5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na dayanarak önalım hakkının kullanılması ile ilgili olarak da TMK’nın 732 vd maddelerinin esas alınması düzenlendiğine göre, davalı davaya konu taşınmazı edinmesinden sonra davacıyı satın almasına dair TMK’nın 733/3 maddesi uyarınca noter bildirimi ile bilgilendirmemiştir. Davacının davalının edinimini noter bildirimi dışında bir yolla öğrenmesinin hak düşürücü sürenin işlemesine bir etkisi bulunmamaktadır.
DAVA: Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 10.11.2014 gününde verilen dilekçeyle önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 28.04.2015 tarihli hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 26.04.2016 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. … ile karşı taraftan davalı vekili Av. … geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR: Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davalı, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, davacının taşınmazın satılığa çıkarılmasından haberdar olduğu halde önalım hakkını kullanmayıp kanunda öngörülen 3 aylık hak düşürücü sürenin geçtiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
TMK’nın 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulması gerekir.
TMK’nın 733/3 maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 E, 470 K: sayılı kararı da bu doğrultudadır. Somut olaya gelince; Davacı, pay sahibi olduğu 322 parsel sayılı taşınmaza sınırdaş 18 parsel sayılı taşınmazı davalının 7.11.2014 tarihinde satın aldığını, Kanun’un bitişik parseller için şufa hakkı tanıdığını ileri sürerek 18 parseldeki davalı payının adına tescilini istemiştir.
5403 Sayılı Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanunu’na 6537 Sayılı Kanunla eklenen 8/İ maddesi “…Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.
Önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır.” hükmünü içermektedir. Buna göre 5403sayılı Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanunu’na dayanarak önalım hakkının kullanılması ile ilgili olarak da TMK’nın 732 vd maddelerinin esas alınması düzenlendiğine göre, davalı davaya konu taşınmazı edinmesinden sonra davacıyı satın almasına dair TMK’nın 733/3 maddesi uyarınca noter bildirimi ile bilgilendirmemiştir. Davacının davalının edinimini noter bildirimi dışında bir yolla öğrenmesinin hak düşürücü sürenin işlemesine bir etkisi bulunmamaktadır. Davalının 07.11.2014 günü edindiği paya dair noter aracılığıyla bir bildirim yapılmamış, davacı davasını 10.11.2014 tarihinde iki yıllık hak düşürücü süre dolmadan açmıştır.
Diğer taraftan; 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 6537 Sayılı Kanunla değiştirilen 8/i maddesinin ikinci fıkrasında tarımsal arazilerin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de önalım hakkına sahip oldukları belirtilmektedir. Madde hükmüne göre “snırdaş tarım arazi malikleri” sınırdaş arazinin tüm malikleri yani paydaşlarıdır. Davaya konu olayda dosya içerisindeki tapu kaydına göre önalımhakkını kullanmak için bu davayı açan …’ın sınırdaş taşınmazın 1/2 paylı maliki olduğu anlaşıldığından tek başına bu davayı açma olanağı bulunmamaktadır. Paylı malik tarafından açılan davanın kabulü ve taşınmazın adına tescili halinde Kanun’un öngörüldüğü mirasa konu tarımsal arazilerin toplulaştırılması amacı da sağlanmış olmayacaktır.
Mahkemece, davanın bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekirken 3 aylık hak düşürücü süre içerisinde dava açılmadığı gerekçesiyle reddi doğru görülmemiş ise de davanın reddi sonucu bakımından yerinde olduğundan hükmün belirtilen gerekçeyle onanması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan sebeplerle temyiz itirazlarının reddiyle hüküm gerekçesinin yukarıdaki şekilde DEĞİŞTİRİLMİŞ ve DÜZELTİLMİŞ bu gerekçeyle ONANMASINA, 1.350 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, peşin yatırılan harcın istenmesi halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 26.04.2016 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
KARŞIOY Davacı … köyü 322 numaralı taşınmazın paydaşlarından birisidir. Davalı … ise bu taşınmazın sınırında bulunan 18 numaralı taşınmazı 07.11.2014 tarihinde önceki malikinden satın alan kişidir.Davacı 5403 Sayılı kanunun 6537 Sayılı kanun ile değişen 8/İ maddesi gereğince önalımhakkını dava açmak suretiyle kullanmıştır.
Mahkemece davanın hak düşürücü süre içerisinde açılmadığından davanın reddine karar verilmiş isede, Türk Medeni Kanununun 733/4 maddesi uyarınca dava kanunda belirtilen süre içerisinde açılmış olduğundan bu konuda yazılı bozma gerekçesine aynen katılmaktayım. Yüksek dairenin sayın çoğunluğunun önalım hakkını kullanan malikin taşınmazda paydaş olması halinde tek başına önalım hakkını kullanamayacağına dair gerekçesine ise katılamamaktayım. 5403 Sayılı kanunun 6537 Sayılı kanun ile değişen 8/İ maddesi gereğince tarımsal arazilerin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Sınırdaş tarımsal arazinin birden fazla malikinin olması halinde tüm maliklerin önalım hakkını birlikte kullanmaları gerektiğine dair yasal bir hüküm bulunmamaktadır. Kanunun amacının toplulaştırma olduğu gözetilerek yasada belirtilmeyen bir hususun yorum yoluyla kabul edilmesi doğru değildir. 5403 Sayılı kanunun 6537 Sayılı kanun ile değişen 8/İ maddesi sınırdaş arazinin maliklerine, satılması halinde önalım hakkını tanıdığına göre bu taşınmazın birden fazla maliki varsa, maliklerin tümünün yahut isteyen paydaşın önalım hakkını kullanmak üzere dava açabileceğini düşündüğümden sayın çoğunluğun buna dair gerekçesine katılamamaktayım.