Her iki davalının davaya konu taşınmazda hissedar haline gelebilmek ve taşınmazda hissedar olan davacıların şufa hakkının engellenmek amacıyla muvazalı olarak takas yaptıkları anlaşıldığından ilk derece mahkemesinin kararına yönelik istinaf başvurusunun reddine karar verilmesi gerekirken Bölge Adliye Mahkemesince yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
DAVA: Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 23.11.2015-20.11.2015 tarihlerinde verilen dilekçeler ile önalım hakından kaynaklanan … iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda dava ve birleştirilen davaların kabulüne dair verilen 28.12.2016 tarihli hükmün … Bölge Adliye Mahkemesince istinaf yoluyla incelenmesi davalılar vekilleri tarafından talep edilmiştir. Bölge adliye mahkemesince istinaf talebinin kabulüne dair verilen kararın Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacılar vekilleri tarafından istenilmekle, tayin olunan 26.06.2018 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden bir kısım davacılar vekili Av. … davacı … vekili Av. …, davalı … vekili Av. …, davalı … vekili Av. … geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR: Dava ve birleştirilen davalar, önalım hakkından kaynaklanan … iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı … vekili, davacının hissedar olduğu … İlçesi 44712 ada 19 parsel numaralı taşınmazda davalı …’nın 21/11/2013 tarihinde trampa yolu ile 7 m², 22/11/2013 tarihinde ise satış yoluyla 363 m² yer aldığını, davalı …’ın ise aynı taşınmazda 21/11/2013 tarihinde 5 m² yeri trampa yolu ile iktisap ettiğini bilahare 22/11/2013 tarihinde ise 230 m², 06/12/2013 tarihinde ise 31.5 m² hisseyi satın aldığını, her iki davalının trampa yolu ile hissedar haline gelmesinin muvazaalı olduğunu, amacın davacının önalım hakkını engellemek olduğunu, satış bedelininde muvazalı olarak yüksek gösterildiğini beyanla davalılar adına kayıtlı payların … kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Birleşen … 27. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2015/476 esas sayılı dosyasında, davacı … vekili, 23/11/2015 tarihli dava dilekçesinde; davaya konu İvedik İmar Köyü 44712 ada 19 parsel numaralı taşınmazda davacının hissedar olduğunu, davalı …’nın dava dışı…’dan taşınmazın 7 m2 sini trampa suretiyle 21.11.2013 tarihinde, 363 m2 sini ise 22.11.2013 tarihinde 363.000,00 TL bedelle satın aldığını, davalı …’ın ise 5 m2 sini trampa suretiyle 21.11.2013 tarihinde, 230 m2 sini 22.11.2013 tarihinde 230.000,00 TL bedelle, 31,5 m2 sini ise 06.12.2013 tarihinde satın 2.500,00 TL aldığını, müvekkiline herhangi bir bildirimde bulunulmadığını belirterek davalılar adına kayıtlı payların iptali ile davacı adına tescilini istemiştir.
Birleşen … 13. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2015/529 esas sayılı dosyasında, Davacılar … ve … vekili, davaya konu İvedik İmar Köyü 44712 ada 19 parsel numaralı taşınmazda davacıların hissedar olduğunu, davalı …’nın 21/11/2013 tarihinde trampa yolu ile 7 m², 22/11/2013 tarihinde ise satış yoluyla 363 m² toplam 370 m2 aldığını, davalı …’ın ise aynı taşınmazda 21/11/2013 tarihinde 5 m² yeri trampa yolu ile iktisap ettiğini bilahare 22/11/2013 tarihinde ise 230 m², 06/12/2013 tarihinde ise 31.5 m² olmak üzere toplam 266,5 m2 hisseyi satın aldığını, gerek trampa işlemi gerekse satış işlemlerinin bedelinde muvazaa yaparak önalım hakkının kullanılmasını engellemek istediklerini belirterek davalılar adına kayıtlı payların … kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Birleşen … 14. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2015/511 esas sayılı dosyasında, Davacılar …, … ve…vekili, davaya konu İvedik İmar Köyü 44712 ada 19 parsel numaralı taşınmazda davacıların hissedar olduğunu, davalı …’nın 21/11/2013 tarihinde trampa yolu ile 7 m², 22/11/2013 tarihinde ise satış yoluyla 363 m² toplam 370 m2 aldığını, davalı …’ın ise aynı taşınmazda 21/11/2013 tarihinde 5 m² yeri trampa yolu ile iktisap ettiğini bilahare 22/11/2013 tarihinde ise 230 m², 06/12/2013 tarihinde ise 31.5 m² olmak üzere toplam 266,5 m2 hisseyi satın aldığını, gerek trampa işlemi gerekse satış işlemlerinin bedelinde muvazaa yaparak önalım hakkının kullanılmasını engellemek istediklerini, belirterek davalılar adına kayıtlı payların … kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Birleşen … 15. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2015/517 esas sayılı dosyasında, davacı … vekili 20/11/2015 tarihli dava dilekçesinde, davaya konu İvedik İmar Köyü 44712 ada 19 parsel numaralı taşınmazda davacının hissedar olduğunu, davalı … nın dava dışı … dan taşınmazın 7 m2 sini trampa suretiyle 21.11.2013 tarihinde, 363 m2 sini ise 22.11.2013 tarihinde 363.000,00 TL bedelle satın aldığını, davalı … ın ise 5 m2 sini trampa suretiyle 21.11.2013 tarihinde, 230 m2 sini 22.11.2013 tarihinde 230.000,00 TL bedelle, 31,5 m2 sini ise 06.12.2013 tarihinde 2.500,00 TL bedelle satın aldığını, müvekkiline herhangi bir bildirimde bulunulmadığını belirterek davalılar adına kayıtlı payların iptali ile davacı adına tescilini istemiştir.
Davalı … vekili, davacının trampa işleminin muvazaalı olduğuna dair iddiasının yerinde olmadığını, davacının iddiasını ispat etmesi gerektiğini ve satış işleminden önce davalının hissedar olması sebebiyle paydaşa karşı şufa hakkının kullanılamayacağını belirterek davanın reddine karar verilmesi talebinde bulunduğu bilahare işbu dava dosyası ile birleştirilen dava dosyaları açısından da yazılı ve sözlü beyanlarında aynı doğrultuda beyanlarını yenileyerek trampa işleminin muvazaalı olmadığını ve trampa ile hissedar olan davalıya karşı bilahare yapılan satış işleminden dolayı şufa hakkının kullanılamayacağını belirterek davaların reddini savunmuştur.
Davalı … vekili, işbu dava dosyası ve birleştirilen dava dosyaları açısından davalı ile dava dışı hissedar arasındaki trampa işleminin muvazaalı olmadığını aksini iddia eden davacının ispat etmesi gerektiğini, trampaya konu taşınmazlar arasındaki değer farklılığının muvazaalı kabul için yeterli olmayacağını satış işleminin ise hissedara yapılmış olması sebebiyle şufa hakkının kullanılamayacağını ayrıca davalının 22/11/2013 tarihinde 363.000,00 TL bedelle satış yolu ile edindiği hisse ile ilgili bedelde muvazaa iddiasının yerinde olmadığını belirterek davaların reddini savunmuştur.
Yerel mahkemece, davaların kabulüne, davaya konu … ili … İlçesi … Mahallesi 44712 ada 19 parsel numaralı taşınmazda davalı …’ya 21/11/2013 tarihinde trampa yolu ile devredilen 7 m² lik hisse ve davalı …’a aynı tarihte trampa yolu ile devredilen 5 m² lik hisseler ile ilgili trampaya dair tasarrufların muvazaalı olduğunun kabulüyle iptaline ve her iki devre yönelik tasarrufun satış olarak değerlendirilmesine, davacıların … ili … İlçesi … Mahallesi 44712 ada 19 parsel numaralı taşınmazda trampa ve satış yoluyla edindikleri payların … kayıtlarının iptali ile 1/8 oranında davacılar adlarına tesciline karar verilmiştir.
Davalılar vekilinin istinaf talebi, Bölge Adliye Mahkemesince “…Satış dışındaki temliklerde önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Tapudaki işlemin tarafı olmayan davacıların tapudaki işlemin gerçekte trampa olmadığını tanık dahil her türlü delille ispatlaması mümkündür. İşlemde muvazaanın kabul edilebilmesi için trampaya tabi taşınmazlar arasında aşırı bir bedel farkının olması, tanıkların da tapudaki işlem gerçekte satış olduğu halde önalım hakkının engellenmesi için tapuda trampa gösterildiğine dair beyanda bulunmaları gerekir. Yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporuna göre trampaya tabi payların değerleri arasında aşırı bir fark bulunmadığı gibi trampatarihindeki değerleri de birbirini doğrular mahiyettedir. Bu konuda dinlenen davacı tanıkları da işlemin niteliği konusunda görgüye dayalı bir açıklamada bulunmamışlardır. Bu sebeple davacılar işlemde muvazaa iddiasını kanıtlayamadıklarından 21.11.2013 tarihinde yapılan işlemin trampa olduğunun kabulü gerekir. Taraflar arasındaki işlem trampaolduğuna göre davalılar taşınmazın paydaşı haline gelmişlerdir. Paydaşlardan birinin payını, paydaşa satması halinde satın alan paydaş aleyhine önalım davası açılamayacağından, davaların reddi gerekirken, mahkemece yazılı şekilde davaların kabulüne karar verilmesi doğru olmadığı” gerekçesiyle kabul edilerek, … 22. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2014/630 Esas, 2016/527 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiştir. Hükmü davacılar vekilleri temyiz etmiştir.
Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. … bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir
Somut olayda; davalı …’nın davaya konu taşınmazda dava dışı hissedar…’dan 21/11/2013 tarihinde trampa yolu ile 7 m² lik yer edinmesinden bir gün sonra 22/11/2013 tarihinde aynı hissedar dava dışı satıcı…’dan satış yoluyla 363/4055 pay almış olması, davalı …’ın davaya konu taşınmazda dava dışı hissedar…’dan 21/11/2013 tarihinde trampa yolu ile 5 m² lik yer edinmesinden bir gün sonra 22/11/2013 tarihinde aynı hissedar dava dışı satıcı…’dan satış yoluyla 230/4055 pay almış olması ve 06/12/2013 tarihinde dava dışı satıcı Kadir Boyacı’dan 63/8110 payı satış yoluyla devraldığı görülmekle her iki davalının davaya konu taşınmazda hissedar haline gelebilmek ve taşınmazda hissedar olan davacıların şufa hakkının engellenmek amacıyla muvazalı olarak 21.11.2013 tarihinde takas yaptıkları anlaşıldığından ilk derece mahkemesinin kararına yönelik istinaf başvurusunun reddine karar verilmesi gerekirken Bölge Adliye Mahkemesince yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Bir kısım davacılar, önalım bedelinin tapuda gösterilen değerden az olduğunu ileri sürerek bedelde muvazaa iddiasın da bulunmuşlar ancak bu iddialarını kanıtlayamamışlardır. Bedelde muvazaa iddiası ispatlanamadığından akitlerde gösterilen satış bedeli ve satış masraflarından oluşan toplam bedel üzerinden önalım hakkının kullanılıp kullanılmayacakları sorularak kullanılacağının beyan edilmesi halinde akitte gösterilen bedelin depo edilmesi için uygun bir süre tanınması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yerel mahkemece rayiç bedelin tespit ettirilerek depo ettirilmesi doğru görülmemiştir.
Ayrıca birleşen dosya davacıları …, … ve …’ın önalım hakkından kaynaklanan … iptal ve tescil davasını 23.11.2015 tarihinde açtıkları anlaşılmaktadır. Adı geçen davacılara davalılar tarafından bildirim yapılmadığından iki yıllık hak düşürücü süre içinde önalım hakkının kullanılması gerekir. Davacıları …, … ve …’ın 23.11.2015 tarihinde dava açtıklarından 21.11.2013 ve 22.11.2013 tarihli resmi senetlere karşı iki yıllık hak düşürücü süre geçmiştir. Bu davacıların davalı …’ın 6.12.2013 tarihinde satın aldığı 63/8110 paya karşı önalım hakkının bulunduğu, 21.11.2013 ve 22.11.2013 tarihli resmi senetlerde davalıların satın aldıkları paylara karşı iki yıllık hak düşürücü sürenin geçtiğinin yerel mahkemece gözetilmememesi doğru görülmemiştir
Bölge Adliye Mahkemesince yukarda belirtilen hususlar gözardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan sebeplerle HMK 371. maddesi gereğince Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, HMK 373/2. maddesi gereğince dosyanın … Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, peşin yatırılan harcın istenmesi halinde yatırana iadesine, 1630 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacı …, davacı …, davacı …, davacı …, davacı …, davacı …, davacı …, davacı …, davacı …, davacı …, davacı …’a verilmesine, 26.06.2018 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.