Yapılan ihalenin kesinleşmesiyle satış sözleşmesi tamamlanmış olduğundan davacının bu pay satışına yönelik olarak önalım hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Zira satın alınan payın alıcı davalı adına tapuda tescil edilmesi edinilen ayni hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi açısından önem arz eder.
DAVA: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde temyiz eden davacı vekili Av. Yılmaz Demirle davalı vekili Av. Murat Konak geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.
KARAR: Uyuşmazlık, önalım hakkına konu edilen payın iptaliyle davacı adına tesciline ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin 1 No’lu parselin paydaşlarından olup taşınmazın paydaşlarından Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın taşınmazdaki payını 2.9.2010 tarihinde yaptığı ihtiyari ihale ile 350.000 TL bedelle davalı Sunullah Salırlı’ya sattığını, satış sözleşmesi gereğince tapu devrinin otuz aylık vadede ödenecek satış bedelinin tamamının ödenmesinden sonra gerçekleşeceğini, davacının peşin olarak ödenen 87.500 TL ile taksit tutarlarını depo etmeye hazır olduğunu, isteğe bağlı ihalelerde satışın gerçekleşmesi için tapu devrinin yapılmasının şart olmayıp ihaleyle mülkiyetin geçtiğini belirterek, davaya konu payın müvekkili adına tescilini talep etmiştir. Davalı TOKİ vekili, müvekkilinin taşınmazdaki payını açık artırma yöntemiyle satışa çıkardığını, yapılan ihale sonucu 4.10.2010 tarihli arsa satış sözleşmesiyle payın diğer davalıya satıldığını, davacının da payın satışından ve satış yönteminden haberdar olduğunu, bu konuda müvekkilinin gerekli ve yasal ilanları yaptırdığını, buna rağmen önalım hakkını kullanmak istemediğini, şimdi ise kötü niyetle dava açtığını belirtmiştir. Davalı Sunullah Salırlı vekili, davanın haksız ve dayanaksız açıldığını, söz konusu payın diğer davalı TOKİ adına kayıtlı iken isteğe bağlı artırmayla müvekkiline taksitli satışının yapıldığını, payın halen TOKİ adına kayıtlı olup müvekkilinin malik sıfatının bulunmadığını, mülkiyetin tescille intikal edeceğini, bu sebeple müvekkili hakkındaki davanın husumet yönünden reddinin gerektiğini, müvekkilinin üzerine düşen bir kusurunun bulunmadığını, kamu kurumu olan diğer davalının düzenlemiş olduğu ihaleye katılarak ihale sonucu davaya konu payı satın aldığını, davacının bu süre zarfında bir talepte bulunmadığını, kötü niyetle dava açtığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen 3. bir şahsa satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 733 / 3 üncü maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.
Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
B.K.’nun 225/2 nci maddesi “herkesin iştirak edebildiği ihtiyari ve aleni müzayedelerde satımın, satıcının ihalesiyle münakit olur” hükmünü içermektedir. Madde hükmünden de açıkça anlaşıldığı üzere aleni ve herkesin katılabildiği ihtiyari artırmada satış sözleşmesi ihale memurunun veya devir edenin ihaleyi açıklamasıyla kurulmuş olur. Fakat taşınmazın mülkiyeti B.K.’nun 231 inci maddesi hükmü gereği ancak tapu siciline kaydedilmekle geçer. Dava konusu payın davalı TOKİ tarafından 2.9.2010 tarihinde yapılan isteğe bağlı açık artırma sonucu 350.000 TL bedelle diğer davalı Sunullah Salırlı’ya satıldığı, alıcıyla TOKİ arasında 4.10.2010 tarihinde arsa satış sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşme gereğince satış bedelinin 87.500 TL’sinin peşin olarak ödendiği kalanının da otuz ay vadeli olarak ödeneceği ve ilk taksit ödemesinin 15.11.2010 tarihinde başlayacağı payın halen TOKİ adına kayıtlı olduğu hususlarında yanlar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır..
Türk Medeni Kanunu’nun 705 inci maddesi hükmü uyarınca kural olarak taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Diğer yandan aynı Kanunun 1022 nci maddesi gereğince ayni haklar kütüğe tescil doğar ve bundan sonra üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir. Bununla birlikte yukarda açıklandığı üzere satış sözleşmesi ihale memurunun ihaleyi açıklamasıyla kurulmuş olur.
Olayımıza gelince; davaya konu edilen payın 1 No’lu parselin paydaşı davalı TOKİ tarafından taşınmazdaki 1061 / 1197 pay 2.9.2010 tarihinde yapılan isteğe bağlı açık artırma ile 350.000 TL bedelle davalı Sunullah Salırlı’ya satılmış ve satıcıyla alıcı arasında 4.10.2010 tarihinde arsa satış sözleşmesi düzenlenmiştir. Bu sözleşmenin 4.2 maddesi gereğince satıcı idarenin vadeli satışı yapılan taşınmaza ait belirtilen peşinatın ödenmesi sonrasında alıcının yazılı başvurusu üzerine bakiye borcu için söz konusu taşınmaz üzerine ipotekli tapu verilecektir. Söz konusu borcun tamamının ödenmesi durumunda idare tesis edilen ipoteği kaldıracaktır. Yapılan ihalenin kesinleşmesiyle satış sözleşmesi tamamlanmış olduğundan davacının bu pay satışına yönelik olarak önalım hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Zira satın alınan payın alıcı davalı adına tapuda tescil edilmesi edinilen ayni hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi açısından önem arz eder. Bu durumda mahkemece davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan sebeplerle temyiz itirazlarının kabulüyle H.U.M.K.nun 428 inci maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir olunan 825 TL vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine, istenmesi halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 20.9.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.