Yönetmeliğin 15/2.maddesinde yer alan “yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin” ibaresinin normlar hiyerarşisine, dayanağı Kanun maddelerine ve sağlıklı bir çevrede yaşama hakkı ilkesine uygun olarak, kamu yararı ve hizmet gerekleri doğrultusunda düzenleme yapıldığı.
- Konya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün 22/05/2018 günlü, E.9104 sayılı işlemiyle bildirilen 17/05/2018 günlü açık artırma usulüyle davacıya ait arsa payı satışı işleminin iptali istenilmektedir.
- Satış işleminin dayanağı olan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrasında yer alan “yapının paydaşı olup olmadığına bakılmaksızın” ibaresinin iptali istenilmektedir.
DAVACININ İDDİALARI: Dava konusu Yönetmeliğin 15/2.maddesinde yer alan “yapının paydaşı olup olmadıklarına bakılmaksızın” ibaresinin Yönetmeliğin diğer hükümleriyle çeliştiğini, dayanağı 6306 sayılı Kanuna, Anayasada tanımlanan ‘Mülkiyet Hakkına’, ilgili Kanunlardan Kat Mülkiyeti Kanunu ve İmar Kanununun 18. Maddesine açıkça aykırı olduğu öne sürülmüştür.
Maliki olduğu taşınmazın, 6306 sayılı Kanun kapsamına girmediği halde arsa paylarının hukuka aykırı olarak satışa çıkarıldığı, taşınmazda kat mülkiyeti veya kat irtifakı uygulamasının olmadığı, taşınmazın imar uygulaması sonucu oluşmuş bir parsel olduğu, taşınmaz içerisinde bulunan yapıda arsa paydaşlarının tamamının payının olmadığı, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 7. maddesi uyarınca yapıya ilişkin risk tespitini sadece yapıda payı olan malikin yaptırması gerektiği, söz konusu yapının statiği bozuk olduğundan riskli yapı tespiti yapılamayacağı, 3000m2 yüzölçümlü arsada payı bulunan ancak yapıda paydaş olmayanların paylarının 50m2 yüzölçümlü yapının riskli bulunmasından dolayı satışa çıkarıldığı, İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılarla ilgili olarak parsel sahiplerinin rızasının aranması gerektiği ileri sürülmüştür.
Ayrıca davalı idarenin satışa davet işlemine karşı açılan davada Konya 1. İdare Mahkemesinin E: 2016/834 sayılı dosyasında davanın reddi yolunda verilen kararın Konya Bölge İdare Mahkemesinin E: 2017/1075, K: 2016/1747 sayılı kararıyla kaldırılarak işlemin iptaline karar verildiği, ancak kurallara aykırı davranılarak yeniden dava konusu işlemin tesis edildiğiileri sürülmüştür.
DAVALILARIN SAVUNMASI: Davalı Konya Valiliği tarafından; dava konusu Yönetmeliğin dayanak 6306 sayılı Kanuna uygun olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca düzenlendiği, bu nedenle kendileri yönünden davanın reddi gerektiği savunulmuştur.
Davalı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından; Öncelikle, usule ilişkin olarak; davanın süre aşımı nedeniyle reddi gerektiği, esasa ilişkin olarak ise; azınlıkta kalan ve arsa paydaşlarının 2/3 çoğunluk ile sağladığı anlaşmaya katılmayan davacının hissesinin satılmasının 6306 sayılı Kanunun emredici hükmü olduğu, arsada paydaş olup yapıda paydaş olmamasının bu satışı engellemeyeceği, dava konusu işlemin yürürlükte bulunan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği uyarınca tesis edildiği, dava konusu Yönetmelik hükmünün ise dayanağı 6306 sayılı Kanunun 6. maddesine uygun olarak düzenlendiği, bu nedenlerle dava konusu işlemlerin hukuka uygun olduğu ve davanın reddi gerektiği savunulmuştur.
DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ DÜŞÜNCESİ: Dava konusu Yönetmeliğin iptali istenilen ibaresinin, 6306 sayılı Kanun’un 6.maddesinin uygulanmasını göstermek üzere Kanun’a uygun olarak, Kanun çerçevesinde düzenlemeler getirdiği sonucuna ulaşılmış, anılan düzenlemede ve uyuşmazlık konusu Yönetmeliğe dayanılarak yapılan dava konusu işlemde hukuka aykırı bir yön görülmediğinden davanın reddi gerektiği düşünülmektedir.
DANIŞTAY SAVCISI DÜŞÜNCESİ: Dava; 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrasında yer alan “yapının paydaşı olup olmadığına bakılmaksızın” ibaresinin ve buna dayanılarak Konya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce tesis edilen 22/05/2018 günlü, E.9104 işlemle bildirilen 17/05/2018 günlü açık artırma usulüyle pay satışı işleminin iptali istemiyle açılmıştır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 1. maddesinde, bu Kanunun amacının afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek olduğu ifade edilmiş;”Uygulama İşlemleri” başlıklı 6. maddesinin 1. fıkrasında “Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde muvafakat aranmaz. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, terk, ihdas ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.” hükmü öngörülmüştür.
Dosyanın incelenmesinden; dava konusu 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrasında yer alan “yapının paydaşı olup olmadığına bakılmaksızın” ibaresinde de üst normlara ve hukuka aykırılık bulunmadığı,uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerindeki yapılar hakkında riskli yapı tespit kararı alındığı ve sonrasında arsanın ne şakilde değerlendirilmesi yönünde arsa malikleriyle toplantı yapıldığı, bu toplantıda Kanun ve Yönetmelikte aranan 2/3 çoğunluğun sağlandığı, bu karara katılmayan davacıya Yönetmelikte belirtilen usule uygun olarak noter yoluyla gerekli ihtar ve bildirimlerin yapıldığı, İl Müdürlüğünce usulüne uygun olarak 3 yerden değer tespitinin alındığı, bu değerlere göre rayiç değer ortalamasının 823,33 TL olduğu, söz konusu taşınmazın rayiç değerinin bedel tespit komisyonunca en yüksek olarak belirlenen 950,00 TL olarak belirlendiği, dolayısıyla ortalamanın üzerinde belirlenen bu değerin davacı tarafın lehine olduğu ve bu değer üzerinden gerekli tebligatlar yapılmak suretiyle arsa payının satışa çıkarıldığı, bu haliyle dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna ulaşılmıştır.
Açıklanan nedenlerle, davanın reddine karar verilmesinin uygun olacağı, düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY: Konya İli, Karatay İlçesi, A1 Mahallesi, 32832 ada, 3 parsel sayılı taşınmazda bulunan yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olduğu tespit edilmiş, söz konusu parselin 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca yapılan uygulama neticesinde oluşturulması nedeniyle riskli yapıda paydaş olmadığı halde arsada payı olduğundan bahisle davacıya durumu bildiren tebligatlar yapılmış, riskli yapının yıkılmasından sonra taşınmaz üzerinde yapılacak yeni uygulamaya ilişkin arsa paydaşlarınca en az 2/3 çoğunlukla karar alınmış, alınan karara katılmayan davacının arsa payı (Yönetmelikte belirlenen davet, ihtar, değer tespiti vd. işlemlerin yapılmasından sonra) Konya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce 17/05/2018 tarihinde açık artırma usulüyle satılmıştır.
Bakılan dava, anılan satış işleminin ve bu işlemin dayanağı Yönetmelik hükmünün hukuka aykırı olduğu iddialarıyla açılmıştır.
İLGİLİ MEVZUAT: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun “Uygulama İşlemleri” başlıklı 6. maddesinin 1. fıkrasında “Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde muvafakat aranmaz. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, terk, ihdas ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.” hükmü öngörülmüştür.
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrasında ise; “Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın veyapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.” hükmü yer almıştır.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Usul Yönünden: Davalı tarafından, davanın süre aşımı nedeniyle reddi gerektiği ileri sürülmüşse de; Uyuşmazlık konusu olayda, dava konusu uygulama niteliğindeki işlemin davacıya 22.05.2018 tarihli, E.9104 sayılı işlemle bildirildiği, bakılan davanın ise davacı tarafından 22.06.2018 tarihinde, 30 günlük dava açma süresi içerisinde açıldığı görüldüğünden davada süre aşımı olmadığı sonucuna varılmaktadır.
Esas Yönünden: Dava konusu Yönetmeliğin 15/2.maddesinde yer alan “yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin” ibaresinin incelenmesi:
Anayasa’nın 124. maddesinde; Cumhurbaşkanı, bakanlıklar ve kamu tüzelkişileri, kendi görev alanlarını ilgilendiren kanunların ve Cumhurbaşkanlığı kararnamelerinin uygulanmasını sağlamak üzere ve bunlara aykırı olmamak şartıyla, yönetmelikler çıkarabilecekleri kuralı yer almıştır. Anayasanın aktarılan hükmü ve normlar hiyerarşisi bağlamında, bir yasa hükmüne dayalı olarak hazırlanan yönetmelikler ile yasa hükümlerine açıklık getirilmesi ve yasa hükümlerinin uygulamaya geçirilmesi amaçlanır.
Kanun koyucu tarafından idareye tanınan düzenleme yetkisinin başta kamu yararı olmak üzere hizmet gereklerine, hukuk devleti, hukuk güvenliği ve kazanılmış haklara riayet ilkelerine uygun olarak kullanılması gerekmektedir.
Yukarıda yer alan düzenlemeler uyarınca; afet riski altındaki yapıların iyileştirilmesi, tasfiyesi ve yenilenmesine ilişkin uygulamaların ivedilikle yapılmasının kamu yararına hizmet ettiği, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere afet riski altındaki alanlarda bulunan veya bu alanlar dışında olup da riskli olduğu tespit edilen yapıların yıkılarak yerine yenisinin yapılması sürecinde maliklerin haklarına zarar vermeden, ancak uygulamanın da sürüncemede kalmasına mahal vermeden iş ve işlemlerin yürütülmesinin hedeflendiği anlaşılmaktadır.
Bu durumda; kanun koyucu tarafından idareye tanınan düzenleme yetkisi uyarınca dava konusu Yönetmelik hükümlerinin öngörüldüğü, normlar hiyerarşisine, dayanağı Kanun maddelerine ve sağlıklı bir çevrede yaşama hakkı ilkesine uygun olarak, kamu yararı ve hizmet gerekleri doğrultusunda düzenleme yapıldığı sonucuna ulaşıldığından, yukarıda belirtilen iptale konu Yönetmelik kurallarında hukuka aykırılık bulunmamaktadır.
Konya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün 22/05/2018 günlü, E.9104 sayılı işlemiyle bildirilen 17/05/2018 günlü arsa payı satış işleminin incelenmesine gelince;
Uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerindeki yapı hakkında davalı idare tarafından riskli yapı tespit kararı alındığı ve sonrasında arsanın ne şekilde değerlendirileceği yönünde arsa paydaşlarıyla toplantı yapıldığı, bu toplantıda Kanun ve Yönetmelikte aranan en az 2/3 çoğunluğun sağlandığı, bu karara katılmayan davacıya ise Yönetmelikte belirtilen usule uygun olarak noter yoluyla gerekli ihtar ve bildirimlerin yapıldığı, İl Müdürlüğünce usulüne uygun olarak 3 yerden değer tespitinin alındığı, bu değerlere göre m2 rayiç değer ortalamasının 823,33 TL olduğu, söz konusu taşınmazın m2 rayiç değerinin bedel tespit komisyonunca en yüksek değer olan 950,00 TL olarak belirlendiği, ortalamanın üzerinde belirlenen bu değerin davacının lehine olduğu ve bu değer üzerinden gerekli tebligatlar yapılmak suretiyle arsa payının açık artırma usulüne göre satışa çıkarıldığı, açık artırmayla satışa tek bir paydaşın katılarak teklif sunduğu, rayiç bedelden aşağı olmamak kaydıyla geçerli kabul edilen bu teklifin sahibine satışın yapıldığı, satış bedelinin verilen sürede alıcı tarafından davacıya ait hesaba yatırıldığı, tapuda yeni malik adına tescil yapılması için satış işleminin tapu müdürlüğüne bildirildiği, 18.05.2018 tarih ve 16240 yevmiye no ile devir ve tescilin tamamlandığı ve dava konusu işlemle payı satılan davacıya satış işleminin bildirildiği anlaşıldığından 6306 sayılı Kanun ve anılan Kanunun Uygulama Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak yapıldığı sonucuna varılan dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmamaktadır.
KARAR SONUCU: Açıklanan nedenlerle;
- Dava konusu Yönetmeliğin 15/2.maddesinde yer alan “yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin”ibaresiyönündenDAVANIN REDDİNE,
- Konya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün 22/05/2018 günlü, E.9104 sayılı işlemiyle bildirilen 17/05/2018 günlü arsa payı satış işlemiyönünden DAVANIN REDDİNE,
- Davacı tarafından yapılanyargılama giderinin üzerinde bırakılmasına,
- Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca 3.000,00-TL vekâlet ücretinin davacıdan alınarak davalı idarelere verilmesine,
- Posta gideri avansından artan tutarın kararın kesinleşmesinden sonra davacıya iadesine,
- Bu kararın tebliğ tarihini izleyen 30 gün içerisinde Danıştay Dava Daireleri Kuruluna temyiz yolu açık olmak üzere, 18/11/2020tarihinde oybirliğiyle karar verildi.