TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır; birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır. İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir. Değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından Mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir. mahkemece Türk Medeni Kanununun 724. maddesi uyarınca öncelikli koşul olan iyiniyet unsuru gerçekleşmediğinden davanın reddi gerekir.
K A R A R: Davacılar, 2 parsel sayılı 53,70 m2’lik taşınmazın senetsizden 24.08.2010 tarihinde davalıların murisi adına tescil edildiğini, 1964 yılında malik … ve ailesi tarafından davacılara devredilmesi üzerine taşınmazdaki eski binanın yıkılarak yeni bina yaptıklarını ancak 2004 yılında çıkan yangın sonucu mevcut binanın yanması üzerine yeniden bina yaptıklarını, davalıların 2011/232 Esas sayılı dosyada “men-i müdahale ve kal ” davası açtıklarını belirterek tapu iptali ve tescil istemiştir.
Davalılar vekili, tapu kaydında ve kadastro tutanağında taşınmaz üzerindeki binanın davacılar tarafından yapıldığına dair şerh var ise de taşınmazın tapu maliki davalıların murisine ait olduğunun davacılar tarafından bilindiğini, TMK 724. maddesindeki iyiniyet unsurunun bulunmaması nedeniyle davanın reddine, birleştirilen elatmanın önlenmesi, kal davasının kabulüne karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece, dava konusu taşınmazın bulunduğu yerin … olarak bilindiği, eski yıpranmış odanın 1964 yılında yıkıldığı ve üzerine ahşap oda yapıldığı, 2004 yılında yangın çıkması nedeniyle eski odanın yerine davacılar tarafından betonarme özel köy odası yapıldığı, binanın arsa değerinden çok çok yüksek olduğu, davacıların 4721 sayılı TMK’nın 724. maddesi gereğince iyi niyetle bina yapmış oldukları gerekçesiyle davanın kabulüne, birleştirilen davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davalılar ve birleştirilen davacılar vekili temyiz etmiştir.
TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır. TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Somut olaya gelince; 2 parsel sayılı taşınmaz 24.08.2010 tarihinde senetsizden davalıların murisi … oğlu … adına tescil edilmiştir. Davacılar davaya konu taşınmaz üzerindeki eski özel köy odasının büyük bir bölümünü yıkıp yerine ahşaptan inşa ettikleri, dinlenen tanık beyanlarına göre yerinin davalıların murisine ait olduğu anlaşılmaktadır. Ayrıca kadastro tutanağının beyanlar hanesinde binanın davacılar tarafından yapıldığı ancak edinme sebebi bölümünde ise taşınmazın üzerindeki ahşap odanın 1964 yılında tahrip olduğu, davalıların murisi … ve köy halkının tahrip olan odayı tamir ettikleri, 2004 yılında arsa üzerinde bulunan ahşap odanın tamamı ile yandığı, davacılar tarafından yeniden inşa edildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda davacılar söz konusu arsanın kendilerine ait olmadığını bildiklerinden başka bir deyişle zeminin kendisine ait olduğu ya da 5.7.1944 tarihli ve 12/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da belirtildiği gibi mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla hareket ettiklerinden söz edilemez. Bu nedenle mahkemece Türk Medeni Kanununun 724. maddesi uyarınca öncelikli koşul olan iyiniyet unsuru gerçekleşmediğinden davanın reddi gerekirken yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma sebebine göre diğer birleştirilen elatmanın önlenmesi, kal davası yönünden temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 23.02.2015 tarihinden oybirliği ile karar verildi.