Özet: Türk Borçlar Kanun’unun 350/1 ve 351. maddesine göre işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez.
Dava, işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece, davalılardan A.. K.. hakkındaki davanın husumet nedeniyle, diğer davalı hakkındaki davanın süresinde açılmadığı gerekçesiyle reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından davalı şirket hakkında verilen hükme yönelik olarak temyiz edilmiştir.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Türk Borçlar Kanun’unun 350/1 ve 351. maddesine göre işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez. Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz. Oysa kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir.
6098 Sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalıların 01.08.2011 başlangıç tarihli ve 31.12.2012 bitiş tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, davacının kızı V.. V..’nin bu yerde kadın çantası satmak üzere işyeri açacağını, ihtiyacı olduğunu belirterek 28.01.2014 tarihinde açılan dava ile işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliyeye karar verilmesini talep etmiştir. Davalılar vekili, cevap dilekçesinde, davalılardan A.. K..’nin kiracı olmadığını, onun hakkındaki davanın pasif dava ehliyeti bulunmadığından reddi gerektiğini, davanın süresinde açılmadığını, ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Davacı ile davalılardan (…) arasında 01.08.2011 başlangıç tarihli ve 31.12.2012 bitiş tarihli kira sözleşmesi düzenlendiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dosyada mevcut kira sözleşmesi ve diğer belgelere göre kiralanan dükkan olup 6098 Sayılı TBK.nun 339. maddesinde düzenlenen çatılı işyeri kiraları hükümlerine tabidir. 6098 Sayılı TBK.nun 347.maddesi gereğince, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi belirli sürelidir, taraflarca feshedilmediğine göre kira sözleşmesi 31.12.2012 tarihinde kendiliğinden 1 yıl süre ile yenilenmiştir. Buna göre dava yenilenen 01.01.2013-01.01.2014 kira dönemi sonunda 1 aylık süre içinde 28.01.2014 tarihinde açılmış olup, davanın süresinde açıldığının kabulü gerekir. Dava süresinde açıldığına göre mahkemece işin esasına girilerek, taraf delilleri toplanıp hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davalı şirket hakkındaki davanın süresinde açılmadığından bahisle reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.