Mahkemece, kiracı şirkete yapılan tebligatların Tebligat Kanunu’nun 12 ve 13. maddelerinin aradığı sıralı kişilere yapılma nedenlerine dair şerhleri içermediği, bu nedenle davalı şirkete yapılan tebligatların usulüne uygun olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar tarafından temyiz edilmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346. maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu hüküm altına alınmıştır.
Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasa’nın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasa’nın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354’ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı öngörülmektedir.
İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.
Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması ise mümkün değildir.
Somut olayda; Davalı kiracı cevap dilekçesinde ihtarnamenin tebliğinin usulsüzlüğünü açıkça ileri sürmediğine göre anılan husus mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz. Taraflar arasında 01.03.2015 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 8. maddesinde ” aylık kiralardan herhangi birisinin ödenmemesi veya her ne sebeple olursa olsun eksik ödenmesi halinde içinde bulunan takvim yılı kira dönemi sonuna kadarki tüm ayların kira bedelleri muaccel hale gelir.” düzenlemesi bulunmaktadır. Davalı tacir olduğundan bu muacceliyet koşulu geçerlidir.
Mahkemece “Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün olmadığı” gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru değil ise de; sonucu itibariyle karar redde ilişkin olduğundan verilen hükmün gerekçesinin düzeltilerek onanması gerekmiştir.