Arazinin değeri ile rantı arasındaki oran kapitalizasyon faizi oranıdır. Bir yıl içinde bölgede satışı yapılan tüm arazilerin dekar başına fiyatı tesbit edilip ortalama dekar fiyatı bulunduktan; aynı arazi parçalarının herbirinin dekar başına net geliri de saptanıp yine ortalama net geliri belirlendikten sonra, her iki ortalama rakamın birbirine olan oranı, yüzde ile ifade edilen kapitalizasyon faizidir.
Taraflar arasındaki “kamulaştırma bedelinin arttırılması” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; (Bursa Asliye Dördüncü Hukuk Mahkemesi)’nce davanın kısmen kabulüne dair verilen 11.11.1993 gün ve 1993/257 E., 857 K: sayılı kararın incelenmesi davalı idare vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay OnYargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 11.3.1994 gün ve 1994/865 E., 3324 K: sayılı ilamı ile; (…Dava konusu taşınmazın içinde yer aldığı çöp sahası kamulaştırma alanındaki arazinin, dosyaya konulan etüd raporuna göre bir bölümü 4. ve artan bölümü 6. sınıf arazi niteliğinde bulunduğu anlaşıldığına göre, Türkiye genelinde % 3 ile % 15 arasında olan kapitalizasyon faizi çerçevesinde taşınmazın sulanabilir nitelikte olduğu dikkate alınarak % 7 veya daha yüksek oranda kapitalizasyon faizi uygulanması gerekirken bu oran % 5 olarak belirlenip buna göre değerlendirme yapılmış olması ve bu konudaki etüd raporunun, davalının sürekli itirazlarına rağmen bilirkişi raporlarında dikkate alınmamış olması doğru görülmemiştir.
Mahkemece, taşınmazın belirtilen konumu itibari ile % 7 kapitalizasyon faizi ile yetinilmesi gereği dikkate alınarak yukarıdaki hususlar gözönünde bulundurulmak suretiyle bilirkişi kurullarından ek raporlar alınıp hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmelidir.
Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece, önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin 3. fıkrasının (f) bendi gereğince arazi, taşınmazın kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartlarına ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirine göre değerlendirilir. Değerlendirme; net gelirin esas alınması kapitalizasyon faizinin uygulanmasını gerektirir.
Arazinin rantı (net geliri) ile o arazinin satış değeri (çıplak değer) arasındaki oran olarak tanımlanan kapitalizasyon faizi; belli bir bölgede, aynı yıl içerisinde, aynı tür tarımsal üretimin yapıldığı, aynı vasıf ve karakterdeki arazinin gerçek satış bedeli ile net geliri belirlendikten sonra oranlanarak bulunur. Bir yıl içinde bölgede satışı yapılan tüm arazilerin dekar başına fiyatı tesbit edilip ortalama dekar fiyatı bulunduktan; aynı arazi parçalarının herbirinin dekar başına net geliri de saptanıp yine ortalama net geliri belirlendikten sonra, her iki ortalama rakamın birbirine olan oranı, yüzde ile ifade edilen kapitalizasyon faizidir. Bulunan bu oran, aynı yıl içinde o bölgede cari ortalama kapitalizasyon faiz oranını ifade eder.
Bu oran, o bölgedeki araziler için bir baz olarak hareket noktasını oluşturur. Bu ortalama oranın, kıymeti takdir edilen araziye uydurulması gerekir. Bu kısa açıklamadan anlaşılacağı üzere, geniş kapsamlı araştırma ve belgelendirilen anketlere dayalı olarak saptanan o bölgeye ait ortalama faiz oranı, belli bir arazinin kıymetinin takdirinde hareket noktası alınmak üzere kullanılır. Kıymeti takdir edilecek arazinin, bedelinin belirlenmesinde uygulanacak kapitalizasyon faiz oranı ise, bütün ayırıcı nitelikleri (kent ve kasabaya yakınlığı, ulaşım olanakları, ürünün değerlendirme kolaylığı, arazinin şekli, verimi, yüzölçümü, taşınmaz toprağının kompozisyonu, sulu-susuz olduğu, meyil oranı gibi) belirlendikten sonra saptanır. Araziye uygulanacak faiz oranı, saptanan bu niteliklere göre azalıp çoğalacaktır.
Ülkemizde, yukarıda açıklanan anlamda bölgelere has ortalama faiz oranları belirlenmiş değildir. Ancak yurdun belli bölgelerinde uygulamalarla belirlenmiş ortalama oranlar mevcut olup, bu oranlar % 3 – % 15 arasında değişmektedir. Kararları ile uygulamada birliği sağlamakla da görevli bulunan Yargıtay’ın yurdun muhtelif bölgelerinden gelen kamulaştırma bedellerinin arttırılmasına ilişkin dava dosyalarının yıllardan beri süre gelen incelemelerinde, belli bölgelerde baz alınacak cari ortalama faiz oranları konusunda bir birikime sahip olduğu kabul edilmelidir. Nitekim, inceleme konusu kararın dayanağı bilirkişi raporlarında esas alınan kapitalizasyon faiz oranının, taşınmazın içinde yer aldığı bölgede ortalama oran olarak uygulanması gerekli olup, bu suretle aşağı-yukarı belirlenmiş bu ortalama faiz oranı baz alınarak, dava konusu taşınmaza uygulanacak gerçek faiz oranı bilirkişi tarafından ancak objektif gözlemlere ve hakimin denetimine olanak verecek gerekçelere dayanılarak saptanacaktır.
İnceleme konusu davaya ait dosyaya göre dava konusu taşınmaz; üç tepe ile çevrili, tabanı dar V şeklindeki bir vadi ve bu vadinin yamaçlarından oluşan, % 18, 20 ve % 8-12 derecede meyilli, sığ topraklı bölgede yer almaktadır. Aynı kamulaştırma ile ilgili bir çok dosya Bursa’daki muhtelif mahkemelerden daireye intikal etmiştir. Mahkemeler ve Yargıtay, bu tür toplu kamulaştırmalara ait dosyalarda, diğer hukuki unsurlar yanında uygulama birliği yönünden de yargısal denetim yapmak durumundadır. Bu nedenle taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir dikkate alınarak değerin tesbitinde, bölgedeki ortalama kapitalizasyon faiz oranı dikkate alınarak, bulunup uygulanan dava konusu taşınmaza ait kapitalizasyon faiz oranının, taşınmazın belirlenmiş nitelikleri ile bağdaşıp bağdaşmadığının ve taşınmazın toplu kamulaştırmaların içinde yer aldığı kamulaştırma alanındaki diğer taşınmazlara uygulanan (özel nitelikler de gözönünde bulundurularak) oranlarla uyumlu olup olmadığının denetlenmesi gereklidir. Somut olayda da bu denetim kapsamında bozma ilamı ile varılan sonuçta açık bir isabet mevcuttur ve bölgede geçerli % 5 ortalama kapitalizasyon faiz oranı dikkate alındığında, taşınmazın yukarda saptanan kendine özgü niteliklerine göre dairece uygulanması öngörülen % 7 faiz oranı, makul ve aynı kamulaştırma içinde yer alan diğer taşınmazlara uygulanan oranlarla uyumludur.
Bu itibarla, yukarıda açıklanan hususlar dikkate alınmadan önceki kararda direnilmesi doğru değildir. O halde, usul ve yasaya uygun bulunmayan direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Davalı idare vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince (BOZULMASINA), istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 21.6.1995 gününde yapılan ilk görüşmede çoğunluk sağlanamadığı için, 28.6.1995 gününde yapılan ikinci görüşmede oybirliği ile karar verildi.