Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 30.04.2013 gününde verilen dilekçeyle tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 10.02.2015 tarihli hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR: Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı vekili, … Noterliğinin 29.08.1995 tarihli, … yevmiyeli taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesiyle davalının, 1086 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşa edilmekte olan 3 normal katlı binanın 2. normal katının satışını davacıya vaadettiğini, davacının satış bedelini aynı tarihte davalıya ödediğini, taşınmazın sözleşme ile fiilen davacıya teslim edildiğini, ancak davalının tapuda ferağ vermediğini ileri sürerek anılan bağımsız bölümün davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu, herhangibir satış bedeli ödenmediğini müvekkilinin, gelini olan davacının taşınmazı karşılıksız olarak kullanmasına müsaade ettiğini, ancak oğlunun ölümünden sonra davacının kendisine kötü davranması sebebiyle aleyhinde elatmanın önlenmesi davası açarak taşınmazı terk etmesini istediğini ileri sürerek davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği tarihte davaya konu taşınmazın davalı adına tapuda kayıtlı olmadığı, bu sebeple düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğu, bu sözleşme uyarınca tapu iptali ve tescil davası açılamayacağı, ayrıca sözleşmenin düzenlendiği tarih ile dava tarihi arasında 20 yıllık kazandırıcı zamanaşımı süresinin dolmadığı, böylelikle TMK’nın 713/2 maddesindeki şartların da gerçekleşmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesiyle Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.
5578 Sayılı Kanunla değiştirilen 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi gereğince bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne sebeple gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların 3. şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği hükmü mevcutken, 5403 Sayılı Kanun’un 8. maddesinde 30.04.2014 tarihli ve 6537 Sayılı Kanun’un 4. maddesiyle yapılan ve 15.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikle “Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez. Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz….” şeklinde düzenleme yapıldığından artık asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki arazilerde de payın üçüncü şahıslara satışı ve devri mümkün hale gelmiştir.
Somut olaya gelince; … .Noterliğinin 29.08.1995 tarihli, … yemiye No’lu satış vaadi sözleşmesiyle davalı …’in, sahibi olduğunu belirttiği 1086 parsel sayılı taşınmaz üzerine inşa etmiş olduğu 3 normal katlı binanın 2. normal katını davacı …’e satışını vaad ve taahhüt ettiği, bedelini nakden ve tamamen aldığı, taşınmazın ferağ takririni ise alıcının istediği zamanda vereceğini beyan ettiği anlaşılmaktadır.
Dosya içerisindeki tapu kayıtlarından; davaya konu 5.668 m2 yüzölçümlü, tarla, ev, samanlık ve ahır niteliğindeki 1086 parsel sayılı taşınmazın 10.08.1992 tarihli, 4011 yevmiyeli imar edinme sebebiyle Maliye Hazinesi adına tapuda kayıtlı olduğu anlaşılmıştır.
Mülkiyeti Maliye Hazinesi’ne ait olan 1086 No’lu kadastro parselinin yüzölçümü 27.620 m2 iken bunun 21.952 m2’sinin düzenlemeye girdiği, 5.668 m2’sinin ise düzenleme dışı bırakıldığı; düzenlemeye giren miktarın 519 m2’lik kısmının 3007 ada 8 No’lu imar parseline gittiği ve davalı … tarafından 13.02.1998 tarihli, 361 yevmiyeli işlemle … Belediyesi’nden satın alındığı ve üzerinde 3 katlı betonarme bina bulunduğu dosya içeriğinden anlaşılmaktadır.
Davacı, 29.08.1995 tarihli, 21480 yemiye No’lu satış vaadi sözleşmesine dayanmaktadır. Davaya konu 1086 parsel sayılı taşınmaz dava ve hüküm tarihi itibariyle davalı adına değil, dava dışı Maliye Hazinesi tapuya kayıtlıdır. Vaat borçlusunun sözleşmenin yapıldığı tarihte taşınmazın maliki olmaması sözleşmenin sıhhatine tesir etmez. Ne var ki, vaat borçlusu davanın açıldığı tarihte taşınmazın maliki olmadığından aynen ifa imkansızlığı sebebiyle davanın reddi gerekir.
Mahkemece, davanın bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle reddi doğru görülmemiş ise de davanın reddi sonucu bakımından yerinde olduğundan hükmün belirtilen gerekçeyle onanması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan sebeplerle temyiz itirazlarının reddiyle hüküm gerekçesinin yukarıdaki şekilde DEĞİŞTİRİLMİŞ ve DÜZELTİLMİŞ bu gerekçeyle ONANMASINA, peşin yatırılan harcın istenmesi halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 05.02.2018 tarihinde oyçokluğuyla ile karar verildi.
KARŞIOY Davacı, … . Noterliğinin 29.08.1995 tarihli, … yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesine dayanarak davalının, 1086 parsellerdeki 3 katlı binanın 2 katının satışını vaadettiğini, bedeli ödediğini, taşınmazı fiilen teslim aldığını ileri sürerek, adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı, davanın reddini savunmuş; mahkemece, satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği tarihte taşınmazın tapuda davalı adına kayıtlı olmadığı, sözleşmenin geçersiz olduğu, sözleşmenin düzenlendiği tarih ile dava tarihi arasında TMK.nun 713/2 maddesinde düzenlenen kazandırıcı zamanaşımı koşullarının oluşmadığı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmiş; hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Dosyadaki tapu kaydına göre, davaya konu 1086 parsel sayılı taşınmazın Maliye Hazinesi adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır.
Bu tür davaların, iptali istenen tapu malikine yöneltilerek yürütülmesi asıldır. Dava konusu taşınmaz yönünden davalının davada pasif dava (husumet) ehliyeti mevcut değildir. O sebeple de davanın pasif dava ehliyeti yokluğu sebebiyle reddedilmesi gerekirken, işin esasına girilerek karar verilmesi doğru değildir. Hükmün bu sebeple bozulması gerektiğinden sayın çoğunluğun kararına katılamıyoruz.