabul edilmesi halinde davacının sebepsiz zenginleşeceğini belirterek davanın reddini savunmuş, 30.10.2015 havale tarihli dilekçesi ile cevabını ıslah ederek fiili taksim iddiasında bulunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: İlk Derece Mahkemesinin 13.11.2019 tarihli ve 2015/334 Esas, 2019/263 sayılı kararıyla; davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuran
İlk Derece Mahkemesinin 13.11.2019 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 28.01.2021 tarihli ve 2021/21 Esas, 2021/134 Karar sayılı kararıyla; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin 28.01.2021 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairemizin 10.02.2022 tarihli 2021/2632 Esas, 2022/961 Karar sayılı ilamında özetle; “İlk Derece Mahkemesinin dava konusu taşınmazda fiili taksim olup olmadığı hususunda yaptığı araştırmanın yeterli olmadığı,….davacının kullandığı ve davalıya pay satan …’nin kullandığı ayrı ayrı bölümler bulunup bulunmadığı belirlenerek, çelişkili beyanlar varsa giderilerek ve tanıklarca gösterilecek yerler fen bilirkişisi tarafından düzenlenecek krokide denetime elverişli şekilde işaretlenmek suretiyle eylemli paylaşmanın mevcut olup olmadığı saptanmalı, varılacak sonuca göre bir karar verilmelidir.” gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesinin esastan ret kararının kaldırılmasına, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesinin 12.09.2023 günlü 2022/260 Esas, 2023/444 sayılı kararında “ön alım hakkının şartlarının oluştuğu” gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri: Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; kararın kötüniyetli kişiye cevaz veren nitelikte olduğunu, dava konusu payın gerçek değerinin belirlenmediğini, taşınmazda fiili taksim bulunduğunu, tanık beyanlarının çelişkili olduğunu, bilirkişi raporunda tüm paydaşların kullandığı kısımların gösterildiğini, davacının fiili taksime itirazının bulunmadığını, taşınmazın üzerine inşa edilen evlere de itiraz edilmediğini, paydaşların paylarına karşılık gelen alanı kullanmalarının gerekmediğini, davalının dava konusu payı 1.027.000,00 TL’ ye sayın aldığını, satış tarihli banka dekontunun dosyada mevcut olduğunu, satış tarihi ile dava tarihi arasında yaklaşık 15 aylık bir zaman geçtiğini, bu zaman zarfında bölgede yapılan yatırımlar, kurulan ticari merkezler ile ekonomik ölçülerde yaşanan ciddi değişimlerin taşınmazın değerini çok etkilediğini, taşınmazın değerinin keşfen belirlenerek dava tarihindeki değeri ile ön alım hakkının kullanılması gerektiğini, davacının iyiniyetli olmadığını, dürüstlük kuralına uygun davranmadığını ileri sürerek temyiz isteminde bulunmuştur.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme: Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732 nci maddesi şöyledir:
“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”
Aynı Kanunun 734 üncü maddesinde; “Ön alım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.”
3. Değerlendirme
1. Davalı vekilinin iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Ön alım hakkının kullanılmasıyla, bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile, davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup, bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.
3. Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerekçekleştirmiş olacaklardır.
4. Somut olaya gelince; davalı 05.05.2014 tarihli resmi senet ile dava dışı satıcı … 707/2340 oranındaki payını 200.000,00 TL bedel ile satın almış ön alım bedeli ön inceleme tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, bedelin vadesiz mevduat hesabına depo ettirilmesine karar verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir. Bu doğrultuda mahkemece, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı 204.182,50 TL’nin ön inceleme tarihi olan 18.03.2016 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenmeli, belirlenen bu miktardan depo edilen (nemalı veya nemasız) miktar ile nemalandırılmış ise nema miktarı çıkarıldıktan sonra aradaki farkın da depo edilmesine karar verilmelidir. Mahkemenin vezneye yazdığı 26.06.2020 tarihli nemalandırma yazısının akıbeti de dikkate alınmalıdır. Belirtilen eksiklikler giderildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeplerle kararın bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine, Karara karşı karar düzeltme yolu kapalı olduğuna, 29.02.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.