Kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında yahut kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş tarihinde arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekir.
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı…….arafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R Dava dilekçesinde, davacıların malik oldukları apartmandaki arsa payları dağılımı dikkate alındığında bariz bir orantısızlık olduğunu, mahkemece yapılacak inceleme sonucu binadaki mevcut dairelerin arsa paylarının düzeltilmesine karar verilmesi istenilmiştir.
……. 2015/216 Esas – 2016/827 Karar sayılı ilam ile; davanın kabulü ile; dava konusu; İstanbul, Kadıköy, Merdivenköy mah., 724 ada, 188 pafta, 20 parsel sayılı taşınmazın bodrum kat 1 nolu dairenin arsa payının 10/320 iken 129/3200 olarak, bodrum kat 2 nolu dairenin arsa payının 10/320 iken 174/3200 olarak, zemin kat 3 nolu dairenin arsa payının 16/320 iken 164/3200 olarak, zemin kat 4 nolu dairenin arsa payının 12/320 iken 175/3200 olarak, 1. kat 5 nolu dairenin arsa payının 20/320 iken 182/3200 olarak, 1. kat 6 nolu dairenin arsa payının 20/320 iken 200/3200 olarak, 2. kat 7 nolu dairenin arsa payının 20/320 iken 182/3200 olarak, 2. kat 8 nolu dairenin arsa payının 20/320 iken 200/3200 olarak, 3. kat 9 nolu dairenin arsa payının 20/320 iken 188/3200 olarak, 3. kat 10 nolu dairenin arsa payının 20/320 iken 205/3200 olarak, zemin kat 11. nolu dükkanın arsa payının 10/320 iken 98/3200 olarak, zemin kat 12. nolu dükkanın arsa payının 10/320 iken 103/3200 olarak, zemin kat 13 nolu dairenin arsa payının 12/320 iken 140/3200 olarak, 1. kat 14 nolu dairenin arsa payının 20/320 iken 185/3200 olarak, 1. kat 15 nolu dairenin arsa payının 20/320 iken 165/3200 olarak, 2. kat 16 nolu dairenin arsa payının 20/320 iken 185/3200 olarak, 2.kat 17 nolu dairenin arsa payının 20/320 iken 165/3200 olarak, 3. kat 18 nolu dairenin arsa payının 20/320 iken 190/3200 olarak, 3. kat 19 nolu dairenin arsa payının 20/320 iken 170/3200 olarak tespiti ile tapuya tesciline karar verilmiş, hükmün davalı…… vekilinin istinafı üzerine …….ukuk Dairesinin 2017/3542 Esas – 2019/1988 Karar sayılı ilamı ile davalının istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermiştir. Verilen bu karar davalı… tarafından temyiz edilmiştir.
Dava arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk , arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.
Somut olayda; mahkemece yapılan araştırma ve inceleme de sonucu alınan uzman bilirkişi raporunda da yapılan değerlendirmenin kat irtifakı tesisi tarihi olan 1973 tarihine göre yapıldığı belirtilmiş ise de yapılan inceleme yeterli değildir. Bu nedenle bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu da davacılar tarafından ispatlanmalıdır. Dosya da mevcut bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir.
Öte yandan, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında yahut kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş tarihinde arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekir.
Bu nedenle anataşınmazda kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması sırasındaki belgeler ile arsa paylarının düzenlenmesine yönelik listede davacıların imzası bulunup bulunmadığı araştırılarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmemesi de bozmayı gerektirmiştir.
Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Anılan hususlar gözetilmeksizin, eksik inceleme sonucunda ilk derece mahkemesince yazılı şekilde hüküm tesisi ve bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddi kararı hatalı olup, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının ortadan kaldırılarak ilk derece mahkemesi kararının yukarıda yazılı sebeplerle BOZULMASINA, dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine gönderilmesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, temyiz harcının istek halinde iadesine 06/07/2020 günü oy birliğiyle karar verildi.