Hissesi azınlıkta kalanların bu yenilemeleri sürüncemede bırakmaması için en az 2/3 arsa payı çoğunluğu sağlayan diğer maliklere işlemleri yürütmesi için yetki verilmiş olup olayda 2/3 arsa payı maliki müdahil firma tarafından, davacı tarafından ihtirazı kayıtla yapılan bu teklifi kabul edilmeyerek davacıya ait arsa payının satışına yönelik işlemlere başlanılmasında ve çevre ve şehircilik il müdürlüğü tarafından davacıya ait arsa payının satışa çıkarılmasına dair işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı
İstemin Özeti: Danıştay Ondördüncü Dairesinin 18/10/2017 günlü, E: 2016/5410, K: 2017/5352sayılı kararının, dilekçede belirtilen nedenlerle düzeltilmesi istenilmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA Hüküm veren Danıştay Ondördüncü Dairesince; 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 54. maddesinin 1. fıkrasının (c) bendine göre kararın düzeltilmesi istemi yerinde görüldüğünden Danıştay Ondördüncü Dairesinin 18/10/2017 günlü, E: 2016/5410, K: 2017/5352 sayılı kararı kaldırılarak, işin esası yeniden incelendi:
Dava; İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, (…) Mahallesi, 106 pafta, 1099 ada, 139 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan ve riskli yapı ilan edilen binada bağımsız bölüm maliki olan davacıya ait arsa payının 08/10/2015 tarihinde satışa çıkarılacağını bildiren 09.09.2015 günlü, 15527817 sayılı işlemin iptali istemiyle açılmış, İdare Mahkemesince; 6306 sayılı Kanun çerçevesinde yapılan işlemlerin sağlıklı ve güvenli yaşama alanlarının oluşturulmasını amaçladığı davacı tarafından sahip olduğu arsa payına uygun bir bağımsız bölüm talep edilmesinin Kanunda bahsedilen bu amaçla örtüştüğünün kabulü gerektiği, bu durumun anlaşma sağlanamama halini ifade etmediği, bu talebin anlaşma sağlanamadığı şeklinde yorumlanarak davacıya ait arsa payının satışa çıkarılmasına yönelik olarak tesis edilen dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesi ile dava konusu işlemin iptaline karar verilmiş, bu karar, davalı idare ve davalı yanında müdahil vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesine Hakkında Kanunun 6. maddesinin 1. fıkrasında ;”Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır…” hükmüne yer verilmiştir.
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrasında,”Riskli yapılarda, Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve maliklerden birinin istemi üzerine, bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda riskli yapının değeri de gözetilerek bütün maliklerce oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar tutanağa bağlanır ve karara katılan maliklerce imzalanır. Bu karar, karara katılmayanlara ve toplantıya iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.” 3. fıkrasında”Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.”düzenlemesi bulunmaktadır.
Dosyanın incelenmesinden, dava konusu İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, (…) Mahallesi 106 pafta, 1099 ada, 139 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki binanın riskli yapı olarak belirlenmesi ve yıkımı sonrasında 139 parsel sayılı taşınmazın yaklaşık %90 hissesine malik olan müdahil F1 İnş. Tur. ve Tic. Ltd. Şti. tarafından davacıya gönderilen ihtarnameyle, yine yaklaşık %90 hissesine malik olduğu yan parsel olan 132 parsel ile 139 parselin tevhit işlemleri için vekaletname veya tapu müdürlüğü nezdinde onay istenildiği ve toplantıya davacının davet edildiği, 07.05.2015 tarihli toplantıya davacının katılmakla birlikte, bağımsız bölüm verilmesi halinde alınan kararı kabul ettiğini belirttiği, söz konusu toplantıda 132 ve 139 parsellerin tevhit edilmesine yönelik teklifi kabul etmeyenlerin arsa payı hisselerinin açık arttırma suretiyle satılacağının bildirilmesine arsa payına göre 2/3’ün üzerinde çoğunlukla karar verildiği, SPK lisanslı F2 Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından 139 parsel sayılı taşınmazın toplam değerinin 45.600.000,00 TL olarak belirlendiği, söz konusu değerleme raporuyla birlikte 2/3 çoğunluk kararına uyarak tevhit işlemine onay verilmesine yönelik 18.06.2015 tarihli ihtarnamenin davacıya tebliğ edildiği, davacının gönderdiği 03.07.2015 tarihli cevabi ihtarnamede bağımsız bölüm edinme hakkı saklı tutularak, ihtirazi kayıt ile kararın kabul edildiğinin müdahil şirkete bildirildiği, tapu müdürlüğü nezdinde herhangi bir onay veya müdahil şirkete vekaletname verilmediği anlaşılmaktadır.
Bu durumda, davacının ihtirazi kayıt ileri sürmesinin 2/3 çoğunluğu sağlayan paydaşlar tarafından alınan karara katılmadığı sonucunu doğuracağı açıktır. Zira yukarıda belirtilen mevzuat hükümlerinde, hissesi azınlıkta kalanların bu yenilemeleri sürüncemede bırakmaması için en az 2/3 arsa payı çoğunluğu sağlayan diğer maliklere işlemleri yürütmesi için yetki verilmiş olup olayda 2/3 arsa payı maliki müdahil firma tarafından, davacı tarafından ihtirazı kayıtla yapılan bu teklifi kabul edilmeyerek davacıya ait arsa payının satışına yönelik işlemlere başlanılmasında ve İstanbul Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından davacıya ait arsa payının satışa çıkarılmasına dair işlemde hukuka aykırılık bulunmadığından, dava konusu işlemin iptaliyolunda verilen İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet görülmemiştir.
Açıklanan nedenlerle; İstanbul 12. İdare Mahkemesinin 29/04/2016 günlü, E: 2015/521 K: 2016/879 sayılı kararının BOZULMASINA, dosyanın Mahkemesine gönderilmesine 14/02/2018tarihinde oyçokluğuile karar verildi.