Özet: İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Dava, işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye ve kira alacağı istemlerine ilişkindir. Mahkemece, davaların reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
Davacılar vekilinin tahliyeye ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince: İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Türk Borçlar Kanununun 350/1 ve 351. maddesine göre işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez. Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz. Oysa kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir.
6098 sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur. Davacının bildirdiği bu tarihlere davalı karşı çıkarsa uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri tanık dahil bütün deliller toplanarak bir hadise olarak çözüme kavuşturulması gerekir.
Olayımıza gelince; Davacı vekili, dava dilekçesinde, davacılara ait Ağrı, İli Merkez İlçesi, Cumhuriyet Caddesinde bulunan 40 m²’lik kargir dükkanın davalılara kiralandığını, davalılara Ankara 20. Noterliğinin 4 Temmuz 2005 tarihli ihtarnamesiyle yeni kira döneminde yıllık kira bedelinin arttırılarak 11.000 TL olarak ödenmesinin istendiğini, ayrıca davalılara değişik tarihlerde noter vasıtasıyla çekilen ihtarnamelerde taşınmazın ihtiyaçlarına binaen tahliye edilmesinin istendiğini, davalıların taşınmazı boşaltmadıklarını ve kira değerinin çok altında bir meblağı davacılar hesabına havale ettiklerini, davacıların davalıların gönderdiği kiraları kabul etmediklerinden havaleyi aynen iade ettiklerini, davalılarca 2007 yılı için 11.000 TL ve 2008 yılı için 15.000 TL ödenmesi gerektiğini belirterek kira sözleşmesinin feshi ile kiralanan taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliyesine ve fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla 26.000 TL kira bedelinin(2007 ve 2008 yılları kira toplamı) ihtarname tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte (bunun mahkemece uygun görülmemesi halinde dava tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte) davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalılar vekili, cevap dilekçesinde, davalılardan Mehmet ’ın dava konusu yer ile hiçbir alakasının olmadığını, Mehmet ’a husumet yöneltilemeyeceğini, davalı O.. A..’a gönderilen Ankara 20. Noterliği’nin ihtarı ile davacıların hiçbir hukuki dayanağı bulunmadığı halde zoraki fahiş bir kira artırımı istediklerini, davacıların 2007 ve 2008 yılları için istediği kiranın fahiş olduğunu, davacılara ait dükkanın müvekkili tarafından 1981 yılından beri kullanılmakta olduğunu ve kira bedellerinin muntazam şekilde ödendiğini, kira bedelinin davacı tarafça ispatlanması gerektiğini, tahliye davasının davalılar üzerinde baskı oluşturarak kira bedelinin arttırılması için açıldığını belirterek davanın reddini savunmuş, Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu kanıtlanamadığı gerekçesiyle, kira alacağı davasının ise kira paralarının ödendiği gerekçesiyle reddine karar verilmiştir.
Davacılar vekili, yazılı kira sözleşmesi sunamamış, yargılama sırasında taraf vekillerince kira başlangıcının 1.8.1981 tarihi olduğu hususunda anlaşılmış ise de davacı kira süresini kanıtlayamamıştır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında öncelikle davacı tarafça kira sözleşmesinin başlangıç ve süresinin kanıtlanması ve bu sürelere göre de davanın süresinde açılıp açılmadığı hususu tespit edilmelidir. Bu nedenle Mahkemece öncelikle yukarıda açıklanan ilke gereğince davacı tarafa kira süresi açıklatılmalı, bildirilen bu süreye davalı tarafça karşı çıkılması halinde davacı tarafa kira süresini kanıtlamak üzere imkan tanınmalı ve kanıtlanan kira süresine göre davanın süresinde açılıp açılmadığı araştırılıp, dava süresinde açılmış ise yine yukarıdaki ilkede açıklandığı üzere davacı ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığı üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken davanın süresinde açılıp açılmadığı tespit edilmeden davanın esasına girilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Davacılar vekilinin kira alacağına ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince: Davacılar vekili, dava dilekçesinde dava konusu edilen 2007 yılında yıllık kiranın 11.000 TL ve 2008 yılında ise 15.000 TL ödenmesi gerekirken davalılar tarafından eksik ödeme yapılması üzerine ödemelerin iade edildiğini belirterek 2007-2008 yılları için toplam 26.000 TL kira bedelinin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davacı tarafça yazılı kira sözleşmesi sunulamamış, davacı tarafça bildirilen yıllık kira bedeline davalı tarafça karşı çıkılmıştır. Bu durumda davacı tarafça kira parasının miktarı kanıtlanmalıdır. Dava tarihinde yürürlükte bulunan 1086 sayılı H.U.M.K’nun 288.’nci maddesi(1.7.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı HMK’nun 200.maddesi) gereğince davacı tarafından talep edilen yıllık kira miktarı dikkate alındığında davacı kira miktarını ancak kesin delillerle kanıtlayabilir. Davacı tarafça kira miktarını kanıtlamak için yazılı belge sunulamadığına göre ve davacılar vekili dava dilekçesinde her türlü delil ibaresi kullandığına göre yemin deliline dayanıldığının kabulü ile davacı tarafa kira miktarını kanıtlamak üzere davalı yana yemin teklif etme hakkı hatırlatılarak hasıl olacak sonuca göre 2007 ve 2008 yılları kira miktarının tespiti ile alacak davası hakkında bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.