Kamulaştırma bedel farkının istendiği davalarda taşınmaz Devlet ve kamu tüzelkişileri tarafından kamu yararına lüzumlu işlere tahsis edilmek üzere kamulaştırıldığından, bedel artırım davalarının kamu düzeni ile ilgili olduğu ve kendiliğinden araştırma ilkesinin uygulanması gerektiği acıktır.
Taraflar arasındaki “kamulaştırma bedelinin artırılması” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Adana Asliye 2. Hukuk Mahkemesi’nce davanın kabulüne dair verilen 20.10.2004 gün ve 2004/229 E: , 1514 K: sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 17.02.2005 gün ve 2004/10393 E: , 2005/900 K: sayılı ilamı ile;
(… Mahkemece bozma ilamına uyularak bilirkişi kurullarından ek raporlar alınmışsa da bu raporlar karar vermeye yeterli değildir.
“Şöyle ki; Bilirkişi kurullarınca somut emsal kabul edilen 2935 ada 11 parsel, tamamı 7.5 m2 yüzölçümünde dükkan nitelikli bir taşınmaz olup yüzölçümü itibariyle de tek başına üzerinde inşaat yapılmasına elverişli büyüklükte değildir. 139.40 m2 yüzölçümlü dava konusu taşınmaz için böyle bir olumsuz özellik bulunmadığı da açıktır.
Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinin (g) bendine göre arsalarda dava konusu taşınmazla karşılaştırılacak taşınmazların emsal niteliğinde olması gerekir. Emsalin, sözcük anlamından da anlaşılacağı üzere dava konusu taşınmaza örnek teşkil edebilecek nitelikte olması gerekir. Örneğin benzer yüzölçümlerde, bitişik ya da yakın adalarda bulunmak, aynı imar iznine sahip olmak, fiyatlarda en azından yaklaşık değerde olmak gibi nitelikler “emsal”in seçilmesine esas alınması gereken unsurlardır. 7.5 m2 yüzölçümlü tek başına konut yapmaya müsait olmayan -dava konusu taşınmazın yüzölçümü de dikkate alındığında- yanıltıcı olma unsuru yüksek olan küçük yüzölçümlü bir taşınmazın emsal alınmış olması doğru görülmemiştir.
Mahkemece, gerektiğinde tarafların bildirecekleri ve ayrıca re’sen belirlenecek yeni uygun emsal satışları içeren tapu kayıtlarının getirtilmesinden sonra bilirkişi kurullarından ek raporlar alınmalı ve oluşacak sonuç doğrultusunda karar verilmelidir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir…)
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
K: Dava, kamulaştırma bedelinin artırılması istemine ilişkindir.
A) DAVACININ İSTEMİNİN ÖZETİ: Davacı vekili, tapuda müvekkili adına kayıtlı bulunan, 133 m2 yüzölçümünde ve arsa niteliğindeki 294 ada 31 parsel sayılı taşınmazın davalı idarece kamulaştırılması sebebiyle kıymet takdir komisyonunca tespit edilen kamulaştırma bedelinin düşük olduğunu ileri sürerek, 200.000.000.000.- TL kamulaştırma bedel farkının dava tarihinden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte davalı idareden tahsiline karar verilmesini istemiştir.
B) DAVALININ CEVABININ ÖZETİ: Davalı vekili, kıymet takdir komisyonunca biçilen bedelin yerinde ve piyasa rayiçlerine uygun olduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
C) YEREL MAHKEME KARARININ ÖZETİ: Mahkemenin; “bağımsız bölüm satışlarını somut emsal olarak değerlendirmek suretiyle taşınmaza değer biçen bilirkişi raporlarında tespit edilen bedelin davacının isteminden fazla olduğu” gerekçesiyle, “davanın kabulüne” dair verdiği ilk karar; taraf vekillerinin temyizi üzerine özel dairece, “kat irtifaklı binanın bağımsız bölüm satışlarının arsalara somut emsal alınmaması gerektiği” gerekçesiyle bozulmuştur.
Bozmaya uyan yerel mahkeme, bilirkişi kurullarından ek rapor aldıktan sonra; 7.5 m2 yüzölçümündeki 2935 ada 11 parsel sayılı taşınmaz satışını somut emsal kabul eden ve davacının talebinden fazla değer belirleyen bu ek raporları benimsemek suretiyle “davanın kabulüne” karar vermiştir.
D) TEMYİZ EVRESİ, BOZMA VE DİRENME: Davalı vekilince temyiz edilen bu son karar, özel dairece yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuş, yerel mahkeme; “bozma ilamına uyulması halinde dava konusu taşınmazdan daha değerli bir taşınmaz satışının somut emsal alınması gerektiğinden, ilkinden daha yüksek bir değer belirlenmesinin hükmü temyiz eden davalı aleyhine, temyiz etmemiş olan davacı lehine sonuç doğuracağı” gerekçesiyle direnme kararı vermiştir.
E) MADDİ OLAY: Dava konusu, Adana ili, Seyhan ilçesi, K: Mahallesi, 294 ada 31 parsel sayılı 133 m2 yüzölçümünde ve arsa niteliğindeki taşınmaz tapuda davacı adına kayıtlı olup, taşınmazın tamamı Etnoğrafya müze alanının genişletilmesi amacıyla davalı idarece kamulaştırılmıştır. Kamulaştırma bedel farkının tahsili istemiyle açılan görülmekte olan davada, mahkemece “davanın kabulüne” dair verilen ilk hüküm, taraf vekillerinin temyizi üzerine, bilirkişi kurullarınca somut emsal alınan taşınmazın uygun emsal olmadıgı gerekçesiyle bozulmuştur.
Mahkemece bozma yönünde işlem yapılarak bilirkişi kurullarından alınan ek raporda bu defa, dava konusu tasınmaza.;bir kılometre mesafede, farklı ada ve mahallede bulunan, 7,5 m2 yüzolcümundeki 2935 ada 11 ‘parsel sayılı taşınmaz satışı somut emsal kabul edilmek suretiyle değer biçilmiş; ek raporlara dayanılarak “davanın kabulüne” dair verilen bu son karar, davalı vekilinin temyizi üzerine özel dairece; “yanıltıcı olma unsuru yüksek olan küçük yüzölçümlü bir taşınmazın, dava konusu taşınmaza uygun emsal olmadığı” gerekçesiyle ve “yeni uygun emsal satışlar esas alınarak değer biçilmesi için ek rapor alınması gereğine” işaretle bozulmuştur.
F) GEREKÇE: Özel daire ile yerel mahkeme arasındaki uyuşmazlık; bozma ilamının kapsam ve içeriği itibariyle hükmün, temyiz eden davalı aleyhine, temyiz etmemiş olan davacı lehine bozulup bozulmadığı noktasında toplanmaktadır.
İlke olarak, taraflardan yalnız birinin temyiz etmiş olduğu hüküm, temyiz eden tarafın aleyhine olarak bozulamaz.
Buna karşın, kamu düzenine ilişkin hususlar hakkında aleyhe bozma yasağının uygulanamayacağı kuşku ve duraksamadan uzaktır. Eş söyleyişle Yargıtay, kamu düzenine aykırı bir husustan dolayı hükmü temyiz edenin aleyhine, temyiz etmemiş olan tarafın lehine olarak da bozabilir.
Kısaca mahkeme ve Yargıtay, kamu düzenine ilişkin hususları kendiliğinden gözetmekle yükümlüdür.
Bu genel açıklamalardan sonra, kamulaştırma şartları ve kuralları üzerinde durulmasında yarar vardır.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 3. maddesinde; idarelerin, kanunla yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz mallan, kaynak ve irtifak haklarını, bedellerini nakden ve peşin olarak veya eşit taksitlerle ödemek suretiyle kamulaştırabilecekleri belirtilmiştir.
Bu açık hüküm karşısında, kamulaştırma işleminin oluşması ve varlığının kabul edilebilmesi için, kamulaştırma yetkisi kendisine tanınmış olan gerçek veya özel ve kamu tüzelkişiliği olan kimsenin, taşınmaz malları kamu yaran gerektirdiği için kamulaştırması gerektiğinde kuşku ve duraksama bulunmamaktadır.
O halde, kamulaştırma bedel farkının istendiği davalarda taşınmaz Devlet ve kamu tüzelkişileri tarafından kamu yararına lüzumlu işlere tahsis edilmek üzere kamulaştırıldığından, bedel artırım davalarının kamu düzeni ile ilgili olduğu ve kendiliğinden araştırma ilkesinin uygulanması gerektiği acıktır.
Bu noktada, davacının iddiasının araştırılması ve taşınmazın değerinin tespiti bilirkişi incelemesine bağlıdır.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun değer tespiti esaslarını düzenleyen 11. maddesinde; taşınmazın cins ve nevinin, yüzölçümünün, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurların, her unsurun ayrı ayrı değerinin, vergi beyanının, kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerinin, özellikle arsalarda kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin ve bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçütlerin esas alınarak taşınmaz bedelinin takdiri gerektiği öngörülmüştür.
Kanunun lafzı ve ruhu göz önüne alındığında; ana ilke taşınmazın gerçek değerinin tespit edilmesidir.
Az yukarıda açıklandığı üzere, kamulaştırma bedel farkının talep edildiği davalar kamu düzeni ile ilgili olduğundan, diğer hukuk davalarından farklı olarak mahkeme re’sen emsal arayabilir, taraflar sonradan emsal bildirebilir. Amaç, gerçek değerin bulunması olduğuna göre emsalin, dava konusu taşınmaza denk, benzer yüzölçümlerde, bitişik ya da yakın adalarda bulunması, aynı imar iznine sahip olması; eş söyleyişle, uygun emsal olması gerektiği kuşkusuzdur.
Tüm açıklamalar ışığında somut durum değerlendirildiğinde; bilirkişi raporlarında, konumu, yüzölçümü, imar durumu itibariyle dava konusu taşınmazdan ayrı özellik ve nitelikleri taşıyan 2935 ada 11 parsel sayılı taşınmaz satışı somut emsal kabul edilmek suretiyle değer biçildiğinden; emsalin, dava konusu taşınmaza uygun emsal olduğundan söz edilemez.
Bu itibarla, kamu düzenine ilişkin bedel artırım davasında taşınmazın gerçek değerinin tespit edilmesini amaçlayan ve yeni uygun emsal satışlar esas alınarak değer biçilmesi gereğine işaret eden özel daire bozma kararı dosya içeriğine uygun olup, aleyhe bozma yasağına ilişkin ilkenin burada geçerli sayılması olanaklı değildir.
Hal böyle olunca; mahkemece taraflara yeni emsal bildirmeleri için imkan tanınması, gerektiğinde re’sen emsal getirtilmesi, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun bedel tespitine ilişkin 11/3-g maddesi hükümleri uyarınca, dava konusu taşınmaza örnek teşkil edebilecek, uygun emsal satışlar esas alınmak suretiyle değer biçilmesi için bilirkişi kurullarından ek rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeyle önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda ve özel daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, 07.12.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.