1617 sayılı Yasa’nın yürürlüğe girdiği 26/7/1972 tarihinden sonra ve o tarih itibariyle mer’i bulunan yasalara göre belgesizden zilyetlikle kazanılmış taşınmazların, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun yürürlüğünden sonra açılan davalarda, anılan Yasa’nın 14 üncü maddesinde öngörülen sınırlamalar bakımından nazara alınması gerekir.
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14 üncü maddesinde getirilen kısıtlamaların bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce belgesiz zilyetlikle kazanılmış olan taşınmazlar yönünden dikkate alınıp alınmayacağı konusunda, Yüksek 8. Hukuk Dairesi ile 16. Hukuk Dairesinin kararları arasında içtihat farklılığı bulunduğu ileri sürülerek, içtihatların birleştirilmesi suretiyle aykırılığın giderilmesinin istenilmesi üzerine Yargıtay 1. Başkanlık Kurulu’nca anılan dairelerin kararları arasında aykırılık bulunduğu gibi, aynı konuda Hukuk Genel Kurulu’nca verilmiş 11/5/1994 gün ve 7-147-306 sayılı kararın bulunması da göz önünde tutularak konunun İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nda görüşülmesine 20/10/1994 gün ve 63 sayı ile karar verilmiştir.
23/12/1994 gününde toplanan İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunda, raportör üyenin açıklamaları dinlenip, kararlar arasında aykırılık bulunup giderilmesi gerektiğine oybirliğiyle karar verildikten sonra işin esasının incelenmesine geçilmiştir.
Yüksek 8. Hukuk Dairesinin, 3402 sayılı Yasanın yürürlüğünden sonra açılan davalarda, daha önce yürürlükte bulunan yasalara göre belgesizden zilyetlikle kazanılmış olan taşınmazların, söz konusu Yasanın 14 üncü maddesinde öngörülen sınırlamalar bakımından nazara alınmayacağını kabul ederek, uygulamasını bu yönde kararlılıkla sürdürdüğü, 16. Hukuk Dairesi ise, 3402 sayılı Kadastro Kanunu uyarınca yapılacak tespit ve açılacak davalarda anılan Yasanın 14 üncü maddesinde getirilen sınırlamanın daha önce belgesiz zilyetlikle kazanılmış olan taşınmazlar yönünden de dikkate alınması gerektiğini, kararlarında açıkça kabul etmekte olduğu anlaşılmaktadır.
Uyuşmazlığın niteliğine göre hukuksal bir sonuca ulaşılabilmesi için öncelikle zilyetlik kavramı üzerinde önemle durulması ve belgesiz zilyetlikle kazanılacak taşınmazlarla ilgili olarak yasalarla getirilmiş olan sınırlamaları ayrıntılı şekilde açıklamak gerekmektedir.
Taşınır mallar ile tapuda kayıtlı bulunmayan taşınmaz mallarda hak durumu ve aleniyet fonksiyonu yönünden zilyetlik önem kazanmakta ve özellikle taşınır mallarda mülkiyet hakkının başkasına devri söz konusu olduğunda, zilyetlik ayrı bir önem taşımaktadır.
Zilyetliğin mahiyeti konusunda, öğreti ile yargı kararları arasında tam bir birlik olduğu söylenemez, gerek öğretide ve gerekse yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarında, M.K:’nun 887 nci maddesi içeriği doğrultusunda, zilyetliğin şey üzerinde fiili egemenlik (hakimiyet) olduğu kabul edilmekle beraber, öğretide, zilyetliğin kendisine hukuksal sonuçlar bağlanan fiili bir durum olduğunun açıklamasına karşın, 9/10/1946 tarih ve 6-12 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında zilyetliğin “bir ayni hak olduğu” görüşü benimsenmektedir.
Zilyetliğe varlık veren iki öğe vardır. Bunlardan biri “eylemli kudret”, diğeri ise “malik olma iradesi”dir. Bu nedenle zilyetliğe dayalı bir hak iddia edebilmek için, kişinin şey üzerinde ekonomik yarar sağlamayı ve onu kullanmayı mümkün kılacak biçimde fiili egemenliğini sürdürmüş olması gerekmektedir.
Medeni Kanunumuzun “Gayrimenkul mülkiyeti”ni düzenleyen “19 uncu Bap”ının “Birinci Faslında” yer alan “Fevkalade müruruzaman” başlıklı 639 uncu maddesinde, tapu sicilinde kayıtlı olmayan bir taşınmazı çekişmesiz ve aralıksız 20 sene müddetle ve malik sıfatıyla elinde bulunduran kimsenin, kendi mülkü olmak üzere tescil talebinde bulunabileceği hükme bağlanmış, ancak tescil talebine konu edilebilecek taşınmaz yüzölçümü yönünden özel yasalarla, örneğin Tapulama ve Kadastro Kanunları ve bu kanunlarda değişiklik yapan, diğer kanunlarda bazı sınırlamalar getirilmiştir.
1950 yılında yürürlüğe giren 5602 sayılı Tapulama Kanunu ile bundan sonra yürürlüğe konulan aynı konudaki diğer yasalarda güdülen ana amaç, tapu sicilinde yazılı olmayan taşınmazların tapulanmasını sağlamaktadır.
5602 sayılı Tapulama Kanununda, taşınmaz yüzölçümü yönünden herhangi bir sınırlama getirilmeksizin iktisap için on yıllık zilyetlik süresi yeterli görülmüş, ancak sınırsız kazanımlar yönünden görülen sakınca üzerine söz konusu Yasanın 13 üncü maddesinde 6335 sayılı Kanun ile 1954 yılında değişiklik yapılarak, zilyetlik süresi ve koşulları yönünden M.K:’nun 639 uncu maddesine benzer hükümler getirmekle beraber yirmi dönümden fazla taşınmaz iktisabında on yıl ve daha önceki tarihli vergi kaydının mevcudiyeti aranmış, aksi halde taşınmazın tamamının Hazine adına tescil edileceği belirtilmiştir.
5602 sayılı Yasanın uygulanmasında ortaya çıkan aksaklıkların giderilmesi ve ülke koşullarına uygun bir yasanın varlığına duyulan ihtiyaç nedeniyle 1964 tarihinde 509 sayılı Tapulama Kanunu kabul edilerek, 5602 sayılı Yasa yürürlükten kaldırılmıştır.
509 sayılı Yasa ise, 33 üncü maddesinde getirdiği sınırlamalar ile 100 dönüme kadar olan taşınmazların belgesiz zilyetlikle iktisabına imkan tanımış, fazlası için vergi kaydının mevcudiyetini aramıştır.
509 sayılı Kanunun 1966 yılında biçimsel yönden Anayasa Mahkemesi’nce iptal edilmesi üzerine de aynı yıl yürürlüğe konulan 766 sayılı Tapulama Kanunu ile 509 sayılı Yasada yer alan hükümler aynen benimsenmiştir.
3402 sayılı Kadastro Kanununun 48 inci maddesiyle yürürlükten kaldırıldığı 9/10/1987 tarihine kadar uygulama alanı bulan 766 sayılı Tapulama Kanununun 33 üncü maddesi uyarınca, tapuda kayıtlı bulunmayan ve beher parçasının yüzölçümü yüz dönümü geçmeyen taşınmazların belgesiz zilyetlikle kazanılması mümkün iken, 26 Temmuz 1972 tarihinde yürürlüğe giren 1617 sayılı Toprak ve Tarım Reformu Öntedbirler Kanunu’nun 20 nci maddesi ile anılan Yasanın 33 üncü maddesinde değişiklik yapılarak beher taşınmazın 20 dönümlük bölümünün belgesiz zilyetlikle edinilebileceği kabul edilmiştir. Bu yolla kazanılacak taşınmaz yüzölçümünün ise bir tapulama bölgesinde, (yani bir ilçe sınırları içinde) 50 dönümü geçemeyeceği hükmüne yer verilmiştir. Bu kısıtlamanın amacının, yapılacak toprak ve tarım reformunun gerçekleştirilmesini sağlamaya yönelik olduğu da 1617 sayılı Yasanın 1 inci maddesinde açıklanmıştır. Ne var ki söz konusu değişikliğin, yasanın neşir ve ilan edildiği tarihe kadar açılmış bulunan davalara uygulanmayacağı da ek madde ile hüküm altına alınmıştır.
Görüleceği üzere kazandırıcı zaman aşımı zilyetliğine dayanılarak taşınmaz edinmede, ilk ciddi ve kapsamlı sınırlama 1617 sayılı Yasa ile getirilmiş bulunmaktadır.
Yine bilindiği gibi 1987 tarihinde yürürlüğe giren 3402 sayılı Kadastro Kanununun 14 üncü maddesinde, yüzölçümü sulu toprakta kırk, kuru toprakta ise yüz dönüme kadar olan taşınmazın, belgesiz zilyetlikle iktisabına olanak tanınmıştır. Söz konusu maddede, 766 sayılı Tapulama Kanunundan farklı olarak kuru ve sulu toprak ayrımı yapılmasına ve iktisabı mümkün taşınmaz yüzölçümleri belli bir miktar arttırılmasına rağmen bir çalışma alanında, (yani her köy ile belediye sınırları içinde bulunan mahallelerin her birinde) bu miktarların aşılamayacağı belirtilmek suretiyle 766 sayılı Tapulama Kanununun 33 üncü maddesinde 1617 sayılı Yasa ile yapılan değişikliğe paralel bir düzenlemeye gidilmiştir.
Tasfiye yasaları olan Tapulama ve Kadastro Kanunlarında, özellikle taşınmaz mal iktisabı ile ilgili olarak kısa sayılabilecek sürede bu kadar değişiklik yapılması, yargı kararları arasında içtihat farklılıklarına da yol açmıştır.
İşte önümüze gelen mesele de Yüksek 8. Hukuk Dairesi, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 14 üncü maddesinde öngörülen koşullarla taşınmaz iktisap edinilebilmesi için söz konusu Yasanın yürürlüğünden önce herhangi bir belgeye dayanmaksızın taşınmaz iktisap edilip edilmediğinin araştırılmasına gerek bulunmadığı içtihadında bulunmuş, Yüksek 16. Hukuk Dairesi ise, aynı konuya ilişkin kararlarında, 3402 sayılı Yasanın 14 üncü maddesi hükmü uyarınca iktisap edilecek taşınmazlar yönünden, 1617 sayılı Kanunun yürürlüğünden sonra herhangi bir belgeye dayanmaksızın kazanılmış olan taşınmazların da göz önünde tutulması gereği vurgulanarak, 3402 sayılı Kadastro Kanununda, 766 sayılı Tapulama Kanununun değişik 33 üncü maddesinde öngörülen iktisaba ilişkin taşınmaz yüzölçümlerinin kişi yararına arttırılması dışında yeni bir durumun yaratılmasının söz konusu olmadığı belirtilmiştir.
Diğer yandan, Yüksek 16. Hukuk Dairesi dışında kadastro mahkemelerinden verilen kararları incelemekle görevli bulunan Yüksek 7. ve 17. Hukuk Dairelerinin de, verdikleri muhtelif kararlarında 3402 sayılı Yasanın 14 üncü maddesine dayalı taşınmaz mal iktisabında Yüksek 16. Hukuk Dairesinin görüşü doğrultusunda içtihatta bulundukları, bir başka deyişle 3402 sayılı Yasanın yürürlüğünden önceki belgesiz zilyetlikle kazanılmış olan taşınmazların yeni iktisaplarla ilgili tespit ve davalarda göz önünde tutulması gerektiği görüşünü kabul ettikleri anlaşılmaktadır.
Gerek Yüksek Hukuk Genel Kurulu Başkanlığı ve gerekse ilgili Yüksek Özel Daire Başkanlıkları konuyla ilgili olarak bildirdikleri görüşlerinde de 3402 sayılı Kadastro Kanununun yürürlüğünden sonra açılmış olan davalarda da, önceki dönemde edinilen taşınmazlar göz önünde tutulmak suretiyle sonuca ulaşılması gereğine değinmişler ve içtihat aykırılığının bu görüş doğrultusunda giderilmesi dileğinde bulundukları gibi müzakere sırasında da aynı görüşü ayrıntılı şekilde dile getirmişlerdir.
Şu hususa ayrıca değinmekte yarar vardır. 3402 sayılı Kadastro Kanunu, köylerde mevcut taşınmazların tapulamasına ilişkin 766 sayılı Tapulama Kanunu ile şehir kadastrosuna dair 2613 sayılı Kanunun içerdiği hükümleri tek metin haline getirerek köy ve şehir kadastrosu ayrımına son vermiş ve idari evrede yapılacak çalışmalar yönünden teşkil edilecek kadastro ekipleriyle ilgili hükümlerde 766 sayılı Tapulama Kanunundakine benzer düzenlemeler getirmiştir. Ancak, söz konusu Yasada “dolu pafta” sistemi kabul edilmek suretiyle tescile tabi olsun ya da olmasın, tüm taşınmazların sınırlarının arazi ve harita üzerinde belirtilerek bunların geometrik ve hukuki durumlarının tespit edilmesi öngörülmüştür. Örneğin, orman sınırlandırılması (tahdidi) yapılmamış yerlerde, orman sayılan yerlere tutanaklarının da kadastro ekiplerince düzenlenerek bu nitelikteki taşınmazların Hazine adına tesciline imkan sağlanmıştır.
Bu ve buna benzer bazı değişiklikler dışında daha önce yürürlükte bulunan 766 sayılı Tapulama Kanunu ile aynı amacı güden 3402 sayılı Yasanın, kendine özgü bir düzenleme olduğu gerçeği karşısında artık zilyetliğe dayalı taşınmaz mal iktisabı ile ilgili araştırma ve uygulamanın, yasanın yürürlüğünden önceki edinimleri kapsamaması gerektiği yolundaki görüşe katılmak mümkün değildir.
Diğer yandan ülkemizde tarıma elverişli olan toprakların hızla artan nüfusa cevap veremez hale geldiği ve şehirlere olan göç dolayısıyla yeni sosyal ve ekonomik problemlerle karşı karşıya kalındığı günümüzde, değişen her yasa ile yeni haklar kazanılmasına imkan tanınmış olduğu yolundaki görüşün, ülke koşulları açısından da kabulüne olanak bulunmamaktadır.
Kaldı ki, belgesizden zilyetlikle taşınmaz edinmede 3402 sayılı Yasanın 14 üncü maddesi ile getirilen sınırlama, ilk kez olmayıp, bu konuda zaten mevcut bulunan ve süregelmekte olan sınırlamanın devamından ibarettir.
Bu durumda, Yüksek 16 ve 8 inci Hukuk Dairelerinin kararları arasında varlığı belirlenen içtihat aykırılığı, 16 ncı Hukuk Dairesi kararları doğrultusunda birleştirilerek giderilmelidir.
Sonuç: 1617 sayılı Yasanın yürürlüğe girdiği 26/7/1972 tarihinden sonra ve o tarih itibariyle mer’i bulunan yasalara göre belgesizden zilyetlikle kazanılmış taşınmazların, 3402 sayılı Kadastro Kanununun yürürlüğünden sonra açılan davalarda, anılan Yasanın 14 üncü maddesinde öngörülen sınırlamalar bakımından nazara alınması gerektiğine 23/12/1994 gününde yapılan ilk toplantıda üçte ikiyi geçen çoğunlukla karar verildi.