6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin birinci fıkrasında uygulama işlemleri için paydaşların hisseleri oranında aranan en az üçte iki çoğunluk nisabının sağlandığı beyan edildiğine göre “Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması” hâlinde hüküm ifade eden ve riskli alan içerisinde yer alan taşınmazların idarelerce acele kamulaştırılmasına imkan sağlayan aynı maddenin ikinci fıkrası uygulama alanı bulamadığı.
İstemin Özeti: İstanbul 13. İdare Mahkemesince verilen 31/05/2016 tarihli, E: 2016/269, K: 2016/1191 sayılı kararın, usul ve hukuka aykırı olduğu ileri sürülerek bozulması istenilmektedir.
Savunmanın Özeti: Temyiz edilen kararda bozma nedenlerinden hiçbirisi bulunmadığından, usul ve kanuna uygun olan kararın onanması gerektiği savunulmaktadır.
Danıştay Tetkik Hakimi Düşüncesi: Temyiz isteminin kabulü ile mahkeme kararının bozulmasına ve dava konusu işlemin iptaline karar verilmesi gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra işin gereği görüşüldü:
Dava, İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, A1 Mahallesi, 283 pafta, 3081 ada, 5 parsel sayılı taşınmazın maliki olan davacının, anılan taşınmazının ve üzeride bulunan kendisine ait yapının 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin, ikinci fıkrasına istinaden, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre kamulaştırılması veya gerek görülmesi halinde anılan Kanunun 27. maddesine göre acele kamulaştırılmasına ilişkin 09.05.2014 tarihli, 3179 sayılı, Çevre Şehircilik Bakanlığınca tesis edilen işlemin iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, dava dosyasının incelenmesinden davacı taşınmazının kamulaştırılmasına ilişkin prosedürde mevzuata aykırı bir durum olmadığı gibi davacı iddiaları çerçevesinde de işlemin hukuka aykırılık arz etmediği sonucuna ulaşıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, bu karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun “Amaç” başlığı altındaki 1. maddesinde bu Kanunun amacının afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek olduğu ifade edilmiş, “Tanımlar” başlıklı 2. maddesinde ise “Riskli Alan” zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alan olarak tanımlanmıştır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un işlem tarihi itibari ile yürürlükte bulunan “Uygulama işlemleri” başlıklı 6. maddesinin 1. fıkrasında; “Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır hükmüne”, aynı maddenin 2. fıkrasında ise; “Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir. Bu Kanun uyarınca yapılacak olan kamulaştırmalar, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır ve ilk taksit ödemesi, mezkûr fıkraya göre belirlenen tutarların beşte biri oranında yapılır” hükmüne yer verilmiştir.
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin “Amaç ve kapsam” başlıklı 1. maddesinde yönetmeliğin amacının; 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca, riskli yapılar ile riskli alan ve rezerv yapı alanlarının tespitine, riskli yapıların yıktırılmasına, yapılacak planlamaya, dönüştürmeye tabi tutulacak taşınmazların değerinin tespitine, hak sahibi olacaklarla yapılacak anlaşmaya ve yapılacak yardımlara, yeniden yapılacak yapılara ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki diğer uygulamalara ilişkin usûl ve esasları belirlemek olduğu belirtilmiş, işlem tarihi ile yürürlükte bulunan “Riskli yapıların bulunduğu parseller ile riskli alanlar hakkında uygulanacak hükümler” başlıklı 15. maddesinde;”(1) Riskli alanlarda ve riskli yapılarda Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Kanun kapsamında yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurum maliklere yardımcı olmakla yükümlüdür.
(2) Riskli yapılarda, Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine esas karar alınmak üzere, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır.
a) Bu toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda bütün maliklerce oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde, öncelikle riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır.
b) (a) bendinde belirtilen usule göre oybirliği ile anlaşma sağlanamaması durumunda, yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar tutanağa bağlanır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. En az üçte iki çoğunluk ile alınan karar, karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tesbit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.
(3) En az üçte iki çoğunluk ile alınacak karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine
ilişkin arsa paylarının rayiç değeri; ikinci fıkranın (a) bendi uyarınca tespit edilen riskli yapının değerine göre belirlenir.
(4) En az üçte iki çoğunluk ile alınacak kararlar ve anlaşma şartları Müdürlüğe bildirilir. Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; ikinci fıkranın (a) bendi uyarınca tespit edilen veya Bakanlıkça tespit ettirilen arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir.
(5) Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır. Malik ile yapılan anlaşmanın şartlarının tapu kütüğünde belirtilmesi de dahil tapu tesciline ilişkin işlemler Müdürlük vasıtasıyla gerçekleştirilir.
(6) Bakanlıkça uygun görülmesi hâlinde, Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, arsa payları satın alınanlar ile 14 üncü madde hükümleri çerçevesinde konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilir.
(7) Bir parselde birden fazla riskli yapı bulunması halinde her bir yapı için ayrı ayrı rapor düzenlenerek Bakanlığın onayına istinaden uygulama işlemi yapılır.
(8) Üzerindeki yapıların tamamı riskli yapı olarak tespit edilmiş olan bir veya tevhidi mümkün olan birden fazla parsel birlikte değerlendirilerek, yürütülecek uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında proje paydaşlarının en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
(9) Riskli alanlarda;
a) Malikler tarafından yürütülecek uygulamalarda parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine,
b) Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda ilgili kurum tarafından yürütülecek uygulamalarda uygulanacak projeye,
sahip oldukları hisseleri oranında proje paydaşlarının en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
(10) Riskli alanda veya riskli yapıların bulunduğu parselde risksiz yapı bulunması halinde, bu yapı uygulama dışı tutulabilir. Bu durumda binanın bulunduğu alan ifraz edilebilir. İfraz imkânı yok ise maliklerin anlaşması halinde binanın hâlihazır durumu korunabilir.” hükmüne yer verilmiş, işlem tarihinden sonra ise, 02.07.2013 tarihli, 28695 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan yönetmelikle, söz konusu uygulama yönetmeliğinin aktarılan maddesi de dahil bir kısım maddeleri değişitirilmiş ve ek maddeler yürürlüğe girmiştir.
Yukarıda aktarılan 6306 sayılı Kanunun ve Uygulama Yönetmeliğinin işlem tarihi itibari ile yürürlükte bulunan hükümleri birlikte değerlendirildiğinde, vaz’ edilen hükümlerde amaçlanan kamu yararının öncelikle “afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerinin” teşekkülünü sağlamak olduğu, aynı mevzuat çerçevesinde mevcut risk durumunun ilgili idarelerin yardımı doğrultusunda öncelikle maliklerce bertaraf edilmesinin tercih edildiği, bu doğrultuda uygulama sırasında izlenecek sürecin de merhale merhale belirtildiği, Kanunun 6. maddesinin 1. fıkrasında özetle “üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelmiş parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verileceği” belirtildikten sonra karar nisabına katılmayan hissedarların arsa paylarının belirlenen en az rayiç bedel üzerinden açık artırma usulü ile öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara satılmasının, bu durumun gerçekleşmemesi halinde ise rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilmesinin öngörüldüğü, söz konusu taşınmazların Bakanlık, Toplu Konut İdaresi ya da ilgili idare tarafından acele kamulaştırılması hususunun ise arsa maliklerine yapılan tebligat üzerine “en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması” koşulu ile aynı maddenin 2. fıkrasında düzenlendiği anlaşılmaktadır.
Dava dosyasının incelenmesinden, davacının maliki olduğu taşınmazın da içinde yer aldığı, İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, A2, A3, A4, A5 Mahallelerinin sınırları içerisinde bulunan alanların bir kısmının 09.05.2013 tarihli, 2013/4749 sayılı Bakanlar Kurulu kararıyla 6306 sayılı Kanunun 2. maddesi uyarınca “riskli alan” ilan edildiği,söz konusu alanda yürürlükte bulunan 1/1000 ölçekli uygulama imar planına göre yapılan projelerin yürütülmesi amacıyla anlaşma sağlanamayan gerçek ve tüzel kişilere ait taşınmazların, üzerindeki yapılarla beraber 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre kamulaştırılması veya gerek görülmesi halinde anılan Kanunun 27. maddesine göre acele kamulaştırılmasına ilişkin 09.05.2014 tarihli, 3179 sayılı davalı Bakanlık olurunun verildiği, mezkur alana ilişkin kentsel dönüşüm projesi kapsamında arsa sahiplerinin %90’ından fazlası ile anlaşma sağlanarak sözleşme imzalandığı, davacı tarafından yatırımcı kuruluş F1 Yaşam Alanları Konut İnşaat San. Ve Tic. A.Ş.’ye gönderilen 11.08.2015 tarihli ihtarname içeriğinden, davacı ile yatırımcı kuruluş arasında sözleşme şartlarında anlaşma sağlanamadığı, bu nedenle davacının maliki olduğu taşınmazın acele kamulaştırmaya esas değerinin tespiti amacıyla, davalı idare tarafından, İstanbul Anadolu 14. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/36 D.İş sayılı dosyasında açılan dava ile el koyma kararı verilmesinin talep edildiği, bunun üzerine davacı tarafından, anılan bakanlık oluru ile tesis edilen acele kamulaştırma işleminin iptali istemiyle bakılmakta olan davanın açıldığı anlaşılmaktadır.
Bakılan davada, Dairemizin 07.03.2017 tarihli, E: 2016/9228 sayılı ara kararı ile davalı idareden ve davacıdan adli yargıda açılan acele el koyma davasında davacı taşınmazı için bedel tespiti yapılarak bu bedelin mahkemenin gösterdiği bir banka hesabında depo edilip edilmediği, dava konusu acele kamulaştırma kararının dayanağı olan riskli alan ilanına karşı dava açılıp açılmadığı ve dava konusu taşınmazın da içinde bulunduğu alanda yapılan acele kamulaştırmaya ilişkin Bakanlar Kurulu kararı olup olmadığının sorulmasına karar verilmiş olup, davalı idarenin 01.06.2017 ve 12.06.2017 tarihinde kayda giren ara karara cevap dilekçelerinde; İstanbul Anadolu 14. Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan davada, taşınmaz bedelinin davacı adına depo edilmediği, dava konusu işlemin dayanağı olan riskli alan ilanına ilişkin karara davacı tarafından dava açılmadığı, taşınmazın acele kamulaştırılmasına yönelik olarak Bakanlar Kurulunca karar alınmadığı, dava konusu olan acele kamulaştırma işleminin, Bakanlığın 09.05.2014 tarihli, 3179 sayılı kararına dayanılarak yapıldığı, riskli alan içerisinde yer alan hak sahiplerinin sayısı ve hisseleri oranında üçte iki çoğunluk sağlanarak uzlaşmaya varıldığı, davacı ile anlaşma sağlanamadığından 6306 sayılı Kanunun 6/2 hükmü uyarınca acele kamulaştırma usulünün izlendiği belirtilmiştir.
Uyuşmazlıkta, davalı idarece verilen bilgiler ışığında, 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin birinci fıkrasında uygulama işlemleri için paydaşların hisseleri oranında aranan en az üçte iki çoğunluk nisabının sağlandığı beyan edildiğine göre “Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması….” hâlinde hüküm ifade eden ve riskli alan içerisinde yer alan taşınmazların idarelerce acele kamulaştırılmasına imkan sağlayan aynı maddenin ikinci fıkrası uygulama alanı bulamamakta, usulüne uygun olarak tebliğ edilerek, yeterli karar nisabının alındığı toplantıya ya da karara katılmadığı resmi belge ile kanıtlanan kişilere ait hisselerden kaynaklanan uygulama problemlerinin birinci fıkra uyarınca çözümlenmesi gerekmektedir.
Bu durumda, 6306 sayılı Kanunun ikinci fıkrası kapsamında değerlendirilmesi imkanı bulunmayan mezkur “riskli alan” içerisinde davalı idareye tanınmış bir kamulaştırma yetkisi bulunmadığı anlaşılmış olup, dava konusu edilen acele kamulaştırmaya ilişkin 09.05.2014 tarihli, 3179 sayılı, Çevre Şehircilik Bakanlığınca tesis edilen işlemdehukuka uyarlık, temyize konu mahkeme kararında hukuki isabet bulunmadığı sonucuna ulaşılmıştır.
Açıklanan nedenlerle, İstanbul 13. İdare Mahkemesince verilen 31/05/2016 tarihli, E: 2016/269, K: 2016/1191 sayılı kararın BOZULMASINA ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 20/A maddesinin ikinci fıkrasının (i) bendi uyarınca dava konusu işlemin İPTALİNE, aşağıda dökümü yapılan dava ve temyiz aşamasına ilişkin toplam 464,40-TL yargılama gideri ile Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca takdir edilen 1.500,00-TL avukatlık ücretinin davalı idareden alınarak davacıya verilmesine, posta ücretinden artan kısmın, karar kesinleştikten sonra davacıya iadesine,18/10/2017tarihinde oybirliğiyle kesin olarak karar verildi.