Önalım hakkının kullanılması için belirlenen üç aylık hak düşürücü, sürenin işlemeye başlaması için satışın onalım sahibine alıcı veya satışı tarafından noter kanalıyla bildirilmiş olması gerekir. Onalım sahibinin satışı kesin olarak başka bir şekilde öğrenmiş olması hak düşürücü sürenin işlemesine yol açmaz. Burada “Noter kanalıyla bildirim yapılması” koşulu emredici yasa hükmünden doğan mutlak bir koşuldur.
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı onalım davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı vekili ve davalı vekili geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği görüşülüp düşünüldü.
Uyuşmazlık, onalım hakkına konu edilen payın iptali ile davacı adına tesciline ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin 11 no’lu parselin paydaşlarından olup 20.03.2008 tarihinde Tapu Sicil Müdürlüğü’nden davalının taşınmazın 1/2 payını 20.000.-TL. bedelle satın aldığını öğrendiğini, satışın davacının bilgi ve rızası dışında yapıldığını, müvekkilinin onalım hakkını kullanmak istediğini, onalım bedelini yatırmaya hazır olduğunu belirterek, davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir. Davalı vekili, müvekkilinin dava konusu payı 25.08.2006 tarihinde satın aldığını, pay satışını bildirmek üzere davacıya 14.09.2006 tarihinde ihtarname gönderdiğini, ancak bu ihtarnamenin davacının adreste tanınmadığından söz edilerek iade edildiğini, bunun üzerine davacıya 28.09.2006 tarihinde gazete ile ilanen duyuru yapıldığını, müvekkilinin pay satışını davacıya bildirmek için gerekli çabayı gösterdiğini, Tapuya doğru adresi bildirmenin davacının sorumluluğunda olduğunu, davacıya geçerli şekilde tebligat yapıldığından ve gazete ilamından sonra süresinde dava açılmadığından dava hakkının düştüğünü, diğer yandan payın satışından sonra taşınmazın değerini etkileyebilecek önemli değişiklikler meydana geldiğini, satıştan itibaren uzun zaman geçtiğinden taşınmazın değerinin değiştiğini, dava haksız olmakla birlikte aksi düşüncenin oluşması halinde davacının taşınmazın güncel değerini ödemesinin gerektiğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Onalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla da kullanılabilir hale gelir.
Onalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. Türk Medeni Kanunu’nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.
Onalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup Mahkemece kendiliğinden göz önünde bulun¬durulması gerekir.
Olayımıza gelince; dava konusu edilen payın ilişkin bulunduğu 11 no’lu parselde 1/2 pay, taşınmazın paydaşlarından Kirkor tarafından 25.08.2006 tarihinde 20.000.-TL. bedelle davalıya satılmış, davacı da 24.03.2008 tarihinde açtığı işbu dava ile onalım hakkının tanınmasını istemiştir. Uyuşmazlığın satış tarihi itibariyle 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. Anılan Yasanın 733/3 maddesinde yukarıda açıklandığı üzere satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirilmesi yükümlülüğü getirilmiştir. Yasal onalım hakkının kullanılması için gerekli sürenin başlaması konusunda geçerli olan kural “öğrenme” olgusu değil “bildirim” olgusudur. Bu bildirim de herhangi bir bildirim değil noter aracılığı ile yapılacak bildirimdir. Madde metninde “bildirilir” şeklinde kullanılan ifade kesinlik taşıdığı gibi, sürenin “bildirimden” başlayacağı da devamı fıkrada açıkça ve kesin olarak ifade edilmiştir. Bu açık düzenleme karşısında süre mutlaka bildirimden itibaren başlayacağından bildirim yapılmamışsa hak sahibinin satışı öğrendiği ileri sürülerek sürenin başlatılması ve hak düşümü sonucunu doğurması olanaklı değildir. Bir başka deyişle yasal onalım hakkının kullanılması için öngörülen üç aylık hak düşürücü süre satışın onalım hakkı sahibine alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığı ile bildirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Onalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak başka bir şekilde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz. Bu hüküm emredici nitelikte olup Hukuk Genel Kurulu’nun 13.04.2005 gün ve 2005/6-230 Esas 2005 / 244 Karar sayılı kararı da bu doğrultudadır. Davalı söz konusu payı satın aldıktan sonra davacıya 14.09.2006 tarihinde noter aracılığı ile ihtarname keşide etmiş ise de bu ihtarname muhatabın adreste tanınmadığından söz edilerek tebliğ edilemeden iade edilmiştir. Bunun üzerine davalı aynı bildirimi 28.09.2006 tarihinde Tercüman Gazetesi aracılığı ile yapmıştır. Muhatabına tebliğ edilemeyen ihtarname hukuki sonuç doğurmayacağı gibi yasada bildirimin noter aracılığı ile yapılacağının düzenlenmesi karşısında davalı tarafından gazete ilamı ile yapılan bildirim Türk Medeni Kanunu’nun 733/3 maddesi hükmü gereğince üç aylık hak düşürücü süreyi başlatmaz. Davacıya yasanın aradığı şekilde noter aracılığı ile bir bildirim yapılmadığından hak düşürücü sürenin geçtiğinden de söz edilemez. Davacının kendisine yapılan usulüne uygun bir bildirim olmadığından satıştan itibaren iki yıl içinde 24.03.2008 tarihinde açtığı dava süresindedir. Bu durumda mahkemece yapılacak iş, davanın süresinde açıldığının kabulü ile işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesinden ibaret olup, bu yön gözetilmeksizin yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK’un 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir olunan 625.-TL. vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 08.12.2009 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.