Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı mülkiyet aktarımı istemidir. Kural olarak geçersiz olmadıkça veya sözleşme feshedilmedikçe yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına değer tanınır. Burada satış işleminin yüklenici tarafından üçüncü kişilerden birine veya bir kaçına resmi biçimde (noterde satış vaadi sözleşmesi ile),diğerlerine adi yazılı sözleşme ile yapmış olmasının önemi yoktur. Önem arz eden husus, şahsi hak iddiasında bulunan üçüncü kişilere yapılan temlikin taşıdığı tarihtir.
DAVA: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 19.02.2001 ve 26.05.2003 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; tapu iptali ve tescil isteminin reddine, tazminat isteminin kabulüne dair verilen 28.06.2007 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili, davalı Durmuş Özdemir vekili tarafından, duruşmasız incelenmesi istenilmekle, tayin olunan 12.02.2007 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. Nejdet Yıldırımoğlu ile karşı taraf davalı … geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. Eksiklik nedeniyle geri çevrilen dosyadaki eksiklik ikmal olunduktan sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR: Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı mülkiyet aktarımı ikinci kademedeki istek ise 3.650,00 YTL’den ibaret satış bedelinin tahsili istemleriyle açılmıştır. Birleştirilen davada aynı nedenlere dayalı olarak Durmuş Özdemir’de davalı gösterilmiş, halen arsa sahibi davalılar üzerindeki 3 numaralı bağımsız bölüm tapu kaydının iptal ve tescili talep edilmiştir.
Davalı arsa sahipleri bağımsız bölüm tapusunun mahkeme hükmüyle Durmuş Özdemir adına tesciline karar verildiğini, kendilerinin dava açılmasına neden olmadıklarını savunmuştur. Davalı yüklenici Ali Rıza Mirzaoğlu davacının dayandığı adi yazılı sözleşmedeki imzanın kendisine ait olmadığını, satış bedelinin de ödenmediğini, ileri aşamada ise sözleşmedeki imzanın kendisine ait olduğunu bedelin de ödenmesi sebebiyle davayı kabul ettiğini bildirmiştir.
Birleştirilen davanın davalısı Durmuş Özdemir çekişmeli bağımsız bölümün biçimine uygun düzenlenen sözleşmeyle yükleniciden 20.07.2000 tarihinde satın aldığını, 29.11.2000 tarihinde yüklenicinin kendisini ibra ettiğini ancak bina yüklenici tarafından tamamlanmadığından, yapının diğer bağımsız bölüm satın alanlarla birlikte ikmal edildiğini, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, 3 numaralı bağımsız bölüm birleşen davanın davalısı Durmuş Özdemir’in Ankara 16. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/776 sayılı dosyasında açılan dava sonucu bu kişi adına tescil edildiğinden, mülkiyet aktarımına ilişkin davanın reddine, dava konusu bağımsız bölümün değeri olarak bilirkişice saptanan rayiç bedeli olan 12.500,00 YTL’nin davalı yükleniciden tahsiline karar verilmiştir. Hükmü davacı ile birleşen davanın davalısı Durmuş Özdemir temyiz etmiştir.
1- Birleşen davanın davalısı Durmuş Özdemir temyiz dilekçesini harçlandırmadığı gibi mahkeme temyiz defterine de kaydettirmeyerek temyiz için öngörülen süreyi geçirdiğinden, temyiz isteminin reddine karar verilmesi gerekmiştir.
2- Davacı Suvat Oral’ın temyiz itirazlarına gelince; davacı Suvat Oral’ın isteminin dayanağı 23.05.2000 günlü adi yazılı temlik sözleşmesidir. Yüklenici olan davalı Ali Rıza Mirzaoğlu önce temlik işlemini imzasını inkar etmek suretiyle kabul etmemiş ise de, yapılan inceleme sonucu sözleşmedeki imzanın yükleniciye ait olduğu saptanmıştır. Diğer taraftan; davanın ilerleyen aşamasında yüklenici sözleşme içeriğini ve sözleşmede yazılan bedeli tahsil ettiğini de kabul etmiştir. O halde davacı yönünden ortada hüküm ve sonuç doğuracak bir temlik işlemi bulunmaktadır.
Gerçekten; yüklenici arsa sahibi ile mevcut arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesiyle kazanacağı şahsi hakkını sözleşmede yasaklanmadığı sürece üçüncü bir kişiye alacağın temliki sözleşmesi ile devredebilir. Alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. Borçlar Kanunu m.163 hükmüne göre de temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir. Ancak, alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir.
Birleşen davanın davalısı Durmuş Özdemir’de aynı şekilde yüklenicinin 20.07.2000 tarihinde yaptığı temlik işlemine dayanmıştır. Yüklenici tarafından Durmuş Özdemir’e yapılan temlik işlemine ilişkin sözleşmenin noterde düzenlenmesinin bir önemi yoktur. Çünkü az yukarıda sözü edildiği üzere önemli olan Borçlar Kanununun 163. maddesi hükmünce temlik işleminin yazılı yapılmasıdır.
Görülüyor ki; yüklenici, arsa sahibinden kazanacağı şahsi hakkını temlik sözleşmeleriyle hem davacı Suvat Oral’a, hem de birleşen davanın davalısı Durmuş Özdemir’e temlik etmiştir.
Uygulamada yüklenicinin aynı bağımsız bölümü değişik tarihlerde bir veya birden fazla üçüncü kişiye alacağın temliki yoluyla veya satış vaadi sözleşmesi yaparak temlik ettiği, temlik alan bir veya daha fazla kişinin aynı bağımsız bölüm üzerinde hak iddiasında bulunduğu sıkça görülen bir durumdur. Bunun gibi malikin, satış vaadi sözleşmesine konu yaptığı bir taşınmazı sonradan bir başka kişiye satış vaadinde bulunması da mümkündür. Böylesine durumlarda şahsi hakların yarışması söz konusu olur. Kural olarak da geçersiz olmadıkça veya sözleşme feshedilmedikçe yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına değer tanınır. Yukarıda vurgulandığı üzere, burada satış işleminin yüklenici tarafından üçüncü kişilerden birine veya bir kaçına resmi biçimde (noterde satış vaadi sözleşmesi ile),diğerlerine adi yazılı sözleşme ile yapmış olmasının önemi yoktur. Önem arz eden husus, şahsi hak iddiasında bulunan üçüncü kişilere yapılan temlikin taşıdığı tarihtir.
Somut olayda; davacı Suvat Oral 23.05.2000 günlü temlik sözleşmesine, birleşen davanın davalısı Durmuş Özdemir ise, 20.07.2000 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesine (temlik işlemine) dayandığına göre yarışan şahsi haklarda önceki tarihli olan davacı Suvat Oral’ın dayanağı olan sözleşmeye değer tanınmalıdır. Böyle olunca, mahkemece, davadaki mülkiyet aktarımı isteminin hüküm altına alınması gerekirken hüküm yerinde bir gerekçe de gösterilmeksizin tescile ilişkin talebinin reddi doğru olmamıştır. Karar açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle birleşen davanın davalısı Durmuş Özdemir’in temyiz isteminin reddine, 2. bent uyarınca hükmün davacı Suvat Oral yararına bozulmasına, 550,00YTL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine, istek halinde peşin harcın yatırana iadesine, 08.04.2008 gününde oybirliği ile karar verildi.