Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz.
Dava konusu taşınmaz bu iş hanı olup; önalım davasına konu odanın bulunduğu ikinci katta öndört oda yer almaktadır. Bir kısım odalar paydaşlarca kullanılmakta, bir kısmı da paydaşlara kira sözleşmesiyle kiralanmakta, kira bedellerinin bir havuzda toplanarak paydaşlar arasında bölüşülmektedir. Önalım davası açan paydaşın da 103 no’lu dükkanın kiracısı olduğu anlaşılmaktadır.
Taşınmazın paydaşları kullandıkları yerleri aralarında yapmış oldukları bir taksim sonucu değil kira sözleşmeleriyle tasarruf ettiklerinden, bir başka deyişle fiili bir kullanım sonucu taksim etmediklerinden davacının delilleri toplanarak sonucuna göre davaya bakılması gerekir.
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı vekili ve davalılar vekili geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği görüşülüp düşünüldü.
Uyuşmazlık, önalım hakkına ilişkin payın iptali ile davacı adına tesciline ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin paydaşı olduğu 2 no’lu parselde davalıların 480/1152 payı taşınmazın paydaşı Y.K: Finansal Kiralama A.O’dan 25.08.2005 tarihinde 1.300.000. -TL. bedelle satın aldığını, yapılan pay satışının davacıya noter aracılığıyla bildirilmediğini, müvekkilinin önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek, davalılar adına kayıtlı payların iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir. Davalılar vekili, davacının hak düşürücü süre içinde açılmadığını, pay değerinin zaman içinde artması nedeniyle davacının kötü niyetle önalım hakkını kullanmak istediğini, diğer yandan taşınmaz paydaşlar arasında fiilen taksim edildiğinden önalım hakkının kullanılamayacağını, taşınmazın altı adet dükkan ve on dört odadan oluştuğunu, davacının 103 no’lu dükkanı kullandığını, söz konusu pay karşılığında da davalıların 99 no’lu dükkanı satın aldıklarını, geri kalan on dört odanın kiraya verilip kira bedellerinin havuzda toplandığını ve paydaşlara payları oranında dağıtıldığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi hallerde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Olayımıza gelince; dava konusu edilen 2 no’lu parseldeki 480/1152 pay, taşınmazın paydaşlarından Y.K: Finansal Kiralama A.O. tarafından 25.08.2005 tarihinde 1.300.000.-TL. bedelle davalılara satılmıştır. Davacı, 27.06.2007 tarihinde süresinde açtığı işbu dava ile önalım hakkını kullanmış, davalılar ise taşınmazın paydaşları arasında fiilen taksim edilerek kullanılması nedeniyle önalım hakkının kullanılamayacağını savunmuştur. Önalım hakkının ilişkin bulunduğu taşınmaz Eminönü Mercan Ağa Mahallesi’nde bulunan Çakmakçılar İş Hanı’dır. Taşınmaz Bodrum+zemin+asma kattan oluşmakta, ikinci katta ise on dört oda yer almaktadır. Taşınmazın paydaşları arasında fiilen bölünerek kullanıldığını savunan davalının dinlettiği tanıkları 25-30 yıldır taşınmazda herkesin fiilen kullandığı yerin ayrı olduğunu ayrıca bu yerler için kiracılar ile kira sözleşmeleri yapıldığını, herkesten alınan kiraların bir havuzda toplandığını ve payları oranında paydaşlara ödendiğini, fiili bölünmeden maliklerin bilfiil oturdukları dükkanların kastedildiğini, bunun haricinde kiraya verilen oda ve dükkanların kira parasının münferiden alınmasının söz konusu olmadığını beyan etmişlerdir. Yerinde yapılan keşif sonrasında düzenlenen bilirkişi raporunda da taşınmazın 101 no’lu dükkanının davacının, 93/95 no’lu dükkanının davalıların kullanımında olduğu saptanmıştır. Bununla birlikte davalılar taşınmazda pay satın aldıktan sonra davalılardan Nuri, 01.01.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmeleri ile hissedarlar adına dükkan ve odaları kullanıcılarına kiralamıştır. Taşınmazın diğer paydaşları ile yapılan kira sözleşmeleri bulunmaktadır. Bundan önce de dükkan ve odalar aynı yöntemle paydaşlar tarafından kiraya verilmiştir. Davacı tarafından sunulan ödeme belgelerinden davacının taşınmazda kullandığı yer için hem kira ödediği, hem de havuzda toplanan kira paylarından pay aldığı anlaşılmaktadır. Bir başka deyişle taşınmazın paydaşları kullandıkları yerleri aralarında yapmış oldukları bir taksim sonucu değil kira sözleşmeleri ile tasarruf etmektedir. Uzun süredir aynı dükkanı kullanıyor olmaları taşınmazın taksim edildiği anlamına gelmez. Taşınmaz ortak bir irade ya da fiili bir kullanım sonucu taksim edilmediğinden davacının önalım hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bu durumda mahkemece davacıya tapuda gösterilen satış bedeli ve tapu harç masraflarından oluşan önalım bedelini depo etmesi için süre ve olanak tanınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde taşınmazın fiilen taksim edildiğinden söz edilerek istemin reddedilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK’un 428. maddesi uyarınca hükmün B OZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir olunan 625.-TL. vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 23.06.2009 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.