Davada taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi istendiğine göre, bu istek içinde kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesi isteminin de varlığını kabul etmek gerekir.
Davada taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi istendiğine göre, bu istek içinde kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesi isteminin de varlığını kabul etmek gerekir. Hal böyle olunca, öncelikle keşif yapılarak 634.sayılı kal mülkiyeti kanunun 50. maddesi uyarınca binada kat mülkiyetinin kurulup kurulmayacağının araştırılması, şayet bu mümkünse ikinci aşamada aynı yasanın 10. maddesi uyarınca pay ve paydaş adedine göre gerektiğinde ivaz ilavesi de gözönünde tutularak her bir paydaşa veya hisseli kalması konusunda anlaştıkları takdirde anlaşan paydaşlara birer bağımsız bölüm isabet edecek şekilde taksim olanağı bulunup bulunmadığının tesbiti icabeder.
Payların denkleştirilmesi, gerektiğinde ivaz ilavesi ve guruplama ortaklar anlaşmazlarsa kura çekmek suretiyle hangi bağımsız bölümün hangi ortağa isabetinin belirlenmesi sadece muristen kalan taşınmazlar için mümkündür. Yoksa müşterek paydaşların herbiri arsa payına karşılık belirli bir bağımsız bölüm almış, onu kullanıyorsa paydaşların diğerinin kullandığı bağımsız bölümde hakkı yoksa ivaz ilavesi, pay denkleştirilmesi kura çekme gerekmez. O bölümün paydaşa verilmesi icab eder.
Bundan sonra aynı kanunun 3. maddesi uyarınca değerle oranlı olarak bağımsız bölümlere arsa payı tahsisi gerekir. Bölümlere arsa payı tahsis edilirken de daha önce gelişi güzel verilen zemindeki arsa payları nazara alınmaz. Bu işlemler için bir hukukçu ve iki teknik elamanın bilirkişi olarak seçilmesinde yarar vardır. Bu aşamadan sonra taksimi isleyen tarafa kat mülkiyeli kanunun 12. maddesinde sayılan belgeler tamamlattırılır. Ondan sonra arsa payları bu paylara karşılık verilen bağımsız bölüm numaraları ve sahipleri belirtilerek kal mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir.
OLAYIMIZDA: Ortaklığın giderilmesi islenilen taşınmazda 4 kattan oluşan kargir binanın bulunduğu keşfen saptanmıştır. Yukardaki esaslar doğrultusunda kal mülkiyelinin kurulup kurulamayacağı araştırılmadan yazılı şekilde satış kararı verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu´nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu´nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
KARSI OY YAZISI:
Davacılar dava dilekçesinde, davalı ile birlikte herbirisinin 1/3 oranında hissedar bulundukları taşınmazın fiili durumu itibariyle taksimi mümkün olmadığından satılarak ortaklığın giderilmesini istemişlerdir.
Davaya cevap vermeyen davalı, katıldığı oturumlarda da taksim veya kat mülkiyetine geçiş sureliyle ortaklığın giderilmesi yolunda bir talepte bulunmamış, son olurumda mahkemenin takdirine bıraktığını belirtmiştir. Mahkemece, talep doğrultusunda, satış sureliyle ortaklığın giderilmesi kararı verilmiştir.
Davalı, mahkemenin bu kararını temyiz ettiği dilekçesinde de, satış kararına karşı çıkmamış, temyizini satışa esas alınan değerlendirmenin eksikliğine hasretmiştir.
Davada tarafları oluşturan paydaşlar taksim istemedikleri halde, davalı temyizi üzerine inceleme yapan Yüksek özel Dairece, “davada taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi islendiğine göre…” diye başlanılan ilamıyla, taksim istenilmiş gibi, kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağının araştırılması gereğine değinilerek mahkeme kararı bozulmuştur.
Taraflar mahkemeden bozma kararına karşı direnilmesini istemişler ve mahkemece, bozma kararına uyulmayıp, taksim talebinin yokluğuna ve de istisnai haller dışında, tarafların iddia ve savunmalarına usulen bağlı olan mahkemenin tarafların istemedikleri bir durumu araştırmasına gerek olmadığı gerekçesine dayanılarak önceki kararda direnilmiştir.
Davalı vekilleri bu kararla ilgili temyiz dilekçesinde açık bir şekilde satışa ilişkin direnme kararını temyiz etmediklerini, itirazlarının taşınmazın değerinin tesbiti konusuna yönelik olduğunu belirtmişlerdir.
Bu durum karşısında ve aşağıda belirtilen nedenlerle, Yüksek Özel Dairenin bozma kararı ve aynı gerekçelerle verilen, mahkemenin direnme kararının bozulmasına ilişkin Yüksek Hukuk Genel Kurulu çoğunluğunun bozma kararı usul ve yasaya uygun düşmemektedir.
Şöyle ki; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrasında, “kal mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını islerse, Hakim o gayrimenkulun mülkiyetinin, 12.madde yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek sureliyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilirler. Hükmü yer almakladır.
Yasanın bu hükmüyle, paylaşmanın kal mülkiyeli kurulmak sureliyle yapılabilmesi için öncelikle, davaya konu taşınmazdaki paydaşlardan en a/, birisinin bu yolda işlekle bulunması sari kılınmıştır. Paydaşların taksim isteğinin bile bulunmadığı bir davada, kal mülkiyeli kurularak ortaklığın giderilmesi yasanın açıklanan hükmüne aykırı düşer.
Yargıtay uygulamalarında, ortaklığın giderilmesi davalarında, ortaklığın giderilmesi işleğinin, öncelikle aynen (aksimi, bu mümkün olmadığı takdirde satış suretiyle ortaklığa son verilmesini içerdiği kabul edilmekle ise de. genel nitelikteki Medeni Kanun hükümlerine dayalı bu uygulamayı, Kat Mülkiyeli Kanununun yukarıda açıklanan ö/el hükmündeki açıkça işlekle bulunma koşulunu bertaraf edecek şekilde, kal mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi haline de teşmil etmek mümkün değildir.
Öle yandan, kal mülkiyeli kurulmasına elverişli bir binada kal mülkiyeli kurulabilmesi için gerekli olan. 634 Sayılı Kanunun 12. maddesinde sayılan belgelerin bir kısmının (yönelim planı, fotoğraf ve benzeri) taraflarca temin edilmemesi nedeniyle hakim tarafından re´sen düzenlettirilmesi mümkün ise de, binanın belediyeden onaylı projesi, oturma izin belgesi gibi belgeleri ve bunların gerektirdiği hare ve masrufları kal mülkiyeli kurulmasını isleyenin temin ve karşılaması gerekir. Olayımızda, hiç bir paydaş aynen taksim veya kal mülkiyeli kurulmasını islemediği için. mahkemece bu belgelerin ve masraflarının taraflardan islenmesi ve dolayısıyla kal mülkiyeli kurulması da mümkün olamayacaktır.
Belirtilen nedenlerle taksim istekleri olmadığı gibi taksime ve kal mülkiyeli kurulmasına karşı olan ve de ısrarla satış isleyen tarafların iradesine uygun olarak verilen (ve davalı vekilinin temyiz isteğinin dışında tuttuğu) satış suretiyle ortaklığın giderilmesine ilişkin mahkeme direnme kararının onaylanması görüşünde olduğumuzdan. Kal Mülkiyeli Kanununun yukarıda açıklanan hükmüne aykırılık teşkil edecek şekilde, paydaşların işleği bulunmadığı halde dava konusu taşınmazda kat mülkiyeli kurulmasının mümkün olup olmadığına yönelik araştırma yapılması gerekliğine dair Yüksek Özel Daire Bozma kararını benimseyen Yüksek Hukuk Genel Kurulu çoğunluğunun bozma kararına katılmıyoruz.