Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulurken dava konusu taşınmaz paylarının orantılı olarak paylaştırılmadığı bilirkişi raporunda belirtilmişse de; bu orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmaksızın, bağımsız bölümler tek tek gezilerek ölçüm yapılmaksızın ve bağımsız bölümlerin mevcut büyüklükleri hesaplamada dikkate alınmaksızın düzenlenen bu bilirkişi raporu esas alınarak arsa paylarının düzeltilmesine karar verilmesi isabetsizdir.
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı … vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R Davacı dava dilekçesi ile, müvekkilinin, … ilçesi, … mahallesi, 104 pafta, 409 ada, 7 parsel sayılı taşınmazda sonradan satın alma suretiyle kat maliki olduğunu, müvekkiline ait dairenin arsa payının olması gerektiğinden daha düşük gösterildiğini, yine aynı konum ve büyüklükteki bağımsız bölümlerin arsa paylarının farklı olduğunu ve kat mülkiyetine geçiş tarihindeki değerleri ile oranlı olarak arsa paylarının düzenlenmediğini, pay oranlarının tekrar düzenlenerek tapuya işlenmesine karar verilmesini, bütün bu nedenlerden dolayı dava sonuna kadar tedbir kararı verilmesi ve yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece davacı tarafın kat irtifakı kurulurken kat maliki olmadığı, taşınmazı sonradan edindiği, tapuda davacının bağımsız bölümünün arsa payının 20/400 olarak kayıtlı olduğu, bilirkişi raporunda 227/4000 olarak tespit edildiği, arsa payının artmış olması gözönüne alınarak dava açmada hukuki yararının bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilerek yeni arsa payları tahsis edilmiş, hüküm davalı Tülay vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, arsa payının düzeltilmesi istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi hükmüne göre; “kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.” Kanun gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Sözkonusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.
Somut olayda dava konusu taşınmazda 18.12.1969 tarihinde kat irtifakı 02.10.1974 tarihinde kat mülkiyeti kurulduğu, bilirkişi raporunda kat irtifakına geçiş tarihi olan 18.12.1969 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılmadığı belirtilmişse de; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamış, ayrıca bağımsız bölümler tek tek gezilerek ölçümler yapılmamış ve bağımsız bölümlerin mevcut büyüklükleri hesaplamada dikkate alınmamıştır.
Dava konusu taşınmazda 1974 yılında kat mülkiyeti kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu konusunda mahkemece herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı Tülay vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 03.07.2018 günü oy birliği ile karar verildi.