Mahallinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu bayındırlık ve iskan bakanlığınca onaylı 1/1000 ölçekli turistik yerleşim amaçlı mevzi imar planında mevzuata aykırılık bulunmadığı
Dava, … sayılı parsele ilişkin olarak Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca onaylanan 1/1000 ölçekli turistik yerleşim amaçlı mevzii imar planının davanın özeti bölümünde belirtilen nedenlerle iptali isteğiyle açılmıştır.
Dairemiz kararı üzerine Naip Üye niyabetinde …’ın katılmasıyla oluşan bilirkişi kurulunca yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda hazırlanan raporda”…. İmar Kanununun Ek 7 ve 8.maddelerine ilişkin Yönetmeliğin 3.01.maddesine göre;
“Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan yerlerde yapılacak yerel (mevzii) imar planının kapsayacağı alanının yüzölçümü 150.000 m2 (150 dönüm veya 15 hektar) den küçük olamaz” bu maddede turizm amaçlı planlamalar için bir istisna ile şu koşul getirilmiştir.
“Turizm amacına dönük olarak herhangi bir ölçekte yapılmış ve onanmış planlarla getirilmiş toprak kullanım kararlarının uygulanmasında İ.İ. Bakanlığının kararı ile bu kısıtlamaya uyulmayabilir.” Belediye ve mücavir alan sınırları kapsamındaki yerlerde imar planı yapımına başlaması için İ.İ.Bakanlığından izin (ön izin) alınması ve Bakanlığın saptayacağı özel koşullara uyulması gereklidir”…..
Dalyan Köy, Musabey mevkiindeki 86,73 ve 87,74 no’lu parseller Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca 1.4.1981/tarihinde onanlı 1/25000 ölçekli Çeşme Karaburun Kıyı Kesimi Nazım İmar Planı içinde “Turizm Tesis Alanlarında” kalmaktadır. Aynı parseller, daha sonra ocak 1985/tarihinde eski planın gözden geçirilmesi ile yeniden hazırlanmış 1/25000 ölçekli Çeşme-Alaçatı (Revizyon) Nazım İmar Planı içinde de “Turizm ve ikinci konut yerleşme alanlarında bulunmaktadır. Her iki 1/25000 ölçekli nazım planda, plan koşulları (uygulama hükümleri) getirilerek plan ile birlikte onanmıştır…..
1/25000 ölçekli çevre düzeni nazım planları çok genel kararlar getirmekte ve o alanlarda genel arazi kullanım türlerini göstermektedir. Bu ölçekteki planlara göre parselde uygulama yapılamaz ve bu planda sosyal ve teknik alt yapı alanları gösterilmediği için uygulama planlarına yol gösterecek bir ara ölçeğe ihtiyaç vardır. Bu ara planlama ölçeği olarak da Bakanlıkça 1/5000 lik planlar seçilmiş ve 1/25000 de belirtilen “yapılaşmaya açılmış alanlarda örneğin Turizm tesis alanlarında tüm lekenin 1/5000 lik planın hazırlanması öngörülmüştür. Özetle 1/1000 ölçekli planlama yapılması ve ona göre inşaat uygulamasına geçilmesi için 1/5000 ölçekli bir planda (ki buda Nazım Plan niteliğindedir ve uygulama yapılamaz) Turizm gelişme alanlarını, günübirlik tesis alanlarının önceden teşekkül etmiş konut yerleşik alanlarının, çeşitli kademede yolların (trafik yolu, kıyı yaya yolu, yeşil yol) ve yeşil alanların belirlenmesinin gerekliliği kabul edilmiştir.
Söz konusu parsellerin (87 parsel ve diğerleri) yer aldığı yöre Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kaldığı için İmar Yasasının Ek 7 ve 8.Maddeleri kapsamındadır. ve bu alanlarda Ek 7 ve 8.maddelerine ilişkin yönetmelik hükümlerine (3.01, 3.02, 3.03 ve 3.04) geçerli olmuştur. 1.9.1981/tarihinde Dalyanköy Çeşme Belediye sınırının içine alınmış ancak daha önce yönetmelik ve kıyı kesminin Nazım Planının uygulanmasında öngörülen onay süreci sürdürülmüş ve Bakanlık re’sen onama yetkisini kullanmıştır….
Aralık 1980/tarih ve 10843 sayılı ön izin yazısının (Bakanlıktaki dosyasından alınan Fotokopi ekte) incelenmesinde şu koşullar sıralanmaktadır.
1/25000 ölçekli planda görülen ve aynı ölçekli haritada işaretlenen tüm Turistik Tesis Alanının yapılacak 1/5000 ölçekli planının Bakanlıkça uygun görülmesinden sonra, adi geçen 87 nolu parselin 1/1000 ölçekli uygulama planının Turizm ve Tanıtma Bakanlığının uygun görüşü ile birlikte Bakanlığa iletilmesi istenilmektedir….
23 Aralık 1980/tarihli yazıda ayrıca planlamada dikkate alınacak turizm tesis alanlarındaki yapılanma koşulları (Taban alanı katsayı ve Kat Alanı Kat Sayısı) yeşil alan, otopark için (İmar Yasasına göre kişi başına 7 m2 yeşil alan ve yönetmeliğe göre otopark alanı) standartları, kıyı kenar çizgisi ve yapı yaklaşma sınırlarına ait koşulları belirtmektedir.
Bakanlık yazısında belirtilen hususlara bilahare 22.6.1981/tarihinde İzmir Valiliğine sunulan ve 2.7.1981/tarihli İl İdare Kurulu kararı ile uygun görülen 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planlarda uyulmuş ve hazırlanan planlara plan notu olarak işlenmiştir. Burada 1.4.1981/tarihinde 1/25000 ölçekli kıyı kesimi nazım planı da onanarak girmiştir….
15.2.1982/tarihli yazıda 1/1000 ölçekli Turistik planının 1/25000 ölçekli kıyı kesimi Nazım Planı uyarınca yapıldığı, Ek 7-8Md.ne ilişkin yönetmelik esaslarına göre incelendiği ve uygun görülerek, gerekli plan notları yazılmak suretiyle gerekli düzeltmelerle onandığı belirtilmektedir. Bu yazıdan anlaşılacağı gibi 1/25000 ölçekli onanlı imar planına göre hazırlanan 1/1000 ölçekli yerel plan onanmıştır ve yapılması daha önceki ön izin yazısında (23.12.1980/tarihli) sözü edilen 1/5000 ölçekli plana referans verilmemiştir. Nitekim Bakanlıktaki dosyasında bulunan 1/5000 ölçekli Turizm Tesis Alanı imar planı oranlı de ğildir. Bu plan 1/25000 deki bir karar alanına (Turizm Tesis Alanı) ayrıntılı olarak gösteren bir şema olarak kabul edilmiş onanmıştır. Fakat 1/1000 ölçekli yerel plana yol gösterici bir araç olmuştur. Nitekim onanlı 1/1000 lik planda onay sınırı dışında kalan adalarda ve alanlarda ve yollarda 1/5000 ölçekli onaysız planın bazı kararları izlenmektedir. Yalnız 1/25000 ‘e referansla 1/1000 ölçekli plan hazırlansa idi bunların gösterilmesi mümkün olmazdı.
O halde 1/25000 ile 1/1000arasındaki bir ara ölçekte en üst ölçekteki plan kararlarının uygulamayı yönlendirecek şekilde ayrıntılandırılması gerekmektedir. Böylece 1/5000 ölçekli imar planı onanmadan fakat ona referansla plan çizilebilir ve karar verilebilirmi konusu da önem kazanmaktadır.
Bunu aydınlatmak için 1.4.1981/tarihinde onanlı 1/25000’lik nazım planın onanlı plan notlarını incelemek gerekmektedir. Bu planın genel hükümlerini 1.1.şıkkındaki ifadeden 1/25000’e göre yapılanmaya açılan alanlarda (örneğin Turizm Tesis Alanı gibi) tüm lekenin 1/5000 planının, bu alan içerisinde onanlı halihazır haritalar üzerinde düzenlenmiş 1/1000 ölçekli uygulama planlarının İmar ve İskan Bakanlığınca onanmasından sonra inşaat uygulanmasına izin verileceği anlaşılmaktadır.
Oysa Bakanlık 23.12.1980/tarihli öz izin yazısındaki koşulları esas almış, tüm turistik tesis alanı için, belirlenen koşullara göre hazırlanan 1/5000 ölçekli planı uygun görmüş (onamamış) ve buna göre hazırlanan 1/1000 ölçekli mevzii uygulama planının kendi mülkiyet sınırları içinde onaylanarak yürürlüğe sokulmuştur.
Diğer yandan 1 Aralık 1984/tarihinde 3086 sayılı Kıyı Kanunu yürürlüğe girmiş ve daha önce İmar Kanununun Ek 7-8.maddelerine göre hazırlanmış yönetmelikle belirlenen kıyılara ilişkin düzenlemeler bu defa yeni kanun kapsamına alınmıştır. Bunu dikkate alan ilgili Bakanlık daha önceki gelişmeleri de kapsamak üzere Çeşme-Karaburun Kıyı Kesimi Nazım İmar Planı (1/25000 ölçekli) nı revizyona tabi tutarak Çeşme Alaçatı (Revizyon) Nazım İmar Planının (1/25000 ölçekli hazırlanmış ve Ocak 1985/de onaylanarak yürürlüğe sokulmuştur.
Bu yeni planın uygulama hükümleri 1.1.1’de daha önceki plan hükümlerinin yazımında bazı değişikler yaparak daha önceki “1/25000 ölçekli kıyı kesimi nazım planı ile yapılaşmaya açılmış alanlarda tüm lekenin 1/25000 ve …. buna dayalı onanlı halihazır haritalar … 1/1000 ölçekli uygulama planları… Bakanlığınca onanmadan inşaat uygulamasına geçilemez” diye yazılan plan hükmünde “yapılaşmaya açılmış alanlarda 1/5000 ölçekli şema ve bu şemaya dayalı onanlı… üzerinde hazırlanmış 1/1000 ölçekli planlar onanmadan inşaat uygulamasına geçilmez” şeklinde düzenleme yapılmıştır.
Ancak bu dosyadaki dava konusu mevzii imar planı bakımından 1.4.1981 tarihli nazım plan ve uygulama hükümleri ve ön izin koşulları geçerlilik taşımaktadır.
Planlama ve onay süreçlerinde dava dosyasında sözü edilen ve incelemelerde esas alınan plan kademeleri dikkate alındığında yazılı ve çizili plan kararlarının birbirleri arasında bir tutarlılık bulunması ve bunun belgelenmiş olması imar hukuku açısından önem taşımaktadır…..
Davacılara ait 86 ve 73 sayılı parseller dava konusu mevzii imar planının onay sınırları dışında kalmaktadır…… Onaylı Mevzii plan yalnız 87 sayılı parseli kapsamaktadır. ve onay sınırı içinde Turistik tesis alanı, park ve otopark alanı ayrılmıştır.
86 ve 73 sayılı parsellerde yeşil alan ve oyun yerleri tahsisi yapılmamıştır….
23 Aralık 1980/tarihli ön izin yazısında belirtilen koşullara göre turizm tesis alanlarında gerekli otopark (her on yatak için bir adet park alanı) ve kişi başına 7 m2 yeşil alan ayrılması istenmektedir….
Bu tesisin barındıracağı nüfusa göre bırakılması gerekli umumi yeşil alan miktarı 1140 m2 dir. Oysa 1600 m2 yeşil alan park olarak terkedilmiştir. Dolayısıyla 871 parselde ayrılan yeşil alan miktarı planlama esaslarına uygundur ve yeterlidir….
Turizm tesis alanı olarak planlanan 87 parsel toplam alanın yaklaşık %70’i tesise ve %30’u da otopark ve yeşil alana ayrılmıştır. Turistik tesis alanında da en çok iki katlı olmak üzere toplam inşaat alanı (KAKS=0.30) bunun %30’u kadar olabilecektir. Tesis iki katlı yapıldığı takdirde tesis tüm parselin %18’ini kapsayacaktır… Dolayısıyla parsellerin tümünün yapı alanı olarak düzenlenmesi söz konusu olmamaktadır…. 15.2.1982/tarihinde Bakanlıkça onanlı, mevzii imar planına göre 86 ve 73 sayılı parsellerdeki site yollarının kaydırıldığı ve genişletilerek imar yoluna çevrildiği iddiası sitenin doğu ve güneyinden geçen yollar la ilişkili olabileceği varsayılarak incelendiğinde;
Dalyanköy plaj evleri sitenin dava konusu mevzii planının onay sınırı dışında kaldığı, fakat adı geçen yollardan altta kuzeyindeki yolun 6 metrelik yeşil yol olarak gösterildiği, deniz tarafındaki kıyı yolunun 7 metrelik yeşil yol olarak gösterildiği, sitenin batısındaki 73 ve 86 parseller arasından geçen yolun 12.00 meterlik trafik yolu olarak gösterildiği anlaşılmaktadır. Fakat bu yolların hepsi onay sınırı dışında kalmaktadır.
Onaylı mevzii planda siteye ait lokal ve gazinonun ayrı bir parsele çevrilerek hazine arazisiyle şuyulandırıldığı tespit edilmemiştir. Zaten bu kısımda onay sınırı dışında kalmaktadır…. Onanlı mevzii planda kooperatife ait yeşil alan ve otopark alanının bu defa yeşil alan ve çocuk bahçesi olarak ayrıldığı tespit edilmemiştir.
Çünkü onay sınırı site alanını *86 parsel ve batısındaki 73 parseli) kapsamamaktadır.
Mevzii planda, 87 parsel içinde kalmak üzere Bakanlıkça belirlenen ön izin koşullarına uygun olarak yeterli yeşil alan ve otopark ayrılmış durumdadır.
Onay sınırı dışında görülen noktalı kısımlar yasal olarak geçerlilik taşımamaktadır. Ancak ön izin koşullarına göre hazırlanmış, uygun görülmüş, fakat onama işlemi görmemiş 1/5000 ölçekli planda sorulan yeşil alanlar vardır ve bunların mevcut konut alanına (plaj evleri sitesi) hitab etmek üzere ayrılmış olduğu anlaşılmaktadır. “Turizm tesis alanında kalan mevcut konut alanlarını da yeniden konut ve bunların ilavesinin yapılamayacağı, bunların yenilenmesinden turizm gelişme alanları ile ilgili plan hükümlerinin uygulanacağı” Bakanlıkça hazırlattırılmış uygun görülmüş fakat onama işlemi görmemiş 1/5000 ölçekli planda, plan notu olarak işlenmiştir.
Sitenin etrafındaki tüm diğer alanların Turizm tesis alanı olarak 1/25000 nazım planda onanlı olduğu ve her Turizm tesis alanının yeşil alan, otopark gibi donanımlarının kendi alanı içinde ayrılması ve terk edilmesi mecburiyeti konduğuna göre onaysız 1/5000 ölçekteki planda sitenin batısında gösterilen yeşil alan kullanışının 86 parselde yerleşik konut alanının, imar yasası gereği aranan yeşil alan ihtiyacından doğduğu ileri sürülebilir. Nitekim sitenin ilgili kamu idarelerince onaylı olmayan vaziyet planındaki bilgilere göre toplam 606 adalı, 222 adet konutta (odabaşına ortalama 1.5 nüfus kabulü ile) yaklaşık 900 nüfus oturabileceği ve bu site nüfusunun da İmar Yasasına göre 6300 m2 yeşil alana ihtiyacı olduğu söylenebilir. Ancak bu görüşler mevcut belgelere göre geliştirilmiştir. ve onanlı mevzii imar planı dışındaki alanların sosyal donanım alanı ihtiyaçları gerektiğinde Belediyesi tarafından hazırlattırılması söz konusu olabilecek uygulama imar planlarında belirlenecektir.
Dosyasında bulunan 1/1000 ölçekteki onanlı Turizm tesisi alanı, dava konusu plaj evleri sitesi ve çevresini içine alan plan bir şema niteliğindedir. Bakanlık ve Belediyesindeki dosya ve belgelere göre incelendiğinde herhangi bir onay işlemine tabi olmadığı tespit edilmiştir. Dolayısıyla bu dökümanda 87 parsel dışında kalan gösterimlerin yasal hiçbir geçerliliği bulunmamaktadır. Sonuç olarak onanlı 1/25000 ölçekli nazım planı ve uygulama hükümleri ile buna bağlı olarak onaylanmış mevzii 1/1000 ölçekli imar planı konu ile ilgili tarafları bağlayıcı hukuki belge niteliğindedir, diğer dökümanlar plan hazırlık ve onay süreçlerinde kullanılmış araçlardır. Fakat yasal geçerlilik kazanmamışlardır.
Kurulumuzun incelemeye ve değerlendirmelerine göre dava konusu mevzii imar planında genelde kamu yararına aykırı, özelde diğer şahısların mülkiyet haklarını zedeleyici bir durum bulunmamaktadır” denilmektedir.
Yukarıda içeriği açıklanan bilirkişi raporu davanın taraflarına tebliğ edilmiş, davalı Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından bilirkişi raporuna bir itirazda bulunulmamış, davacılar vekili dilekçe ile bilirkişi raporunun gerçekte davacıların haklılığını, planın yasaya aykırı olarak onandığını, davacıların mülkiyet hakkını zedelediğini ortaya koyduğunu, 23.12.1980/günlü Bakanlık ön izninde, 1.4.1981/onay günlü, 1/25000 ölçekli Nazım imar planı ve 1985/onay tarihli Nazım imar planı revizyonunda, 1/1000 ölçekli planlamaya geçilmeden 1/5000 ölçekli planın hazırlanması ve onaylanması koşulu getirildiğini, 87 sayılı parselin mevzii imar planını yapan kişilerin 1/5000 ölçekli planı da hazırlayıp Bakanlığa iletmelerine karşın Bakanlığın buna uygun olarak düzenlenen 1/1000 ölçekli planı onaylaması, 1/5000 ölçekli planı dosyada sadece referans olarak tutmasının nedenlerinin araştırılması gerektiğini, yörenin 1.9.1981/gününde Çeşme Belediyesi sınrıları içinde alınmış olması nedeniyle planın belediye meclisine sunulması gerekirken Bakanlığın doğrudan doğruya planı onaylama yoluna gitmesinde hukuk kurallarına ve teknik gereklere uygunluk bulunmadığını, bölgede ilk yapılaşmanın Sakızlıkoy Plaj Evleri Kooperatifince başlatıldığı, tesisin içinde geçen ve mülkiyeti kooperatife ve kooperatif ortaklarının oluşturduğu kat mülkiyetine ait bulunan yollar dışında dava konusu parsele geçit veren, yoğun bir gidişi gelişi karşılayacak köy ve hatta uygun nitelik te bir kadastro yolu bulunmadığı, bu nedenle 1/5000 ölçekli fiziki planlama yapılmadan 87 sayılı parsele ulaşım sağlıyacak planlı bir yol yapılmadan burada mevzii imar planı yapılmasının şehircilik esasları ve İmar Kanunun hükümlerine aykırı düştüğünü, sadece 87 sayılı parsel için onaylanmış 1/1000 ölçekli mevzii imar planının davacıların mülkiyetindeki 73 ve 86 sayılı parsellerde tesis edilmiş yatay kat mülkiyetine dayalı hakları haleldar etmeden uygulanması olanağı bulunmadığını, bilirkişi raporunun eksik ve yetersiz olduğu ve yanlış sonuca vardığını öne sürerek itirazda bulunmuşsa da bilirkişi raporunda yer alan açıklamalar ve ulaştığı kesin sonuç karşısında yerinde görülmemiştir.
Dava dosyasındaki bilgi ve belgelerle bilirkişi, raporunun birlikte incelenmesinden; 1/25000 ölçekli Çeşme-Karaburun Kıyı Kesimi Nazım İmar planına ve onay için Bayındırlık ve İskan Bakanlığına gönderildiği anlaşılan 1/5000 ölçekli nazım imar planı taslağı esaslarına uygun biçimde sadece 87 sayılı parsele ilişkin olarak hazırlanan ve Bakanlıkça 15.2.1982/gününde 50 değişiklik numarasıyla onaylanan 1/1000 ölçekli turistik yerleşim amaçlı mevzii imar planının şehircilik ilkeleri, planlama easasları ve kamu yararına uygun olduğu sonucuna varılmıştır.
Öte yandan 1/5000 ölçekli nazım imar planı taslağı henüz onaylanmadığından bağlayıcı niteliği olmadığı gibi, bu planın ve getirdiği ilkelerin uygulanma olanağı bulunmadığından, onaylanmadığı sürece davacılar açısından herhangi bir külfet getirmesi de söz konusu değildir. Anılan planın onaylanarak yürürlüğe girmesinden sonra davaya konu edilebileceği açıktır.
Açıklanan nedenlerle davanın reddine karar verildi.