Maliklerin üçte iki çoğunluk ile aldıkları karara karşı, adli yargıda; bu karara dayanılarak tesis edilen idari işlemlere karşı ise idari yargıda dava açma hakkının da her zaman bulunduğu dikkate alındığında bu düzenlemenin, kentsel dönüşümü, duraksamaya yer vermeden, uygulama işlemlerini sürüncemede bırakmadan gerçekleştirmek için, dönüşümü isteyen en az üçte iki çoğunluktaki maliklerin haklarını koruyarak, azınlıkta kalan maliklerin de mülkiyet hakkını ihlal etmeden yapıldığı sonucuna varılmaktadır.
DAVANIN KONUSU: …Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nün …günlü, …sayılı arsa payı satışı işlemi ile bu işlemin dayanağı, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. ve 3. fıkrası ile 15/A maddesinin tamamının iptali istenilmektedir.
DAVACININ İDDİALARI:
Dava konusu işlemin tesis edilmesine sebep olan, arsa paydaşlarının en az üçte iki çoğunluğunun yükleniciyle sözleşme yapılmasına ilişkin karar aldıkları 27.02.2018 tarihli toplantıya davet edilmediği, bu toplantıda arsa payının 55m2 olarak kabul edildiği, idarece iptal edilen satışta ise 67m2 olarak kabul edildiği, adli yargıda (….Sulh Hukuk Mahkemesi E: …) devam eden davada düzenlenen bilirkişi raporuna göre ise arsa payının 87m2 olduğu, bu durumda, satışın hangi m2 üzerinden yapılacağının açıkça belirli olmadığı, böyle bir durumda yapılacak satışın mülkiyet hakkı ihlaline sebep olacağı ileri sürülmüştür.
Dava konusu Yönetmeliğin 15/2. ve 3. maddelerinde mülkiyet hakkının sınırlanmasının söz konusu olduğu, bu durumun ancak Kanun ile düzenlenebileceği, üçte birde kalan azınlığın mülkiyet hakkının, üçte iki çoğunluğun iradesine bırakılamayacağı, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ve Anayasa ile korunan hakkının Yönetmelik ile düzenlenmesinin hukuka aykırı olduğu, 15/A maddesinde ise muğlak ifadeler bulunduğu, bu haliyle kuralların hukuki belirlilik ilkesine, mülkiyet hakkına ve Anayasaya aykırı olduğu ileri sürülmüştür.
DAVALILARIN SAVUNMASI:
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından; öncelikle, usule ilişkin olarak, davanın süre aşımı nedeniyle reddinin gerektiği ileri sürülmüş, esasa yönelik olarak ise; dava konusu uygulama işleminden önce muhtelif sebeplerle birkaç kez satışa ilişkin işlemin idarece geri alındığı, arsa payı değişiminden sonra bedel tespit komisyonunca yeniden hazırlanan rapor dikkate alınarak dava konusu işlemin tesis edildiği, ihale komisyonu tarafından ihalede pey süren çıkmayınca bedeli bakanlıkça ödenerek hazine adına tescil edilmesine karar verildiği, ancak …Bölge İdare Mahkemesi …. İdari Dava Dairesinin …günlü, YD İtiraz No: …sayılı kararıyla, …. İdare Mahkemesinin …günlü, E: …sayılı YD ret kararının kaldırılıp yürütmenin durdurulmasına karar verildiği, bunun üzerine satışa ilişkin sürecin durdurulduğu savunulmuştur.
Dava konusu Yönetmeliğin dayanağı olan 6306 sayılı Kanunda uygulamaya ilişkin işlemlerin yönetmelik ile düzenleneceğinin belirtildiği, bu doğrultuda yapılan davaya konu düzenlemelerin Kanuna ve hukuka uygun olduğu savunulmuştur.
İstanbul Valiliği tarafından; dava konusu uygulama işleminin hukuka uygun olarak tesis edildiği, gelinen aşama yürütmenin durdurulması yönünde karar olduğundan sürecin durdurulduğu ancak bu kararın kaldırılmasıyla sözleşme ve vekaletnamelerin imzalanması için yeni bir gün tayin edileceği ve maliklere bildirileceği savunulmuştur.
DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ …DÜŞÜNCESİ: Dava konusu, uygulama işleminin, yürütmenin durdurulması kararı uyarınca icra edilmeyip sonrasında yeniden işlem tesis edildiği, daha sonrasında ise davacının yükleniciyle sözleşme imzaladığı anlaşıldığından, düzenleyici işlemin ise; 21.06.2019 tarihli Yönetmelik değişikliğiyle değiştirildiği anlaşıldığından konusu kalmayan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi gerektiği düşünülmektedir.
DANIŞTAY SAVCISI …DÜŞÜNCESİ:
Dava; İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün …günlü, …-…sayılı işlemiyle öngörülen satış işlemi ile bu işlemin dayanağı 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin “Riskli Yapıların Bulunduğu Parsellerde, Riskli Alanlarda ve Rezerv Yapı Alanlarında Yapılacak Uygulamalar” başlıklı 15. maddesinin 2. ve 3. fıkrası ile “Açık Artırma Usulü ile Satış” başlıklı 15/A maddesinin iptali istemiyle açılmıştır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 1. maddesinde, bu Kanunun amacı “afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek olduğu” düzenlenmiş, yine aynı Kanunun 6. maddesinde “Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. ” hükmüne yer verilmiştir.
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15.maddesinin 2.fıkrasında “Riskli yapılarda, Kanunun 6. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve maliklerden birinin istemi üzerine, bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda riskli yapının değeri de gözetilerek bütün maliklerce oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar tutanağa bağlanır ve karara katılan maliklerce imzalanır. Bu karar, karara katılmayanlara ve toplantıya iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.” hükmüne, 3.fıkrasında “Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.” hükümlerine, 15/A maddesinde ise açık artırmayla satışın usulüne ilişkin kurallara yer verilmiş; 21.06.2019 tarih, 30808 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelikle söz konusu hükümler yeniden düzenlenerek değişiklik yapılmıştır.
Dava dosyasının incelenmesinden; davacının 5 nolu bağımsız bölümünün olduğu İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, …Mahallesi, …pafta, …ada, …parselde bulunan taşınmazın 6306 sayılı Kanun hükümleri uyarınca riskli bina olarak tespit edildiği, 21.02.2017 tarihinde 2/3 çoğunlukla kat malikleri toplantısı yapıldığı ve … Tasarım Yapı ve Ticaret Limited Şirketi ile sözleşme yapılmasına karar verildiği, davacıya gönderilen Kadıköy 19.Noterliğinin …tarih ve …yevmiye nolu ihtarnamesi ile davacıdan kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalaması istenildiği, ihtarnamenin davacıya 13.03.2017 tarihinde tebliğ edildiği, Kat malikleri ile yüklenici arasında Kadıköy 16. Noterliği 17.04.2017 tarih ve …yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, davacının sözleşmeyi imzalamaması sebebiyle diğer kat maliklerince 10.05.2017 tarihinde davacıya ait bağımsız bölümün satış istendiği, 16.06.2017 tarihli yazı ile davacıya 06.07.2017 tarihinde satış yapılacağı bildirildiği, 05.07.2017 tarihinde taşınmazın bedel tespiti yapıldığı, 06.07.2017 tarihinde hisse satış ihalesi yapıldığı, 11.07.2017 tarihinde noter aracılığı ile ihtarname gönderildiği, ….İdare Mahkemesince savunma alınıncaya kadar yürütmenin durdurulmasına karar verilmesi sebebiyle ihalenin iptal edildiği, anılan Mahkemece 07.11.2017 tarihinde yürütmenin durdurulması talebi reddedilmesi üzerine Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü 27.11.2017 tarihli işlemi ile davacıya, 07.12.2017 tarihinde 2/3 çoğunlukla imzalanan sözleşmenin tarafınca imzalanması, aksi takdirde 06.07.2017 tarihinde yapılan satış işleminin geçerli olacağının bildirildiği, davacı tarafından Kadıköy 16. Noterliği …tarih ve …yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmenin imzalanması üzerine 07.12.2017 tarihinde satışın iptal edildiği, kat malikleri tarafından 27.02.2018 tarihinde tekrar toplantı yapıldığı ve yüklenici ile ek sözleşme yapılmasına karar verildiği ve ek sözleşme imzalandığı, Kadıköy 16. Noterliği …tarih ve …yevmiye sayılı ihtarnamesi ile ek sözleşmenin imzalanması ihtar edildiği, ihtarnamenin davacıya 05.03.2018 tarihinde tebliğ edildiği, davacı tarafından ek sözleşmenin imzalanmaması üzerine 22.03.2018 tarihinde davacıya ait bağımsız bölümün tekrar satışının istenildiği, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından 04.04.2018 tarihli işlem ile davacının maliki olduğu bağımsız bölümün 26.04.2018 tarihinde satışının yapılacağının bildirilmesi üzerine söz konusu işlemin iptali istemiyle …. İdare Mahkemesi’nin E: …esas sayılı dosyasında açılan davada dava konusu satış işleminin davalı idarenin savunması alınana kadar yürütmesinin durdurulmasına karar verildiği, davalı idarenin savunmasının alınmasından sonra ise …. İdare Mahkemesi tarafından yürütmeyi durdurma talebinin reddine karar verilmesi üzerine İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün dava konusu …tarih E….işlemi ile davacının maliki olduğu bağımsız bölümün 16.08.2018 tarihinde üçte iki çoğunluk sağlayan hissedarlara açık artırma usulü ile satışının yapılacağının bildirildiği, dava konusu edilen 11.07.2018 tarih E….sayılı işlemin iptali istemiyle ayrıca …. İdare Mahkemesine açılan davada, anılan Mahkemece verilen ve davanın reddi yolundaki …tarih ve E: …, K: …sayılı karara karşı yapılan istinaf başvurusunda …Bölge İdare Mahkemesi …İdare Dava Dairesince yürütmenin durdurulmasına karar veridiği gerekçesiyle davalı idarece söz konusu karar kaldırılıncaya kadar sözleşme ve vekaletnamelerin imzalanması için yeni bir gün tayin edilerek maliklere bildirimde bulunanacağının belirtildiği, daha sonra …Bölge İdare Mahkemesi …İdare Dava Dairesinin …günlü, E: …, …sayılı kararıyla davacıların istinaf başvurusunun reddedildiği anlaşılmaktadır.
İncelenen davada, dava konusu Yönetmeliğin 15. maddesinin 2. ve 3. fıkrası ile “Açık Artırma Usulü ile Satış” başlıklı 15/A maddesinin 21.06.2019 tarih, 30808 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelikle ile değiştirildiği görüldüğünden, bu kısımların iptali isteğiyle açılan davanın konusunun kalmadığı; bireysel işleme ilişkin olarak ise, …Bölge İdare Mahkemesi …İdare Dava Dairesinin yürütmenin durdurulması kararı uyarınca dava konusu işlem ile belirlenen 16.08.2018 tarihinde yapılacak olan satış işleminin durdurulduğu, davalı idarece yeni bir gün belirlenerek maliklere bildirimde bulunulacağı anlaşıldığından davanın konusunun kalmadığı sonucuna varılmıştır.
Açıklanan nedenlerle, konusu kalmayan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, 29/10/2021 günlü, 31643 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 85 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin 1. maddesi uyarınca, 1 sayılı Cumhurbaşkanlığı Teşkilatı Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin Altıncı Kısmının Dördüncü Bölümünün başlığı “Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği” şeklinde değiştirildiğinden, husumetin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına yöneltilmesine karar verilerek, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra işin gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY:
Davacının …numaralı bağımsız bölüm maliki olduğu, İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, …Mahallesi, …pafta, …ada, …parsel sayılı taşınmazdaki yapının riskli yapı olduğu tespit edilmiş, yıkılan yapının arsasına yapılacak yeni uygulamaya ilişkin malikler tarafından oy birliğiyle anlaşılamaması üzerine anlaşmaya katılmayan davacının arsa payı satışa çıkarılmış, ancak satışa ilişkin işlem hakkında idari yargı tarafından verilen yürütmenin durdurulması kararı olduğundan, satış yapılamamış, daha sonra yeniden İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce …günlü, E….sayılı satışa davet işlemi tesis edilerek 16.08.2018 günü satış ihalesinin yapılacağı bütün maliklere bildirilmiş, bunun üzerine 03.08.2018 tarihinde bakılan dava açılmıştır.
İLGİLİ MEVZUAT:
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 1. maddesinde; bu Kanunun amacı “afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek olduğu” düzenlenmiş, yine aynı Kanunun dava konusu işlem tarihinde yürürlükte bulunan haliyle Uygulama İşlemleri başlıklı 6/1. maddesinde; “Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde muvafakat aranmaz. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, terk, ihdas ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır. Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler Bakanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.” hükmüne yer verilmiştir.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Usul Yönünden:
Davalılardan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından, davanın süre aşımı nedeniyle reddi gerektiği ileri sürülmüş ise de dava konusu uygulama işleminin davacıya 18.07.2018 tarihinde tebliğ edildiği, bakılan davanın ise 03.08.2018 tarihinde uygulama işlemi ve dayanağı düzenleyici işlemlerin iptali istemiyle açıldığı anlaşıldığından, bakılan davanın otuz günlük dava açma süresinde açıldığı sonucuna varılmıştır.
Uyuşmazlığa konu, 27/10/2016 tarihli, 29870 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren ve davanın açıldığı tarih itibarıyla yürürlükte olan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin iptali istenilen kısımlarının incelenmesi:
Dava konusu 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrasının incelenmesi;
Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamaları düzenleyen 15.maddesinin 2. fıkrasında; “Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.” kuralına yer verilmiştir.
Uyuşmazlıkta; 21/06/2019 tarih ve 30808 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 10.maddesi ile Yönetmeliğin 15. maddesinin 2. fıkrasının değiştirildiği, yapılan değişikliklerin, düzenlemenin esasına yönelik olduğu, başka bir ifadeyle yukarıda belirilen dava konusu düzenlemeleri yürürlükten kaldırdığı anlaşıldığından, bu kısma yönelik olarak uyuşmazlığın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığı sonucuna varılmıştır.
Dava konusu 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 3. fıkrasının incelenmesi;
Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamalar başlığı altında düzenlenen 15. maddenin 3. fıkrasında; “Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.” kuralına yer verilmiştir.
Uyuşmazlık konusu Yönetmelik kuralının 21.06.2019 tarih ve 30808 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik hükümleri ile değiştirildiği görülmüş, ancak yapılan değişikliklerin düzenlemenin esasına yönelik olmadığı, başka bir ifadeyle yukarıda belirtilen düzenlemenin dava konusu edilen kısımlarını yürürlükten kaldırmadığı anlaşıldığından, belirtilen bu düzenlemenin esasına ilişkin olarak inceleme yapılmıştır.
Davacı tarafından; bu düzenlemenin dayanağı Kanuna aykırı olduğu, 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin de Anayasaya aykırı olduğu, maliklerin üçte iki çoğunluğu ile alınan kararın sorgulanmadığı, bu karar ile maliklerin üçte birinin mülkiyet hakkının kısıtlandığı, mülkiyet hakkını kısıtlayan düzenlemenin Yönetmelikte değil Kanunda yer alması gerektiğinden hukuka aykırı olduğu ileri sürülmüştür.
Davalı idare tarafından; uygulamada yaşanılan tereddütleri gidermek için 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinde 6704 sayılı Kanunun 23. maddesiyle yapılan ve 26.04.2016 tarih ve 29695 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan değişiklik sonrasında iptali istenilen kuralların da dayanağı Kanuna uygun olarak düzenlendiği, düzenlemelerde hukuka aykırı bir husus bulunmadığı savunulmuştur.
Dava konusu düzenlemenin, kentsel dönüşümü, duraksamaya yer vermeden, uygulama işlemlerini sürüncemede bırakmadan gerçekleştirmek için, dönüşümü isteyen en az üçte iki çoğunluktaki maliklerin haklarını koruyarak, azınlıkta kalan maliklerin de mülkiyet hakkını ihlal etmeden yapıldığı sonucuna varılmaktadır. Ayrıca maliklerin üçte iki çoğunluk ile aldıkları karara karşı, adli yargıda; bu karara dayanılarak tesis edilen idari işlemlere karşı ise idari yargıda dava açma hakkının da her zaman bulunduğu dikkate alındığında, yapılan düzenlemenin 6306 sayılı Kanunun amaçları arasında belirtilen riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek için, başka bir ifadeyle can ve mal güvenliğini sağlamak amacıyla yapıldığı sonucuna varılmaktadır.
Öte yandan, yukarıda belirtilen ve iptali istenilen düzenlemenin başka bir davacı tarafından açılan dava sonucunda, Danıştay Altıncı Dairesinin 12/06/2019 tarih ve E: 2019/2513, K: 2019/5503 sayılı kararıyla davanın reddedildiği, bu kararın Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 23/09/2021 tarih ve E: 2019/2838, K: 2021/1580 sayılı kararıyla onandığı görülmüştür.
Bu durumda; kanun koyucu tarafından idareye tanınan düzenleme yetkisi uyarınca dava konusu Yönetmelik kuralının öngörüldüğü, normlar hiyerarşisine, dayanağı Kanun maddelerine ve sağlıklı bir çevrede yaşama hakkı ilkesine uygun olarak, kamu yararı ve hizmet gerekleri doğrultusunda düzenleme yapıldığı sonucuna ulaşıldığından, yukarıda belirtilen iptale konu Yönetmelik kuralında hukuka aykırılık bulunmamaktadır.
Dava konusu Yönetmeliğin 15/A maddesinin 1. fıkrasının (a,b,c ve ç) bentleri yönünden yapılan incelemede:
Dava konusu Yönetmeliğin açık artırma usulü ile satış başlığını taşıyan 15/A maddesinin 1. Fıkrasında; ” Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için; a) Maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler, b) Maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararın ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için onbeş gün süre verildiğine dair belgeler, c) Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler, ç) Satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin tebligata elverişli adres bilgileri, ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe müracaatta bulunulur. Satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olması gerekmez.” kuralı yer almaktadır.
Davacı tarafından; malikin toplantıya davet edilmemesi durumunun hukuka aykırı olduğu, kuralın muğlak ifadeler içerdiği, bu yönüyle hukuki belirlilik ilkesine, mülkiyet hakkına ve anayasaya aykırı olduğu iddia edilmiştir.
Davalı idare tarafından; yürürlükteki mevzuata göre riskli olduğundan yıkılan yapının arsasında yapılacak yeni uygulamaya ilişkin toplantı yapılmasını düzenleyen bir kural olmadığı, sadece yeni uygulamaya ilişkin olarak en az üçte iki çoğunluk ile alınan kararın, karara katılmayan maliklere tebliğine ilişkin düzenlemenin bulunduğu, bu düzenlemenin ise hukuka uygun olduğu savunulmuştur.
Dava konusu kurallarda, üçte iki çoğunluk kararıyla ilgili konuların ve bu karar doğrultusunda yapılan anlaşmaya katılmayan maliklerin arsa paylarının satışına geçilmeden önce yapılacak işlemlerin düzenlendiği, bu düzenlemelerde dayanağı 6306 sayılı Kanuna aykırı bir hususun bulunmadığı, yapının değerinin hangi kriterlere göre ve kim tarafından belirleneceğinin Yönetmeliğin 15/A maddesinin 2. fıkrasında belirtildiği de dikkate alındığında, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen arsa payının değerine ilişkin belgelerin bağlayıcı değil, yol gösterici olduğu, riskli yapının yıkılmış olduğuna bakılmaksızın satışın yapılabilmesinin malikin mülkiyet hakkını ihlal etmeyeceği gibi bu durumun belirsizlik oluşturmayacağı, aksine kentsel dönüşümün sürüncemede kalmasına engel olacağı sonucuna varılmıştır.
Öte yandan, yukarıda belirtilen ve iptali istenilen düzenlemelerin başka bir davacı tarafından açılan dava sonucunda; Danıştay Altıncı Dairesinin 12/06/2019 tarih ve E: 2019/2513, K: 2019/5503 sayılı kararıyla davanın reddedildiği, bu kararın Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 23/09/2021 tarih ve E: 2019/2838, K: 2021/1580 sayılı kararıyla onandığı görülmüştür
Bu durumda; kanun koyucu tarafından idareye tanınan düzenleme yetkisi uyarınca dava konusu Yönetmelik hükümlerinin öngörüldüğü, normlar hiyerarşisine, dayanağı Kanun maddelerine ve sağlıklı bir çevrede yaşama hakkı ilkesine uygun olarak, kamu yararı ve hizmet gerekleri doğrultusunda düzenleme yapıldığı sonucuna ulaşıldığından, yukarıda belirtilen iptale konu Yönetmelik kurallarında hukuka aykırılık bulunmamaktadır.
Dava konusu Yönetmeliğin 15/A maddesinin 2., 3., 4., 5., 6., 7., 8., 9., 10. ve 11. fıkraları yönünden yapılan incelemede:
Açık artırma usulü ile satış başlığını taşıyan 15/A maddesinin dava konusu edilen fıkralarında; “(2) Satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil olunur. Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir. (3) Müdürlük, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, arsa payı satılacak malikler ile üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere veya üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere bildirilmek üzere, kendisinin de malik olması şartıyla üçte iki çoğunluğa sahip maliklerin anlaştıkları yükleniciye elden veya maliklerin adreslerine taahhütlü posta yoluyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ eder. Yapılan araştırmaya rağmen arsa payı satılacak malike ve adresine hiçbir şekilde ulaşılamaz ise satış işlemi gıyabında yapılır. (4) Açık artırma ile satışa ilişkin tebliğ ile birlikte, satışı yapılacak payın tapu kütüğünün beyanlar hanesine, 6306 sayılı Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve satışa veya taşınmazın devrini gerektiren benzeri bir işleme tabi tutulamayacağı yönünde belirtme yapılması ilgili tapu müdürlüğünden yazılı olarak istenilir. (5) Satışı yapılacak payın üzerinde ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların bulunması, satış işlemine engel teşkil etmez. Belirtilen haklar satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında, satış bedelinin yatırıldığı banka hesabına malike ödeme yapılmaması için bloke koydurulur ve durum ipotek, haciz ve intifa hakkı gibi hakların alacaklısına veya ilgili icra müdürlüğüne veya mahkemeye bildirilir. Tapu kaydındaki haklar ve şerhler satış sonrasında Müdürlüğün talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilir. (6) Açık artırmaya en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. Satışı gözlemci olarak izlemek isteyenler ile payı satışa çıkarılan malikler satışın yapıldığı salona alınabilir. Ancak, bunların açık artırmaya müdahale etmesine müsaade edilmez. Bu çerçevede, satışın yapılmasını engellemeye veya satışın işleyişi ile düzenini bozmaya yönelik eylemlerde bulunanlar ile ses ve görüntü kaydı almaya çalışanlar Satış Komisyonu tarafından salondan çıkartılabilir. Açık artırma için belirlenen saatten sonra satış salonuna kimse alınmaz. (7) Açık artırmaya katılan paydaşların kimliği kontrol edilerek bir tutanak ile kayıt altına alınır. Katılımcı durumunu gösteren tutanağın tanziminden sonra, Komisyon Başkanınca, satışa çıkarılan arsa paylarına ilişkin bilgiler satışa katılanlara bildirilir ve satış işlemi başlatılır. Komisyon Başkanı, rayiç bedelin altında olmamak üzere satışa katılan paydaşlardan, sözlü olarak pey sürmelerini ister. Sürülen peyler arttırma tutanağına yazılarak, karşılığı pey sahibi tarafından imzalanır. Arttırma işlemine devam etmeyecek taliplerin, keyfiyeti arttırma tutanağına yazması ve imzalaması zorunludur. (8) Komisyon, yedinci fıkrada belirtilen şekilde yapılan satış işlemi sonunda, tespit edilen rayiç bedelden az olmamak üzere, en yüksek bedeli teklif eden paydaşa satış yapılmasını karara bağlar ve bu paydaştan satış bedelinin yedi gün içerisinde banka nezdinde açtırılacak vadeli hesaba yatırılması istenir. Bu süre içerisinde satış bedeli yatırılmaz ise, pey süren diğer maliklere sırasıyla bildirimde bulunulur ve satış bedelini yatıran paydaşa satış yapılır. (9) Açık arttırma ile satışa iştirak eden tek bir paydaş olması halinde, belirlenen rayiç değerinden az olmamak üzere bu paydaşın vereceği teklif geçerli kabul edilir. (10) Satış bedelinin yatırılmasından sonra, satış işlemi, tapuda yeni malik adına tescil yapılmak üzere, Müdürlükçe ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. İlgili tapu müdürlüğünce tescil işlemi tamamlandıktan sonra, yeni tapu kaydı Müdürlüğe gönderilir ve Müdürlükçe payı satılan ilgiliye durum bildirilir. (11) Satış işlemi tamamlanıp komisyonca karara bağlanmadan evvel, üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin, üçte iki çoğunluk ile alınan kararı kabul etmeleri ve üçte iki çoğunluk ile alınan karar doğrultusunda yapılan sözleşmeyi ve yapılacak uygulamanın gerektirdiği diğer belgeleri imzalayacaklarını beyan etmeleri halinde Satış Komisyonunca kendilerine süre verilir. İhale arttırma tutanağı bu maliklerce de imzalanır. Komisyonca verilen süre içerisinde sözleşmenin ve diğer belgelerin anlaşan diğer malikler gibi şartsız ve şerhsiz olarak imzalanarak Müdürlüğe verilmesi halinde, satış işlemi geçersiz sayılır. Satış işleminin geçersiz sayıldığı tarihten itibaren doksan gün içerisinde, satış günü üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılma iradesi gösteren paydaşlarca yeniden anlaşmama iradesi gösterilmesi veya daha evvel imzalanan belgelerin iptal edilmesi halinde yeniden satış işlemi yapılmasına gerek olmadan en yüksek bedeli teklif etmiş olan paydaşa, bu paydaşın kabul etmemesi halinde sonraki en yüksek bedeli teklif etmiş olan diğer paydaşlara sırasıyla bildirimde bulunulur ve satış bedelini yatıran paydaşa satış yapılmış sayılır. Satış işleminin geçersiz sayıldığı tarihten itibaren doksan günden fazla süre geçmesinden sonra yeniden anlaşmama iradesi gösteren paydaşların hisseleri için ise yeniden satış işlemi yapılması gerekir.” düzenlemelerine yer verilmiştir.
Uyuşmazlıkta; 21/06/2019 tarih ve 30808 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 11.maddesi ile Yönetmeliğin 15/A maddesinin dava konusu edilen fıkralarının değiştirildiği, yapılan değişikliklerin, düzenlemenin esasına yönelik olduğu, başka bir ifadeyle yukarıda belirilen dava konusu düzenlemeleri yürürlükten kaldırdığı anlaşıldığından, bu kısımlara yönelik olarak uyuşmazlığın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığı sonucuna varılmıştır.
Dava Konusu İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün …günlü, E….sayılı satış işleminin incelenmesine gelince:
Uyuşmazlıkta; davacının …numaralı bağımsız bölüm maliki olduğu, İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, …Mahallesi, …pafta, …ada, …parsel sayılı taşınmazdaki yapının riskli yapı olduğu tespit edilerek yıkılmasından sonra yapının arsasına yapılacak yeni uygulamaya ilişkin arsa paydaşlarınca oy birliğiyle anlaşılamaması üzerine anlaşmaya katılmayan davacının arsa payının satışa çıkarılmasına ilişkin dava konusu işlemin iptali için açılan davada …. İdare Mahkemesince verilen …tarih ve E: …sayılı yürütmenin durdurulmasının reddine ilişkin karara itiraz edilmesi üzerine …İdari Dava Dairesinin …tarih ve YD İtiraz No: …sayılı kararıyla itirazın kabul edilip dava konusu işlem hakkında yürütmenin durdurulmasına karar verildiği, bunun üzerine satış işleminin durdurulmuş olduğu, Dairemizce verilen 17/11/2021 tarihli ara kararı ile davacının yükleniciyle anlaşıp anlaşmadığı veya arsa payının daha sonra satılıp satılmadığının taraflardan sorulduğu, bunun üzerine, davalı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından verilen cevapta; yürütmenin durdurulmasına ilişkin yukarıda belirtilen kararın Mahkemesince daha sonra kaldırıldığı, 16.08.2018 tarihli ihale sonrası davacının arsa payının değiştiği, bu sebeple …tarih ve E….sayılı işlemle 28.05.2019 tarihinin satış günü olarak belirlendiği, (bu işleme karşı açılan davanın da ret ile sonuçlanıp kesinleştiği), belirlenen günde yapılan satış ihalesinde davacının payının satıldığı, ancak davacının yükleniciyle sözleşme imzalamak istediğini beyan etmesi üzerine, davacıya bu konuda süre verilerek satışın durdurulduğu, verilen sürede sözleşmeyi imzalaması üzerine yapılan satış işleminin iptal edildiği bilgisinin dosyaya sunulduğu, davacı tarafça bu durumun aksini belirten bir bilginin ise dosyaya sunulmadığı anlaşılmıştır.
Bu durumda; riskli yapının yıkımından sonra taşınmaza yapılacak yeni uygulamaya ilişkin arsa paydaşlarının en az üçte iki çoğunluk ile aldığı karar doğrultusunda kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması suretiyle yükleniciyle davacının, gelinen aşama itibarıyla anlaştığı ve sözleşmeyi imzaladığı, bu gerekçeyle de davalı idarenin davacının arsa payının satışına ilişkin işlemi iptal ettiği, dolayısıyla ortada incelenmesi gereken bir işlem kalmadığı, davanın anılan işleme ilişkin kısmı yönünden karar verilmesine yer olmadığı sonucuna varılmıştır.
KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
- Dava konusu İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün …günlü, E….sayılı satış işlemi ve bu işlemin dayanağı olan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrası ile 15/A maddesinin 2., 3., 4., 5., 6., 7., 8., 9., 10. ve 11. fıkraları yönünden DAVA HAKKINDA KARAR VERİLMESİNE YER OLMADIĞINA,
- Dava konusu Yönetmeliğin 15. maddesinin 3. fıkrası ile 15/A maddesinin 1. fıkrasının (a,b,c ve ç) bentleri yönünden DAVANIN REDDİNE,
- Ayrıntısı aşağıda gösterilen toplam …TL yargılama giderinin haklılık durumu dikkate alınarak takdir edilen …TL’sinin ise davalı idarelerden alınarak davacıya verilmesine, …TL’sinin ise davacı üzerinde bırakılmasına,
- Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca belirlenen; …-TL vekâlet ücretinin davalı idarelerden alınarak davacıya verilmesine, …-TL vekalet ücretinin ise davacıdan alınarak davalı idarelere verilmesine,
- Posta gideri avansından artan tutarın kararın kesinleşmesinden sonra davacıya iadesine,
- Bu kararın tebliğ tarihini izleyen gün içerisinde Danıştay İdari Dava Daireleri Kuruluna temyiz yolu açık olmak üzere, 10/02/2022 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY Uyuşmazlıkta; dava konusu uygulama işlemi niteliğindeki İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün …günlü, E….sayılı satış işlemi hakkında Dairemizce karar verilmesine yer olmadığı kararı verildiği anlaşılmıştır.
Bu durumda, anılan işlemin dayanağı olduğundan bahisle bakılan davanın konusunu oluşturan Yönetmelik maddelerine ilişkin olarak; davacının dava açmaktaki hukuki menfaatinin de ortadan kalktığı gerekçesiyle davanın Yönetmelik maddelerine ilişkin kısmı yönünden incelenmeksizin ret kararı verilmesi gerektiği görüşüyle Dairemizce verilen kararın bu kısmına katılmıyorum.
KARŞI OY 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15.maddesinin 2. ve 3. fıkrası ile 15/A maddesinin 1.fıkrası a, b ve c bentleriyle 2., 3., 4., 5., 6., 7., 8., 9., 10 ve 11.fıkralarına ilişkin olarak davacının iddiaları, davalının savunması ve yukarıda belirtilen mevzuat birlikte değerlendirildiğinde; dava konusu düzenlemelerde, dayanak 6306 sayılı Kanunun 6.maddesine uygun olarak arsa paydaşlarının en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararlara istinaden yapılan işlemlerin belirtildiği görülmektedir.
6306 sayılı Kanunda belirtilen üçte iki çoğunluğa ilişkin oranın mülkiyet hakkı ihlallerine sebep olacağı gerekçesiyle Anayasa Mahkemesine yapılan başvurunun reddedildiği ve Anayasa yargısı uyarınca 10 yıl boyunca tekrar Mahkemenin gündemine getirilemeyeceği de açıktır.
Anayasa Mahkemesi’nin 27.02.2014 tarih ve E: 2012/87, K: 2014/41 sayılı kararında, 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin 1. fıkrasında yer alan “en az üçte iki çoğunluğu” kısmı ile ilgili olarak açık bir değerlendirme yapılmadığı görülmektedir.
Ancak, Anayasanın 35. maddesinde: “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” hükmü yer almaktadır.
Ayrıca, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin Ek 1 Nolu Protokolünün “Mülkiyetin korunması” başlıklı 1. maddesinde: “Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Herhangi bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir. Yukarıdaki hükümler, devletlerin, mülkiyetin kamu yararına uygun olarak kullanılmasını düzenlemek veya vergilerin ya da başka katkıların veya para cezalarının ödenmesini sağlamak için gerekli gördükleri yasaları uygulama konusunda sahip oldukları hakka halel getirmez.” hükmüne yer verilmiştir.
Anılan mevzuat hükümleri açısından bakıldığında, özel mülkiyet hakkının, korunması gereken temel insan hakları arasında öngörüldüğü, anayasa ve uluslararası sözleşmelerde mülkiyet hakkını korumaya yönelik düzenlemelere yer verildiği, bu düzenlemelerde mülkiyet hakkına müdahalelerin olabileceğinin öngörüldüğü, ancak bu müdahalelerde kamu yararı gerekçesi, kanuni düzenleme gereği ve ölçülülük yada orantılılık gibi uluslararası hukukun genel ilkelerinin varlığının dikkate alınması gerektiği; aksi durumda müdahalenin mülkiyet hakkı ihlaline neden olacağı kabul edilmiştir. Nitekim Anayasa Mahkemesi kararları ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi içtihatlarıyla da bu hususların açık bir şekilde ortaya konulduğu görülmektedir.
Bu açıdan, kentsel dönüşümün uygulanmasına ilişkin olarak maliklerin üçte iki çoğunluğunun mevzuattan aldığı gücü kullanarak aldığı kararlarla, maliklerin üçte birine ait (iradesi dışında) mülkiyetin el değiştirmesine neden olan dava konusu hükümlerin yargısal incelemesinde; mülkiyet hakkına yapılan müdahalede yukarıda yer alan hükümler çerçevesinde kamu yararının varlığının, kanuni düzenleme gereğinin ve orantılılık noktasında adil dengenin sağlanıp sağlanmadığının değerlendirilmesi gerekmektedir.
Bu itibarla; kamu yararı amacına daha özel ifadeyle 6306 sayılı Kanunun 1. maddesinde belirtilen, “fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerinin teşkil edilmesi” amacına ulaşabilmek için mülkiyet hakkının anılan Kanunun 6.maddesi uyarınca sınırlanabilecek olmasında kanunilik ilkesi uyarınca hukuka aykırı bir durum olmamakla birlikte orantılılık noktasında anılan Kanun ve dava konusu Yönetmelik hükümleri uyarınca mülkiyet hakkına yapılacak müdahale de ise hukuka uyarlık olmadığı açıktır.
6306 sayılı Kanun uyarınca riskli alanlarda ve riskli yapılarda can ve mal güvenliği açılarından mağduriyetlerin ortaya çıkmasına Devlet olarak engel olabilmek amacıyla bir çözüm getirilmeye çalışılmıştır.
Bu kapsamda birinci aşamada riskli alanlarda ve riskli yapılarda yaşayanların can ve mal güvenliği için bir an önce usulüne göre tespit edilen riskli yapıların yıkılarak tehlikenin ortadan kaldırılması gerekmektedir.
İkinci aşamada ise yıkılan yapılar yerine imar mevzuatına uygun şekilde ve sağlıklı yaşamaya uygun yapıların yapılabilmesinin hedeflenmesi gerekmektedir. Bu aşamada acil tehlikenin ortadan kaldırılmış olduğundan yeni oluşacak yapılanmaların mülkiyet hakkına uygun olarak gerçekleştirilmesi gerekir.
Esasen riskin ortadan kaldırılmasından sonra yeni yapıların yapılmasının sağlanması doğru bir adım olacaktır. Bu amaçla maliklerin uzlaşmasını destekleyici uygulamalar da gerçekleştirilebilir. Maliklerin büyük çoğunluğunun anlaşması durumunda bir an önce yeni yapının yapılmasını sağlamak uygun bir düzenleme olmakta ise de üçte iki oranı çok yüksek bir oran olmuştur. Örneğin birbirine eşit üç adet bağımsız bölüm olan binada bu oran yüzde elli oranına denk gelmektedir.
Benzer şekilde birbirine eşit otuz adet bağımsız bölüm olan binada on adet bağımsız bölüm malikinin mülkiyet hakkının elinden çıkması imkan dahilindedir.
Yine yapının yıkılmadan önceki bağımsız bölüm adedini koruyucu tedbir getirilmeden, belli bir malik sayısı ve bağımsız bölüm miktarı kriteri konulmadan ya da azınlığın mülkiyet hakkını koruyucu benzer tedbirler getirilmeden doğrudan üçte iki oranı getirilmesi ekonomik açıdan güçsüz olanın elindeki anayasal hak olan mülkiyet hakkını korumasının çok güç olacağı açıktır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 7. maddesi hükmüne göre kat mülkiyetine ya da kat irtifakına tabi olan taşınmazda ortaklığın giderilmesi istenemez. Ancak kat mülkiyetli bağımsız bölümler bağımsız bir taşınmaz gibi dava ve takip konusu olabilir, buralarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.
Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamaması durumunda aynen taksim ya da satış suretiyle ortaklığın giderilmesi amacıyla izale-i şuyu davası yolu bulunmaktadır.
Ortaklığın giderilmesi davası/paylaşma davası hakkında 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu 698, 699 ve 700. madde hükümlerinde düzenlemeye yer verilmektedir.
Özetle bir taşınmazda hissedarlar arasında veya bir ana gayrimenkulde bağımsız malikler arasında anlaşmazlık olması durumunda mevcut hukuk sistemimizde uygulanabilir kurallar vardır ve halen de uygulanmaktadır.
Açıklanan nedenlerle, yukarıda belirtilen riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamaların ve bu uygulamalara rıza göstermeyen maliklerin arsa paylarının açık artırma usulü ile satışına ilişkin kurallarını düzenleyen, bu kuralların uygulanması için ise üçte iki çoğunluk kararını yeterli bulan dayanak Kanun ve dava konusu Yönetmelik hükümleri uyarınca üçte birde kalan maliklerin mülkiyet hakkına yapılacak müdahalenin orantılı olmadığı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanuna göre “anagayrimenkulün bakımı, korunması” gibi hususlarda dahi bu oranın beşte dört olduğu da dikkate alındığında mülkiyet hakkını, 634 sayılı Kanundan daha ciddi oranda sınırlayan, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği hükümlerinde maliklerin üçte iki çoğunluğunun kararıyla üçte birin mülkiyet hakkının orantılı olmayacak şekilde kısıtlanması suretiyle hakkın ihlaline sebep olunduğu anlaşıldığından dava konusu düzenlemelerin iptaline karar verilmesi gerektiği kanaatiyle bu kısımlar yönünden Dairemizce verilen çoğunluk kararına katılmıyorum.
Diğer taraftan; dava konusu bireysel işlem niteliğindeki davacının arsa payının satışına ilişkin İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün …günlü, E….sayılı satış işleminin gelinen aşama itibarıyla davacının yükleniciyle anlaştığından bahisle verilen karar verilmesine yer olmadığı kararı gereği yargı makamları tarafından hukuki denetiminin yapılamadığı, paydaşların en az üçte ikiyle aldıkları karar doğrultusunda yükleniciyle yapılan sözleşmeyi adil bulmadığından dolayı davacının son ana kadar sözleşmeyi imzalamaktan kaçındığı hususları dikkate alındığında anılan satış işleminin esastan incelemesinin yapılması gerektiği anlaşılmıştır.
Bu itibarla; davacının arsa payının rayiç değerinden daha az bir değere ihale suretiyle satılmasına razı olmadığı, zaruret hali nedeniyle arsa paydaşlarının üçte ikisi tarafından verilen karar gereği belirlenen sözleşmeyi imzalamak zorunda kaldığı, bu durumun, hukuka aykırılığı yukarıda belirtilen gerekçelerle ortaya konulan Yönetmelik maddelerine dayanılarak, maliklerin üçte iki çoğunluğunun kararıyla üçte birde kalan davacının mülkiyet hakkının orantılı olmayacak şekilde kısıtlanması suretiyle ihlal edildiği anlaşıldığından dava konusu satış işleminin iptali gerektiği görüşüyle bu kısım yönünden Dairemizce verilen çoğunluk kararına katılmıyorum.
KARŞI OY Dosyanın incelenmesinden, davacılar tarafından iptali istenilen dava konusu Yönetmelikte; 21/06/2019 günlü,30808 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile değişiklikler yapıldığı, buna göre; dava konusu Yönetmeliğin 15. maddesinin 2. ve 3.fıkrası ile 15/A maddesinin tamamının değiştirildiği anlaşılmıştır.
Bu itibarla , 27/10/2016 tarihli, 29870 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin; 27/10/2016 tarihli, 29870 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin; 8. maddesi ile değişen Yönetmeliğin 15. maddesinin 3.fıkrasının ve 9.maddesi ile değişen Yönetmeliğin 15/A. maddesinin 1. fıkrasının (a), (b), (c) ve (ç) bentlerine ilişkin kısım yönünden de karar verilmesine yer olmadığı yönünde karar verilmesi gerektiği görüşüyle Dairemizce verilen çoğunluk görüşüne katılmıyorum.