Önalım hakkı pay satışından 11 yıl sonra kullanılmıştır. Aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlarla enflasyon olgusunun önalım bedelinin belirlenmesine etkisi de kabul edilmelidir. Bu hakkın şu veya bu sebeple geç kullanılmasından (somut olayda satışından 11 yıl sonra ferağ verilmesi) dolayı davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır
DAVA: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 22.04.2014 gününde verilen dilekçeyle önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 23.12.2014 tarihli hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR: Davacı, paydaşı olduğu 7 Sayılı parselin dava dışı önceki paydaşlarının paylarını satış yoluyla davalılara devrettiklerini ileri sürerek, önalım sebebiyle payın adına tescilini istemiştir.
Davalılar; Dava konusu 7 parsel sayılı taşınmaz ile komşu 6 parsel sayılı taşınmaz malikleri ve …. Yapı Kooperatifi arasında 01.05.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, yüklenici Kooperatifin sözleşme gereği edimini yerine getirmediğini 02.04.2003 tarihli Satış Vaadi Sözleşmesi ile Kooperatifin hak ve borçlarının üstlenildiğini ve Satış Vaadi Sözleşmesinin tapuya şerh edildiğini, Kooperatif aleyhine dava açıldığını üç ayrı protokol yapıldığını, inşaatın tamamlanması için ….Medikal Ltd. Şti. ile sözleşme yapıldığını, inşaatın gecikmesi, iştirak halinde ortaklığın bulunması sebebiyle tapu devrinin ancak 19.02.2014 tarihinde yapıldığını, davacının tüm bu durumları bildiğini ve önalım hakkını kullanmasının iyiniyetle bağdaşmadığını, önalım kullanma hakkını kullanmasının hukuka uygun görülmesi halinde ise taşınmazın gerçek değerinin ödenmesini istediklerini beyanla davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 04.12.2015 gün ve 2014/6-324 – 2015/2787 Sayılı onama ilamında da açıklandığı üzere; Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla da kullanılabilir hale gelir.
Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır.
Öte yandan; şuf’alı payın dair olduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin tasarrufunda ki yeri ve ona tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı şeklinde yapılan işlem sebebiyle önalım hakkını kullanması Medeni Kanunun 2. maddesinde yer alan objektif iyiniyet kuralı ile bağdaşmaz. Kötüye kullanılan bu hak kanunen himaye görmez. 14.12.1951 gün ve 17/1 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bu hususun davanın her aşamasında ileri sürülmesi, hatta mahkemenin kendiliğinden nazara alınması gerekir. Savunmanın genişletilmesi bu gibi durumlarda söz konusu değildir.
Dosya da mevcut 01.05.1995 gün ve 10038 yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 02.04.2003 tarih 07969 Yevmiye numaralı Satış Vaadi Sözleşmesi, 29.12.2007 tarihli Yüklenici Kooperatif ile arsa sahipleri arasında düzenlenen ve bağımsız bölümlerin paylaşımını gösteren protokol, inşaatın tamamlanması için yapılan birden fazla protokol, tapu kayıtları ve tüm dosya içeriği incelendiğinde;
Öncelikle yapılan pay devrinin ne amaçla yapıldığının açıklığa kavuşturulması gerekir.
Tarafların paydaş olduğu ve davaya konu edilen taşınmaz başında keşif yapılarak taşınmaz üzerindeki inşaatın hangi aşamada olduğu, bağımsız bölümlerin paylaşımı araştırılarak, satışın ne amaçla yapıldığı, sadece arsa payı satışı mı öngörüldüğü yoksa bağımsız bölüm maliki olmak amacıyla mı yapıldığı konusunda tarafların tüm delillerinin toplanması davalılara yapılmış devirlerin gerçek satış olup olmadığı konusunda TMK’nun 2 ve 3. madde hükümleri uyarınca herkes haklarını kullanırken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğu ilkesi gözetilerek bir değerlendirme yapılması ve oluşacak sonuç çerçevesinde bir hüküm kurulması gerekir.
Eksik inceleme ile yazılı şekil de hüküm kurulması bozma nedenidir.
Kabule göre de; Dava konusu edilen paylar öncelikle 02.04.2003 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile 21.000.000.000 TL bedelle satın alındığı, bedelin ödendiği ve zilyetliğin teslim edildiği ve sözleşmenin 06.05.2003 tarih 4495 Yevmiye numarası ile tapuya şerh edildiği, yukarda açıklanan sözleşmeler gereği tapu ferağının ise ancak 19.02.2014 tarihinde verildiği ve her payın satış değerinin ayrı ayrı gösterildiği görülmüştür.
Mahkemece, 19.02.2014 tarihli resmi akit tablosunda yer alan tüm pay satışlarına dair bedeller ve masrafları dikkate alarak 51.974.52 TL için depo kararı verilmiş ve bu meblağ üzerinden önalım hakkı kabul edilerek yazılı şekilde hüküm kurulmuştur. Uyuşmazlık; önalım hakkına konu edilen payın satış bedelinin hangi tarih itibariyle tespit edilmesi gerektiği noktasında toplanmaktadır.
Kural olarak önalım bedeli, davaya konu payın tapudaki satış bedeli ile davalının bu satım sebebiyle ödediği tapu harç ve masraflar toplamından ibarettir.
Somut olayda şuf’alı pay 2003 tarihinde 21.000.000.000 TL bedelle satışı vaat edilmiş olup yukarda açıklanan sözleşmeler, protokoller ve iştirakın çözülmesi gibi sebeplerle tapu ferağı ancak 2014 yılında verilmiştir. Önalım hakkı pay satışından 11 yıl sonra kullanılmıştır. Aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlarla enflasyon olgusunun önalım bedelinin belirlenmesine etkisi de kabul edilmelidir. Bu hakkın şu veya bu sebeple geç kullanılmasından (somut olayda satışından 11 yıl sonra ferağ verilmesi) dolayı davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. (HGK’nun 14.12.1994 – 6 – 663/841 ve 28.12.1994 tarih 6-673/898)
Hukuk Genel Kurulu kararlarında detaylı biçimde açıklandığı üzere önalım konusu payın, dava tarihine göre belirlenen değerinin depo edilmesi halinde dava kabul edilmelidir. Aksine düşüncelerle gerçek satış bedelini yansıtıp yansıtmadığı araştırılmadan, bu konuda ki savunma üzerinde durulmadan yazılı şekilde depo kararı verilerek hüküm kurulması da usul ve yasaya aykırı olup kabul biçimine göre de bozma nedenidir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan sebeplerle davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istenmesi halinde yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 26.12.2016 tarihinde itibaren oybirliği ile karar verildi.