Taşınmaza ilişkin şufa sözleşmesininyazılı şekilde yapılması yeterlidir. Bu durumda şufa akdinin oluşmadığını ileri sürmek usulsüzdür. Kimse sicilde var olan bir kaydı ve bu kaydın bağlı olduğu evrakı müsbiteyi incelemediği hususunda iyiniyet iddia edemez. Tapu sicil müdürlüğüne gelip taşınmazı satın alan ve bu taşınmaz üzerinde kira akdi şerhini gören davalın kira akdini incelemediği iddiası iyi iyiniyetli kabul edilemez. Bedelde muvazzaya ilişkin iddiası ise akdin tarafalarının bedelde muvazza iddiaları dinlenemeyeceğinden davanın kabulü gerekir.
DAVA: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı onalım davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı vekili ve davalı vekili geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
Davacı vekili tarafından mahkememize verilen dava dilekçesi mahkememiz esas defterine kaydı yapıldıktan sonra yapılan açık yargılaması sonunda:
Davacı vekili dava dilekçesi ile davacı şirketin kiracısı bulunduğu, taşınmazın davalı tarafından satın almış olduğunun bildirilmesi üzerine, yasal süre içerisinde tapuya şerhli bulunan kira sözleşmesi kapsamındaki şufa hakkı nedeniyle Karşıyaka İlçesi, Tuna Mahallesi, 14 Pafta, 49 Ada, 37 Parselde 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13 bağımsız bölümün tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde şufa hakkının tapuya şerh verilmesi gerektiğinin tapu kaydında şufa hakkının ayrıca ve açıkça şerh edilmeyip noterlik kanununa göre yasal bir şufa sözleşmesi bulunmadığından bahis ile açılan davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Uyuşmazlık onalım hakkı sebebiyle tapu iptali tescil davası istemine ilişkindir.
Tüm dosya kapsamı tapu kayıtları, davalı vekilinin sunduğu hukuki mütala, Yargıtay Onursal Üyesi Abdurrahman Aksoy’a ait hukuki görüşler incelenmiş, davacı vekili kendisine verilen yasal süre içerisinde satış bedeli tapu harç ve masraflarını ilgili bankaya yatırmıştır.
Malikin bir kimseye önalım hakkı tanımak üzere yaptığı sözleşmeye onalım sözleşmesi denir. Alım ve geri alım sözleşmelerinden farklı olarak onalım sözleşmesi adi yazılı şekle tabidir. (BK.m.213) Bunun sebebi, ön alım anlaşmasının çoğunlukla kira sözleşmelerine konulan bir kayıt şeklinde görülmesidir. Kanun bu hususta bir kolaylık sağlamak istemiştir.
Tapu sicil kurumunun amacı taşınmaz üzerindeki ayni hakları açıklamak olduğu göz önünde tutulursa, bu sicilin kamuya açık yani ilgili kişilerin incelenmesine açık olması gerektiği kolayca anlaşılır. Bu sebeple, MK: M. 1020 hükmü, ilk iki fıkrasında, tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru Önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Hükmünü koymuştur.
Türk Medeni Kanununun konuyu düzenleyen 1020.maddesinden anlaşılacağı gibi, Türk hukukuna göre, kamuya açıklık prensibi, rastgele her kişinin tapu sicilini incelemesi anlamını taşımamaktadır. Ancak ilgisinin olduğunu inanılır kılan her kişi, kamuya açıklık prensibine dayanarak tapu sicilinde inceleme yapabilir. Kamuya açıklıktan yararlanan kimse, ya tapu sicil memurlarından biri önünde, sicili inceler veya kendisini ilgilendiren hususlarda, birer örnek verilmesini isteyebilir. (TST m. 101/f2)
Mademki ilgili her kişi sicili incelemek imkanına sahiptir, bu imkanı kullanan kişi, sicildeki kaydı göreceğinden imkanı kullanmayan kişi ise, gerekli özeni sarfetmiş olmayacağından kimse sicilde var olan bir kaydı bilmediği hususunda iyiniyet iddia edemez. Nitekim MK.m 1020/f son kamuya açıklık prensibinin bu normal sonucunu Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez tarzında, ifade etmiş bulunmaktadır.
Ancak bu sonuç zabıt defteri tutulan yerlerde uygulanamaz. Zira bir taşınmaza ilişkin bilgilerin tek sayfada gözükmemesi sebebiyle, işleme esas teşkil edecek zabıt defterindeki kayıt ve yollamalardan anlaşılamayan bir hususun bilinmediğinin ileri sürülmesine MK,m 1020’nin engel olması kabul edilemez. Şüphesiz ki buna rağmen bir engelin varlığını bilmesi gerekenler, iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Fakat ispatı gerekir. Aksi halde, MK .m 1020 ye dayanılamaz.
Medeni kanun ayni haklar için söz konusu olan teknik anlamdaki tescil kurumunun yanında bazı kişisel hakların tasarruf yetkisinin kısıtlanması ve geçici tescil’in şerh verilmesi imkanını kabul etmiştir. (MK.m 1009-1011)MK’nun 1009 .maddesinin 1.fıkrasına göre, ancak kanun tarafından şerh verilmesi imkanı kabul edilmiş olan kişisel haklar için bu kurumdan yararlanılabilir. Kira aktide bulardan biridir.
Onalım hakkı davacı tarafından yasal süre içerisinde kullanılmış, kira sözleşmesinin bir maddesi olarak geçen şufa hakkını içeren kira sözleşmesi tapu kaydına şerh edilmiştir. Taşınmaza ilişkin şufa sözleşmesinin BK 213/3 maddesine göre yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Bu durumda şufa akdinin oluşmadığını ileri sürmek usulsüzdür. Davalının şufa akdinden haberdar olmadığı, iyi niyet ve bedelde muvazzaya ilişkin savunmasına gelince MK m 1020/f-son maddesi ve MK 2. maddesi gereğince ilgili her kişi sicili incelemek imkanına sahip olup taşınmazı satın alan davalı sicildeki kaydı göreceği bu imkanı kullanmayan davalının ise gerekli özeni sarfetmiş olmayacağı, kimse sicilde var olan bir kaydı ve bu kaydın bağlı olduğu evrakı müsbiteyi incelemediği hususunda iyiniyet iddia edemez. Nitekim MK .m 1020/f son kamuya açıklık prensibinin doğal sonucudur, tapu sicil müdürlüğüne gelip taşınmazı satın alan ve bu taşınmaz üzerinde kira akdi şerhini gören davalın kira akdini incelemediği iddiası iyi iyiniyetli kabul edilemez. Bedelde muvazzaya ilişkin iddiası ise akdin tarafalarının bedelde muvazza iddiaları dinlenemeyeceğinden aşağıdaki hüküm kurmak gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan dayandığı yasal gerekçeye, dosyadaki delillere ve Hakimin taktirine göre:
- Davanın KABULÜ, ile İzmir ili Karşıyaka ilçesi, Tuna mah 14 pafta 49 ada 37 parsel 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13 nolu bağımsız bölüm tapu kayıtlarının İPTALİ ile davacı adına TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE,
- Karar kesinleştiğinde Vakıflar Bankası Karşıyaka Şube Müdürlüğüne yatırılan 266.380,00 TL onalım bedelinin tüm faizleri ile birlikte istem halinde A. N. oğlu A. Ö.’a ödenmesine,
- Taşınmazın tapu kaydı üzerine konulan ihtiyati tedbirin karar kesinleşinceye kadar devamına,
- 492 Sayılı Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 15.354,90 TL karar harcının 3.838,75 TL si peşin olarak alındığından mahsubu ile bakiye 11.516,15 TL karar harcının davalıdan alınarak Hazineye gelir kaydına,
- Davacı vekilinin hizmet ve mesaisine karşılık hesap edilen taktiren 20.570,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
- Davacı tarafından yapılan toplam 3.896,80 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
Dair karar davacı vekili ile davalı vekilinin yüzlerine karşı Yargıtay yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 28.12.2010