Yerinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda; davacıların kat maliki oldukları yapının bitişiğindeki parsellerin imara açılmasını öngören imar planı değişikliğinde mevzuata aykırılık bulunmadığı, ancak imara açılması öngörülen parseldeki yapılanmada özel koşullar uygulamanın ve davacılara ait mevcut yapı bitişiğindeki cephesinde asgari ölçüleri belirlenen bir ışıklığın bırakılmasının zorunlu olması nedeniyle inşaat ruhsatının iptali
Dava, davacılara ait taşınmazın bitişiğinde bulunan 1 ve 2 sayılı parsellerin 6653 ada, 1 sayılı parsel olarak iskana açılmasını öngören 9.11.1977 tasdik tarihli imar planı değişikliği ile buna dayalı olarak verilen inşaat ruhsatının iptali istemiyle açılmıştır.
Dairemizin ara kararı ile davacılara ait taşınmazın bitişiğinde 588 ada, 1 ve 2 parsel sayılı taşınmazların İmar ve İskan Bakanlığı’nca 9.11.1977 gününde onaylanan imar planı değişikliği ile 6653 ada, 1 parsel olarak imara açılmasını öngören işlemde şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına uygunluk bulunup bulunmadığının, plan değişikliği anılan ilkelere uygun ise, sözü edilen taşınmazda nasıl ve ne tür bir yaPılaşmanın uygun olacağının saptanması amacıyla mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmasına karar verilmiş, bu karar uyarınca tarafların bilirkişi seçimi konusunda anlaşmamaları üzerine Naip Üye … tarafından re’sen seçilen bilirkişiler Doç. …, Yrd.Doç. … ve Y.Mimar …’in katılmasıyla mahallinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporda özetle 9.11.1977 gününde İmar ve İskan Bakanlığı’nca onaylanarak yürürlüğe kavuşan İzmir Konak meydanı-Dalyan Sahil yolu düzenlemesi büyük ve kapsamlı bir projedir. Bu plan, 1955 imar planından anlayış ve ilkeler yönünden çok farklı, gereksinimleri güncel ve gelecekteki ölçekleriyle kavraması açısından daha ileridir. 1977 planı, eski plan çerçevesindeki değişiklik öneri ve girişimlerinin de yeni bir sistem ve bakış açısından değerlendirilebilmesine olanak tanımaktadır. Yeni düzenleme ile alt yapı ve kamu hizmetlerinin gereken standartlarda sunulması, denizden kazanılan alanlarda sağlanmakta, böylelikle aynı amaçla özel taşınmazların kamulaştırılması işlemlerinden büyük ölçüde kaçınılabilmektedir. Bu gerek hizmetlerin topluca düzenlenip gerçekleştirilmesi, gerekse önemli kamulaştırma maliyetlerinden kurulunabilmesi fırsatlarını yaratmıştır. Aynı zamanda kimi hizmetlerin daha elverişli ölçülerle sunulması imkanları kazanılmıştır. Otopark ve yeşil alan düzenlemelerinde özellikle bu tür kazanımlar vardır. Dava konusu yerde (6653 ada 1 parseldeki) uygulama da yukarıda belirtilen planlama ilkeleri doğrultusunda olmuştur. Yetersiz bir yeşil alan yaratmak üzere büyük maliyetler yükümlenmiş bulunan 1955 planı değiştirilmiş, daha geniş hedefler açısından ve daha kapsamlı olan bir plan lehine eski uygulamalarla vazifelendirilmiştir.
Öte yandan, Konak-Dalyan sahil yolu planı getirdiği çeşitli yeşil alanlar ile çevre standartlarını önemli ölçüde yükseltmektedir. Aktif yeşil alanlar, çocuk bahçeleri, park ve spor tesisleri ile bandlar halinde düzenlenmiş bulunan yeşiller, artık yapı blokları arasında tekil parsel ölçülerinde yer alan (ve kişi başına düzen yeşil alan tartışmalarında konu edilemeyecek kadar küçü olan) yeşil alan paketlerini gereksiz ve anlamsız kılmaktadır. Sağlanan yeni standartlar karşısında kamulaştırılmasından vazgeçilebilen parselin, yapılanmadan uzak tutulması gereği de ortadan kalkmıştır. Tersine, alt yapı hizmetleri ve standartları yeterli görülebilecek düzeylere kavuşan bir çerçevede özel kesime ait parsellerin yapılanmaksızın bekletilmesi kamu yararına uymayan bir davranıştır. Bu bakımdan 6653 ada 1 parselin imara açılması bu çerçevede ve kendi başına düşünüldüğünde yerinde görülebilmektedir.” denilmiş, sözü edilen raporun sonuç bölümünde de “Bilirkişi Kurulumuz: Yukarıda belirlenenlere dayanarak 6653 Ada, 1 parseli imara açılan 9.11.1977 onaylı plan değişikliğinin planlama ilkeleri ve kamu yararı açılarından yerinde olduğu” kanaatına varıldığı belirtilmiştir.
Yukarıda özetlenen bilirkişi raporu davanın taraflarına tebliğ edilmiş davacıların yaptıkları itiraz bilirkişi raporunun ihtiva ettiği açıklamalar ve ulaştığı kesin sonuç karşısında yerinde görülmemiştir.
Açıklanan nedenlerle davanın plana yönelik bölümünün reddine oybirliğiyle,
Öte yandan; yukarıda sözü edilen bilirkişi raporunda yapılanmayla ilgili olarak özetle: “İzmir Belediyesince 1983/yılında 588 Ada 3 parsele köşebaşı parsel özellikleri taşıyan bir yapılanma ruhsatı verilmiştir. Bu özellik birden fazla noktada belirgindir:
a) Belediyece onaylanan yapı projesinde, deniz ve Mithatpaşa cepheleri yanısıra parselin Batı cephesi boyunca da açılan pencereler bulunmaktadır.
b) Projesinde de izlendiği gibi yapının dava konusu parsele komşu olan Batı cephesi, parsel sınırından 20 cm.kadar içeri çekilerek gerçekleşmiştir. Sahil boyunca bitişik düzendeki sürekli bir yapılanmanın bu noktada 20 cm.içeri çekilmesinin (köşebaşı varsayımından başka) herhangi bir gerekçesi yoktur.
c) Onaylanan projesinde de görüldüğü gibi, söz konusu binada Batı yada Doğu yan cephelerde ışıklık yer almamıştır. Oysa bitişik düzenlemelerde ve 14 metreden derin yapılanmalarda ışıklıklar başvurulması kaçınılmaz plan unsurlarıdır.
d) Bitişik yapılanmada izlenen planlar genellikle her katta ön ve arka cephelere eşit olarak açılan ikişer daire tertibindedirler.
Oysa bu yapı, iç planında da görüldüğü gibi yalnızca ön ve arka cepheye açılan ikişer daire ile düzenlenmiş ve ancak bir köşebaşı yapısının yararlanabileceği yan cephede pencere açıklıklarını kullanmıştır.
1977 plan değişikliğinin şehircilik esasları ve kamu yararına uyumlu olması yargısına ve 6653 Ada 1 parselin imara açılmasını ilke düzeyinde yerinde bulunmasına karşılık, bunun davacılara ait aynı ada 2 parselde (sakıncalı uygulamalar sonucunda da olsa) kurulmuş bulunan yapılama ve yaşama haklarını ortadan kaldırmayacak bir nitelikte tutulması yine şehircilik esasları, planlama ilkeleri ve kamu yararı açılarından gözardı edilemeyecek bir koşuldur.
6653 Ada 1 parselde 1955 planının getirmiş olduğu kısıtlılık durumu 1977 plan değişikliği ile kaldırılmıştır. İmara açılan bu parseldeki yapılanma konusunda mevcut yönetmelikler ötesinde koşullar geliştirmek, plan değişikliğinde içerilmemiş olmakla birlikte bir zorunluluktur. Bu koşullar öncelikle davacılara ait (588-3) parselde yer alan apartmandaki konutların iç düzenlerinin korunmasını ve bu dairelerin yeterli bir düzeyde doğal ışık ve hava alabilmelerini sağlamak zorundadır. Aşağıda mevcut yapı (davacılara ait 588-3) ile yapılmakta olan (6653-1) karşılaştırılarak bu koşulların karşılama yolları irdelenmektedir.
a) öncelikle hava ve ışık sağlamanın bir yolu olacağı ileri sürülen yeni yapının (6653-1) mevcut yapıdan (5880-3) 3 metre çekilerek inşa edilmesinin bitişik düzendeki tüm yapılanma biçimi değiştirmiş olacağı için dışlanması gerekir. Böyle bir durum yeni yapının iki yanında işe yaramayan boşluklar yaratacağı gibi çevreye uyumsuz bir yapılanmaya da neden olacağı için kabul edilemez.
b) Mevcut yapının (588-3) ön ve arka cephelere bakan daireleri, Batı cephesinin kapanması ile eşdeğer kayıplara uğramakla birlikte her daire iç bölümlerin farklı düzeylerde etkilendikleri kesindir. Bunlardan ön ve arka cephelere en yakın, Batı cephesinde her iki uçta yer alan pencerelerin bütünüyle kapatılmaları en az sakıncalı olanıdır. Dairelerin bu bölümleri ön ve arka cephelerdeki salonlardan yeterli düzeyde hava ve ışık alabileceklerdir. Daha içerde bulunan mutfaklar ve özellikle alt katlarda bulunan “günlük oturma odaları” ise yeni yapı (6653-1) projesinde görülen 1.5 metrelik bir ışıklıktan yeterli düzeyde yararlanamayacaktır.
Özellikle, en iç taraftaki pencere açıklıkları olan günlük oturma odalarının pencereleri karşısında en az 3 metrelik bir geri çekmenin yaklaşık 19 metrelik bir derinlikte (düşey) kabul edilebilir en düşük ışık standardına tekabül edeceği anlaşılmaktadır.
c) Öte yandan, mutfak pencereleri karşısında 1.5 metre çekme, ışık ve havalandırma için yeterli bulunsa da projede ve başlamış bulunan yeni yapı ile mevcut yapı mutfak pencerelerinin kısmen bloke edilmekte olduğu görülmektedir. Bu sakıncanın giderilmesi ise iki seçenekten biri ile sağlanabilir:
Yeni yapılanma, mevcut yapıda mutfak pencerelerini engellemiyecek biçimde geri çekilmelidir. Bu yeni yapı için Mithat Paşa cephesinden 8.98, deniz cephesinden ise 6.25 m.ışıklıksız azami inşaat derinliği demektir. Sağlanması gereken ışıklık asgari uzunluğu bu cephe üzerinde 9.45 metre olacaktır.
Bu konuda mevcut durum korunacaksa, mutfak pencereleri karşısındaki ışıklık en az 2 metrelik bir açıklığa kavuşturulmalıdır.
d) Böylelikle yeni yapılanmada ışıklık boyutları (ekli krokide görüldüğü gibi) 1.50×9.45 m. ve günlük oturma odaları pencereleri önünde 3.00×4.10 m. olmaktadır. Bu durum yeni yapılanmada iç düzen değişiklikleri gerektirebilecektir. Ancak bu değişiklik yeni yapıda daire sayısının azaltılmasını zorunlu kılmaz. Köşebaşı parseli niteliğindeki yeni yapı gerekli ışıklık açıklıklarını daireleri önlü arkalı tertiplemekle eşit biçimde paylaştırarak her katta yine iki daire düzenleyebilecektir.
- e) Davacılara ait yapının 20 cm. parsel sınırından içeri çekilmesiyle ortaya çıkan ve bitişik düzeni bozan aralığın ön ve arka cephelerde bu görünümü giderecek biçimde kapatılması zorunlu tutulmalıdır. Bu işlem, parsel sınırı düzeltilmesi yoluyla sağlanamadığı takdirde yeni yapılanma sırasında söz konusu boşluğun en az cephelerde giderilmesi önlemleri alınmalıdır. Adı geçen parseldeki yapılanmada ise özel koşullar uygulamanın ve davacılara ait mevcut yapı bitişik cephesinde asgari ölçüleri (yukarıda ve ek krokide gösterildiği gibi) belirlenen bir ışıklığın bırakılmasının şehircilik esasları yönünden zorunlu bulunduğu görüşüne varılmıştır.” denilmiş, davacıların bu konuda ek rapor istemesi yolundaki itirazları da yerinde görülmemiştir.
Yukarıda özetlenen bilirkişi raporundaki bilgi ve önerilerin ışığı altında yeniden inceleme yapılarak yaşam ve sağlık yönünden sakıncalı olmayan bir yapılanmaya gidilmesi gerektiğinden, dava konusu inşaat ruhsatının oyçokluğuyla iptaline karar verildi.