Komşu taşınmaz malikinin veya o taşınmazda mülkiyetten başka ayni hak sahibi olup ta zarar gören kimselerin taşınmaza elatıldığını öğrendikleri tarihten itibaren 15 gün içerisinde itiraz etmeleri, yapı malikinin iyiniyetli sayılması olanağını ortadan kaldırır. İtiraz hiçbir şekle bağlı değildir.
Dava, el atmanın önlenmesi, yıkım ve tazminat isteklerine ilişkindir. Mahkemece, el atma ve yıkım istemlerinin kabulüne, tazminat isteğinin reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; dava konusu 293 ada 15 sayılı 66,38 m² yüzölçümlü harap dükkan cinsli taşınmazın davacının miras bırakanı olan babası Cihangir Demirci adına kayıtlı olduğu, komşu 293 ada 32 parselin kayden maliki olan davalının çekişmeli taşınmazda kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının bulunmadığı, mahkemece yapılan uygulama sonucu davalının taşınmazına yaptığı binanın 293 ada 15 sayılı taşınmazın fen bilirkişi tarafından düzenlenen krokili raporda A ile işaretlenen 7.23 m² yüzölçümlü kesimine taşkın olduğu, davacının; taşkın yapının yıkımı, taşkın yapı sebebiyle dükkanı yıkıldığında uğradığı zararın tazmini ve davalının haksız el atmasının önlenmesi istekleriyle eldeki davayı açtığı, davalının 29.11.2011 havale tarihli cevap dilekçesi ile savunma yoluyla taşkın kesimin adına tescilini istediği, mahkemece; çekişmeli 293 ada 15 sayılı taşınmazın davacının miras bırakanı adına kayıtlı olmakla iştirak halinde mülkiyetin söz konusu olduğu tazminat davasının tüm mirasçılar tarafından açılması gerektiği, savunma yoluyla da temliken tescil istenemeyeceği gerekçesiyle davacının el atma ve yıkım isteğinin kabulüne, tazminat istemi ile davalının temliken tescil isteğinin reddine karar verildiği anlaşılmaktadır.
Davalı 29.11.2011 havale tarihli cevap dilekçesi ile savunma yoluyla taşkın kesimin adına tescilini istemiş olup somut uyuşmazlıkta Türk Medeni Kanunu’nun 725. maddesinin uygulama yeri bulacağı ve çekişmenin buna göre çözüme kavuşturulacağı kuşkusuzdur. Taşkın yapı maliki ayrı bir davaya gerek olmaksızın aleyhine açılan el atmanın önlenmesi ve yıkım davalarında bu davaların niteliği gereği ayrı bir dava açmaya gerek olmasızın savunma yoluyla temliken tescil isteminde bulunabilir. Esasen bu kural, uyuşmazlıkların en kısa sürede sağlıklı biçimde çözümlenmesi ve dava ekonomisi yönünden büyük yarar sağlamaktadır.
Bilindiği üzere; taşkın yapılarda, sosyal ve ekonomik bir değeri yok etmemek ve yapının bütünlüğünü korumak amacıyla yasa koyucu Medeni Kanunun 722, 723, 724 ncü maddelerinde öngörülenlerden daha değişik ilkelere ihtiyaç duymuş bu nedenle 725. madde hükmünü getirmek zorunda kalmıştır. Söz konusu maddeye göre ” Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.”
Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
Görüldüğü üzere taşkın yapının korunmasındaki bireysel ve kamusal yarar nedeniyle Medeni Kanunun 684, 718, 722. maddelerinde kabul edilen ” üst toprağa bağlıdır ” kuralına ayrıcalık getirilmiş taşkın yapı malikinin komşu taşınmazda inşaat veya irtifak hakkı gibi ayni bir hakkının bulunması halinde taşan kısım, taşılan taşınmazın değil, anayapının bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası ( mütemmim cüz’ü ) sayılmış, tecavüz edilen kısım üzerinde yapı maliki yararına irtifak hakkı tanınmıştır. Hemen belirtmek gerekir ki taşkın yapıdan inşaat ve imalattan kasıt, taşınmaza sıkı ve devamlı surette bağlı olan esaslı yapılardır. Diğer bir söyleyişle taşan yapının tamamlayıcı parça ( mütemmim cüz ) niteliğinde olması gerekir. Onun, taşınmazın altında veya üstünde yapılması zeminde veya üstten sınırı aşması, arasında madde hükmünü uygulaması açısından hiçbir fark yoktur.
Medeni Kanunun 725. maddesinin uygulanabilmesini haklı gösterecek en önemli koşul yapı malikinin iyiniyetli olmasıdır. Bu maddede iyi niyetin tanımı yapılmamışsa da aynı kanunun 3. maddesinde hükme bağlanan subjektif iyiniyet olduğunda kuşku yoktur. Yapı malikinin kendinden beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın, sınırı aştığını bilmesi veya bilecek durumda olmaması yahut sınırı aşmasında yasaca korunabilecek bir nedenin bulunması onun iyiniyetini gösterir. Yapı yapın kişinin iyiniyetli olmaması aşırı zarar bulunup bulunmadığına bakılmaksızın taşan kısmın yıkılması sonucunu doğuracağından iyiniyet üzerinde önemle durulmalı, olaylar, karineler, tüm taraf delilleri bir arada özenle değerlendirilmelidir. Kural olarak iyiniyetin isbatı 14.2.1951 tarih 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca taşkın yapı malikine ait ise de iyiniyet sav ve savunması def’i olmayıp itiraz niteliği taşıdığından ve kamu düzeni ile ilgili bulunduğundan mahkemece kendiliğinden (re’sen) göz önünde tutulmalıdır.
Ancak, komşu taşınmaz malikinin veya o taşınmazda mülkiyetten başka ayni hak sahibi olup ta zarar gören kimselerin taşınmaza elatıldığını öğrendikleri tarihten itibaren 15 gün içerisinde itiraz etmeleri, yapı malikinin iyiniyetli sayılması olanağını ortadan kaldırır. İtiraz hiçbir şekle bağlı değildir. Yapının ilerlemesini zararın büyümesini önlemek için konan bu sürenin başlangıcını objektif olarak saptamak, yapının görünebilir hale gelme tarihinden başlatmak, taşırılan taşınmaz malikinin öğrenmesine engel olan subjektif (öznel) nedenleri dikkate almamak gerekir. Aksine düşünce bu yöndeki yasa koyucunun amacını ortadan kaldırır. Durum ve koşulların haklı göstermesi şeklinde açıklanan ikinci koşul ise imar durumuna göre ifrazın mümkün olması, ifraz halinde arsa malikinin uğrayacağı zarar ile taşkın yapı malikinin elde edeceği yarar arasında aşırı bir farkın bulunmaması, gibi hususlar olarak anlaşılmalıdır.
Bu iki koşulun varlığı halinde taşkın yapı maliki uygun bir bedel ödeyeceğini bildirerek açacağı yenilik doğurucu nitelikteki temliken tescil davası ile veya savunma yoluyla taşkın kısımın mülkiyetini veya üzerine bir irtifak hakkı kurulmasını isteyebilir.. Her davada hakim muhik tazminat (uygun bedel) olarak salt temlik edilecek arsanın bedelini değil, gerektiğinde taşınmazının bir kısmını terk etmek zorunda kalan malikin özverisini düşünerek uzman bilirkişiden dava tarihine göre devredilen arsa bedeli yanında, geride kalan kısmın uğradığı değer kaybı varsa taşınmaz malikinin öteki zararları gibi konularda da rapor almak suretiyle Medeni Kanunun 4, Türk Borçlar Kanunun 50 (eski 42.) maddeleri uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi de önleyecek biçimde en uygun bedeli tayin ve takdir etmeli, bu bedel karşılığında tecavüzün şekline, taşkın yapının ve taşınmazların niteliğine göre, taşılan yerin mülkiyetinin devrine veya üzerinde irtifak hakkı kurulmasına karar vermelidir.
Öte yandan taşkın yapı ile iki komşu taşınmaz fiilen birleşmekte, iktisadi bir bütün oluşturmaktadır. Olayın bu özelliği itibariyle taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği uygulamada ve bilimsel alanda kabul edildiği üzere taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Bu durumda taşınmazların miras yoluyla veya temliken intikal etmesi halinde yeni maliklerde maddede belirtilen haklardan yararlanabildikleri gibi borçlardan da sorumlu tutulurlar.
Hal böyle olunca, yukarıda açıklandığı üzere davalının temliken tescil isteği yönünden gerekli inceleme, uygulama ve araştırmanın yapılması, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir.