Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkına sahip olduğunu düzenleyen 5403 sayılı Kanunun 8/i maddesi, 7255 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılmıştır. Bu madde yürürlükten kaldırıldıktan sonra sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkı bulunmamaktadır. Yürürlükten kaldırılmadan önce yapılan satışlarda, madde yürürlükten kaldırıldıktan sonra bu maddeye dayanılarak önalım hakkı davası açılamaz.
Taraflar arasındaki sınırdaş parsel malikine tanınan yasal önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA: Davacı vekili, müvekkilinin ….Köyü 1300 parselin maliki olduğunu, kendisine komşu olan 1299 parsel sayılı taşınmazın 08/03/2018 tarihinde 200.000,00 TL bedelle davalı … Dural tarafından satın alındığını, 30/04/2014 tarihli 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Hakkında Kanununda Değişiklik Yapılması ve önalım hakkını düzenleyen 5 inci madde ile 5403 sayılı Kanunun 8 inci maddesinden sonra gelmek üzere eklenen 8/i maddesi gereği önalım hakkını kullanmak istediğini, komşu tarımsal arazi 1299 parselin satış bedeli olan 200.000,00 TL’yi ve tapu harçlarını mahkeme veznesine depo etmeye hazır olduğunu belirterek, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP: Davalı, dava konusu taşınmazlar arasında gerçek fiili olarak sınırdaşlık bulunmadığını, davalıya ait parsel ile davacı tarafa ait parselin kadastral yol ile ayrıldığını, bunun yanı sıra taşınmazlar arasında kot farkı da bulunduğunu, 5403 sayılı Kanununda öngörülen bütünlüğün ekonomik bütünlük olup, fiziki ve maddi bütünlük olmadığını, davacı tarafa ait 1300 parsel sayılı taşınmazın, cevizlik olduğunu, 1299 parsel sayılı taşınmazın ise, pancar ve buğday ekimi için özgülendiğini, belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: İlk Derece Mahkemesince, dava konusu taşınmazların tarım arazisi vasfında olduğu, hali hazırda da tarla olarak kullanıldığı, alınan bilirkişi raporunda dava konusu sınırdaş arazilerin tarımsal bütünlük oluşturduğunun rapor edildiği, taşınmazlarda farklı ürünler yetiştirilmesinin tarımsal bütünlüğe engel olmadığı, aksi halde kanun amacının aksine hareket edilmiş olacağı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar: İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri: Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmaz köy yerleşik alan içerisinde olup, 3194 sayılı İmar Kanunun 27/3 maddesi gereğince 5403 sayılı Kanunun uygulanmasının mümkün olmadığını, davacıya ait taşınmaz ile müvekkil taşınmazı arasında kot farkı bulunduğunu, be sebeple sınırdaş taşınmaz şartının oluşmadığını, yeni bir bilirkişiden rapor alınmadığını, 5403 sayılı Kanunun 8/i maddesinin ikinci fıkrasının yürürlükten kaldırıldığını ve uygulama imkanının kalmadığını belirterek, ilk derece mahkemesi kararının ortadan kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç: Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun (6100 sayılı Kanun) 353/1-b-1 bendi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar: Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri: Davalı vekili, istinaf başvuru dilekçesinde ileri sürdüğü nedenler ile bölge adliye mahkemesi kararını temyiz etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme: Dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 732 ve devamı maddeleri ile 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 6537 sayılı Kanunla değiştirilen 8/i maddesinin ikinci fıkrası uyarınca açılan sınırdaş parsel malikine tanınan yasal önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk: 1. 30/4/2014 tarihli ve 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunla, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda değişiklik yapılmış ve Kanuna “Önalım hakkı” kenar başlıklı 8/i maddesi eklenmiştir.
2. Bu maddenin ikinci fıkrası uyarınca, tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de önalım hakkına sahip olduğu; tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş maliklerin önalım haklarını kullanamayacağı; önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikinin önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrini talep edebileceği ve önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümlerinin uygulanacağı hükmü yer almaktaydı.
3. Sınırdaş tarım arazisi maliklerine önalım hakkı veren 8/İ maddesinin ikinci fıkra hükmü, 15 Mayıs 2014 tarihli ve 29001 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiş; 28/10/2020 tarihli ve 7255 sayılı “Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun”un 20. maddesiyle yürürlükten kaldırılmıştır. 7255 sayılı Kanun 4 Kasım 2020 tarihli ve 31294 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiştir.
4. Bu tespitlere göre, sınırdaş tarım arazisi maliklerine önalım hakkı veren 5403 sayılı Kanunun 8/i maddesinin ikinci fıkra hükmü, 15 Mayıs 2014 ila 4 Kasım 2020 tarihleri arasında yürürlükte kalmıştır.
5. Kanun değişikliğinin, taşınmazın resmi satış sözleşmesinden ve eldeki davadan sonra yürürlüğe girmiş olması nedeniyle somut olayda uygulama yerinin bulunup bulunmadığının öncelikli olarak olarak çözülmesi gerekmektedir.
6. 3/12/2001 tarihli ve 4722 sayılı Türk Medenî Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun;
“Geçmişe etkili olmama kuralı” kenar başlıklı 1. maddesi uyarınca, Türk Medenî Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önceki olayların hukukî sonuçlarına, bu olaylar hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Türk Medenî Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan işlemlerin hukuken bağlayıcı olup olmadıkları ve sonuçları, bu tarihten sonra dahi, yapıldıkları sırada yürürlükte bulunan kanunlara göre belirlenir. Türk Medenî Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten sonra gerçekleşen olaylara, Kanunda öngörülmüş ayrık durumlar saklı kalmak kaydıyla, Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır.
7. Bu düzenlemeye göre, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununa yönelik uygulamalarda derhal uygulama ilkesi benimsenmiş olup bu ilke, hukuk güvenliğinin daha genel anlamda hukuk devleti ilkesinin bir gereğidir. Özel hukuk alanında ve özellikle medeni hukuk kurallarının uygulanmasında, kural olarak her kanun, eğer tersini öngören bir hüküm taşımıyorsa, ancak yürürlüğe girdiği tarihten sonraki zamanda meydana gelen olaylara ve ilişkilere uygulanır; o tarihten önceki zamana rastlayan olaylara ve ilişkilere uygulanmaz. Hukuk güvenliği bunu gerektirir.
8. 4722 sayılı Kanunla, toplum barışının temel dayanağı olan hukuka ve özellikle kanunlara karşı güveni sağlamak amaçlandığı için, kendi bünyesinde farklı bir uygulama tarihi içermeyen bir kanunun kural olarak geriye yürümeyeceği (geçmişe etkili olamayacağı) esası kabul edilmiştir.
Kanunların geriye yürümemesi (geçmişe etkili olmaması) kuralının istisnaları da vardır. 4722 sayılı Kanunun 2, 3 ve 4 üncü maddelerinde bunlar sayılmış olup bu hallerin gerçekleşmesi durumunda kanunların geriye yürümesi söz konusu olabilecektir.
9. 7255 sayılı “Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun”un 20. maddesiyle sınırdaş tarım arazisi maliklerine önalım hakkı veren 5403 sayılı Kanunun 8/i maddesinin ikinci fıkrası yürürlükten kaldırılırken bu değişikliğin geçmişe etkili olacağına dair, anılan Kanunda bir hüküm bulunmadığı gibi; olayda 4722 sayılı Kanunun 2, 3 ve 4üncü maddelerinde sayılan istisnalardan herhangi birinin söz konusu olmadığı da açıktır.
10. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı; tarım arazisi satışlarında ise sınırdaş parsel malikine satışa konu tarım arazisini öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır.
11. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla da kullanılabilir hale gelir.
12. Kural olarak önalım bedeli, dava konusu payın tapudaki satış bedeli ile davalının bu satım sebebiyle ödediği tapu harç ve masraflar toplamından ibarettir.
3. Değerlendirme
İncelenen bölge adliye mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu ve davalı tarafın temyiz itirazlarının bölge adliye mahkemesi kararında değerlendirilmiş olduğu anlaşılarak davalı vekilinin temyiz itirazlarının yerinde olmadığı sonucuna varılmıştır.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle; Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, 09.01.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.