Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Taraflar arasındaki önalım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA: Davacı vekili; müvekkilinin… Mahallesi, 6819 ada 3, 4 ve 5 parsel ile aynı yerdeki 6820 ada 2 parsel sayılı taşınmazlarda hisse sahibi olduğunu, tapu kayıtlarında yapılan incelemede davalı …’ın aynı taşınmazların bir kısım hisselerini 19.01.2017 tarihinde 3 parsel sayılı taşınmaz için 36.000,00 TL, 4 parsel sayılı taşınmaz için 42.000,00 TL, 5 parsel sayılı taşınmaz için 17.500,00 TL ve 2 parsel sayılı taşınmaz için 10.400,00 TL ödeme yaparak toplamda 105.900,00 TL
bedelle satın aldığını, davacının bu satışı haricen öğrendiğini ve önalım hakkını kullanmak istediğini beyan ederek; davalı adına kayıtlı taşınmazların hisselerinin iptalini, davacı adına tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP: Davalı vekili; esasen 08.05.2017 tarihli müvekkili ile davadışı … Spor arasında yapılan satın alma işlemine ilişkin eldeki davanın açıldığını, müvekkilinin daha önce hissedar olduğu 6820 ada 2 parselin 2297/140834 hissesinin 10.400,00 TL bedelle, aynı yerdeki 6819 ada 5 parselin 7676/274808 hissesinin 17.500,00 TL bedelle alındığını, müvekkilinin daha önce bu taşınmazlarda hissedar olması nedeniyle bu taşınmazlar yönünden davacının önalım hakkını kullanmasının mümkün olmayıp bu taşınmazlar yönünden davanın reddi gerektiğini; müvekkilinin daha önce pay sahibi olmadığı aynı yerdeki 3 ve 4 parsel sayılı taşınmazlarda davalı müvekkilinin daha önce hissedar olmaması nedeniyle önalım hakkı kullanılabileceği için 3 ve 4 parsel sayılı taşınmazlar yönünden davayı iş bu ilk cevap dilekçesiyle iki haftalık süre içinde kabul ettiklerinden aleyhlerine yargılama giderleri ve vekalet ücretine hükmedilmemesini, aksi kanaat olunursa Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 6 ncı maddesi ve Harçlar Kanunu’nun 22 nci maddesinin göz önünde bulundurulmasını, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesini talep etmiştir.
III. CEVABA CEVAP DİLEKÇESİ
Davacı vekili 19.03.2019 tarihli replik dilekçesinde; davalı tarafın cevap dilekçesine itiraz ettiklerini, 19.01.2017 tarihli satışların dikkate alınarak davalının o tarihte yaptığı tüm satın alma işlemleri hakkında önalım haklarını kullanmak istediklerini beyan etmiştir.
IV. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; “… Dava konusu …Mahallesi, 6819 ada 3-4 ve 5 parsel sayılı taşınmazlar ile aynı yer 6820 ada 2 parsel sayılı taşınmazın parselasyon işlemi neticesinde 10.04.2017 tarihinde tapu kütüğüne tescil edildiği, imar uygulamasının tescil edildiği tarihte ve 08.05.2017 tarihli satış işlemi öncesinde davalının 6819 ada 3 ve 4 No.lu parsellerde hissedar olmayıp 6819 ada 5 parsel sayılı taşınmaz ile 6820 ada 2 parsel sayılı taşınmazda hissedar olduğu, ancak bu iki taşınmazın imar uygulaması öncesinde geldisi olan 417 ada 68 parsel sayılı taşınmazda 19.01.2017 tarihli satış işlemiyle davalının hissedar olduğu, 19.01.2017 tarihli satış işlemi öncesinde davalının 417 ada 68 parsel sayılı taşınmazda hissedar olmadığı, bu nedenle davacının bu taşınmazlar yönünden önalım hakkını kullanabileceği ve satış bedelleriyle tapu giderinin davacı tarafça depo edildiği…” gerekçesiyle; davanın kabulüne,….Mahallesi, 6819 ada 3,4 ve 5 parseller ile aynı yerdeki 6820 ada 2 parsel sayılı taşınmazların davalı adına tapuda kayıtlı hisselerinin iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, karar kesinleştiğinde depo edilen bedelin nemalarıyla birlikte davalıya ödenmesine…” karar verilmiştir.
V. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar: İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri: Davalı vekili; davacı tarafın dava dilekçesinde iptalini istediği ve alım bedellerine işaret ettiği satışların 08.05.2017 tarihinde dava dışı Şule Spor ile yaptığı satışlar olduğunu, 19.03.2019 tarihli repllik dilekçesinde ise davacı vekilince, bütün alım işlemlerinin dava konusu yapılmak istendiğini, yargılama süresince verdikleri dilekçelerinde ve beyanlarında davacının 417 ada 68 parsel sayılı taşınmazdaki eski satın alma için önalım davası açmadığını, dava dilekçesinde bu yönde bir talebinin olmadığını, bu sebeple 6820 ada 2 parsel ve 6819 ada 5 parsel sayılı taşınmazlar yönünden 08.05.2017 tarihli satış işlemleri için dava açılamayacağını belirttiklerini, dava tarihinde davacının paylı mülkiyete ait bir hissesi olmayıp tek başına önalım davası açma hakkının olmadığını, davanın öncelikle bu nedenle tüm taşınmazlar yönünden reddi gerekmekte iken bu hususun hiç irdelenmediğini, davacının dava dilekçesindeki talepleri ile bağlı olduğunu, süresinde ve usule uygun olarak ıslah veya ek dava açılıp birleştirilme yoluna gidilmedikçe davacının dava dilekçesindeki talepleri dışında bir karar verilemeyeceğini, davacının dava açarken gerçek amaç ve iradesinin davadışı Şule Spor’dan 08.05.2017 tarihinde satın alınanan hisselere yönelik önalım hakkının kullanılmasına yönelik olduğunu, bir kısım tapu satışları için açılan davanın dava dilekçesi ile talepte bulunulmayan başkaca satışlar için zamanaşımı ve hak düşürücü sürenin işlemesini durdurmayacağını, dava dilekçesinde 105.900,00 TL’lik satış işlemleri için önalım hakkı kullanıldığı belli iken dava konusu edilmeyen toplam 400.000,00 TL bedelli diğer satışların sonradan davaya dahil edilemeyeceğini, bu durumda 19.03.2019 tarihinde verilen dilekçede, daha önce dava konusu edilmeyen işlemler için talepte bulunulmuş ise de 19.03.2019 tarihi itibariyle 2 yıllık hak düşürücü sürenin geçtiğini, dava dilekçesinde dava değeri 105.900,00 TL gösterildikten sonra yargılama sırasında iddiaların genişletilerek, önalım davası açma süresinden sonra eksik bedelin depo edilmesi için ek süre verilmesini kabul etmediklerini, güncel değerler belirlenerek ya da enflasyon oranları gözetilerek depo kararı verilmesi gerekirken dört buçuk yıl sonra depo edilen hisse bedelleri yönünden paranın değer kaybının göz önünde tutulmadığını, hakiminin hukuki bilgisi ile çözmesi gereken konularda bilirkişi raporu alınamayacağından bilirkişiye ödenen ücretin müvekkiline yükletilmesinin hak ihlali olduğunu, yerel mahkemece vekalet ücreti hesaplanırken kabul beyanları gözetilerek vekalet ücretleri hesaplanmış ise de harç ve yargılama giderleri yönünden kabul beyanları gözetilmeden aleyhe harç ve yargılama gideri hesaplandığını, dava konusu taşınmazlardaki hisselerin 28.06.2018 tarihinde taşınmazlarda daha önce hissesi olmayan Sedat Kılınç İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş’ye oldukça düşük bedellerle davacı tarafından satıldığını, davacının davasında iyi niyetli olmadığını, bölgede ilgili belediyenin İmar Kanunu’nun 18 inci maddesi kapsamında imar uygulaması yaptığını, müvekkilinin başkaca taşınmazdaki hissesinin düzenleme ortaklık payı da düşülerek 6819 ada 5 parsel ve 6820 ada 2 parsele verildiğini, yani bu taşınmazların hukuken var oluş tarihlerinde müvekkilinin hissesi olup bu parsellerde müvekkilinin diğer hissedarlardan aldığı hisseler yönünden önalım hakkı kullanılamayacağını, imar uygulaması sonucu oluşan taşınmazların hukuken var oluş tarihi olarak tapu kütüğüne tescil tarihi olan 10.04.2017 tarihinin dikkate alınması gerektiğini, bu tarihten önce önalım hakkının kullanılamayacağını, 6819 ada 5 parsel ve 6820 ada 2 parsel yönünden müvekkilinin önceden hissedar olması nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesinin hatalı olduğunu, davanın izah edilen nedenlerle reddi gerektiğini, aksi kanaatte olunursa Ocak 2017 yılındaki alım-satım bedelinin ve tapu masraflarının keşif yapılarak güncel değerinin belirlenmesini ve bu değer üzerinden depo kararı verilmesini, aksi kanaatte olunursa Ocak 2017 yılındaki alım-satım bedelinin ve tapu masraflarının enflasyon oranları gözetilerek belirlenmesini, kabul beyanları da gözetilerek başta bilirkişi ücreti olmak üzere yargılama gideri ve harçların yeniden hesaplanarak davacı yana yükletilmesine karar verilmesi gerektiğini beyan ederek; yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç: Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; “… Her ne kadar dava dilekçesinde 19.01.2017 tarihinde yapılan devire işaret edilerek anlatıma başlanılmış olsa da, dilekçe içeriğinden açıkça 08.05.2017 tarihli satışa yönelik önalım hakkının kullanılmasına ilişkin davalıya karşı dava açıldığının anlaşıldığı, cevaba cevap dilekçesiyle dava konusu satışa yönelik iddia ve savunma genişletilip değiştirilebilecek ise de dava konusu edilmeyen 19.01.2017 tarihli satışın cevaba cevap dilekçesiyle davaya ithal edilmesinin mümkün olmayacağı, bu sebeple de, dava konusu yapılan 6819 ada 5 parsel ve 6820 ada 2 parsel sayılı taşınmazlar yönünden, bu taşınmazların geldi kaydı olan 417 ada 68 parsel sayılı taşınmazda davalının 19.01.2017 tarihinde dava dışı hissedarlardan hisse satın alarak hissedar olduğu bilindiğinden, dava konusu edilen 08.05.2017 tarihli satış tarihi itibariyle davalı hissedar olduğundan 6819 ada 5 parsel ve 6820 ada 2 parsel sayılı taşınmazlar yönünden önalım hakkının kullanılması mümkün olmayacağından bu taşınmazlar yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulünün doğru olmadığı, ne var ki bu husus, yeniden yargılama yapmayı gerektirmediğinden 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b/2 nci maddesi gereğince yeniden hüküm kurulması yoluna gidildiği;
Bir an için cevaba cevap dilekçesi ile dava konusu edilmeyen 19.01.2017 tarihli satışın davaya ithal edilmesi mümkün olduğu düşünülse dahi, cevaba cevap dilekçesinin UYAP’tan yapılan kontrolünde 19.03.2019 tarihinde hazırlanmış olduğu nazara alındığında, 19.01.2017 tarihli satış yönünden 2 yıllık hak düşürücü sürenin de geçmiş olduğu, …
Öte yandan davalı tarafça, bilirkişi raporuna ilişkin ücretin kendilerinden tahsiline karar verilmemesi gerektiği belirtilmiş ise de; eldeki davada ilk derece mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiş olduğundan ve davanın açılmasına davalı tarafın sebebiyet vermesi nedeniyle bilirkişi ücretinden ve yargılama giderinden sorumlu tutulmasının hatalı olmadığı, Dairece yeniden hüküm kurulmuş olduğundan kabul ve ret oranı da göz önünde bulundurularak yargılama giderinin orantılama yoluyla davalı payına düşen kısmının davalıdan tahsiline karar verildiği,
Ayrıca, kabul hükmü kurulan 3 ve 4 parseller yönünden davacı tarafça depo edilen bedelden 3 ve 4 parsellere ilişkin 08.05.2017 tarihli devir senedinde yazılı olan toplam bedel üzerinden 3 ve 4 parseller yönünden yapılan hesaplamaya göre 79.794,21 TL’nin ödeme tarihine kadar olan getirisi ile birlikte davalı tarafa ödenmesine, bakiye miktarın ise kararın kesinleşmesine kadar işleyecek olan getirisi ile birlikte davacıya iadesi gerektiği…” gerekçesiyle;
1)Davalı tarafın istinaf talebinin sayılan sebeplerle sınırlı olmak üzere kabulü ile Kayseri 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/51 Esas, 2021/409 Karar sayılı kararının HMK’nın 353/1-b/2 nci maddesi gereği kaldırılarak aşağıdaki şekilde yeniden hüküm kurulmasına;
A-Açılan davanın Kayseri ili, Melikgazi ilçesi, Köşkdağı Mahallesi, 6819 ada 3 parsel ve Kayseri ili, Melikgazi İlçesi, Köşkdağı Mahallesi, 6819 ada 4 parsel sayılı taşınmazlar yönünden kabul beyanı nedeniyle kabulü ile;
-Kayseri ili, Melikgazi İlçesi, Köşkdağı Mahallesi, 6819 ada, 3 parsel ve Kayseri ili, Melikgazi ilçesi, Köşkdağı Mahallesi, 6819, ada 4 parsel sayılı taşınmazdaki davalı adına kayıtlı hissenin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline,
-Davacı tarafça, önalım bedeli olarak depo edilen bedelden hakkında kabul kararı verilen 6819 ada, 3 parsel ve 6819 ada 4 parsel sayılı taşınmaz yönünden ödenmesi gereken 79.794,21 TL’nin, ödeme tarihine kadar olan getirisi ile birlikte, karar kesinleştiğinde ve talep edilmesi halinde davalı tarafa ödenmesi amacıyla kararın kesinleşmesini müteakip İlk Derece Mahkemesi tarafından ilgili banka şubesine müzekkere yazılmasına, bu miktardan bakiye kalan tutarın ise kararın kesinleşmesini müteakip talebi halinde ödeme tarihine kadar olan getirisi ile birlikte davacı tarafa iadesine,
B-Kayseri ili, Melikgazi ilçesi, Köşkdağı Mahallesi, 6819 ada, 5 parsel ve Kayseri ili, Melikgazi ilçesi, Köşkdağı Mahallesi, 6820 ada 2 parsel sayılı taşınmazlar yönünden ise reddine,
G- Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden kabul edilen kısım nazara alınarak karar tarihinde yürürlükte olan A.A.Ü.T.’nin 6 ncı maddesi gereğince kabul beyanının ön inceleme aşamasından önce dosyaya sunulması nazara alınarak hesaplanan 5.547,62 TL’nin davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine,
H-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden reddedilen kısım nazara alınarak karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T: gereğince hesaplanan 38.861,19 TL’nin davacıdan alınarak davalı tarafa ödenmesine karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar: Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri: Davacı vekili; dava açma süresinin son gününden bir gün öncesi olan 18.01.2019 tarihinde eldeki davadaki satışların öğrenilmesi üzerine davanın açılabildiğini, 417 ada 68 parsel kayıtları kapalı olup tapu memurlarınca kendilerine bilgi verilmediğini, dava değerinin 105.900,00 TL gösterilmesinin nedeninin de 19.01.2017 tarihli satışa yönelik resmi senet bilgilerinin kendilerine gösterilmemesinden kaynaklandığını, mahkemece müzekkereler yazıldığı halde pasif tapu kayıtlarının ancak 31.12.2020 tarihinde gönderildiğini ve eksik harçların ise ancak 15.03.2021 tarihinde ikmal edilebildiğini, taleple bağlılık ilkesinin bölge adliye mahkemesince ihlal edildiğini, şöyle ki 19.01.2017 tarihli satışların davaya dahil edilemeyeceğinin istinaf mahkemesince kabul edilmesinden ve bu satışlara ilişkin taleplerin davada dikkate alınamayacağının belirtilmesinden sonra, bu satışlara ilişkin dava değerlerinin de eklenerek 435.900,00 TL üzerinden 38.861,00 TL davalı taraf lehine vekalet ücreti takdir edilmesinin hukuka aykırı olduğunu beyan ederek; hükmü temyiz etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme: Dava; önalım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun, 732 nci maddesi şöyledir:
“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”
Aynı Kanun’un 734 üncü maddesinde ise, “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.” hükmü yer almaktadır.
3. Değerlendirme
1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
3. Somut olayda, harçlandırılmış dava değeri 105.900,00 TL olup Bölge Adliye Mahkemesi kararında 19.01.2017 tarihli satışın davaya dahil edilmesinin mümkün olmayacağı, bu satışa ilişkin taleplerin davada dikkate alınamayacağı belirtildikten sonra, bu satışlara ilişkin tutarların da dava değerine eklenerek reddedilen miktar üzerinden davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmesi doğru görülmemiştir. Harçlandırılan dava değeri olan 105.900,00 TL üzerinden kabul ve ret oranında taraflara vekalet ücreti takdir edilmesi gerekmiştir. Önalım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamı 79.794,21 TL olup kabul edilen bu bedel üzerinden davacı yararına takdir edilmesi gereken vekalet ücreti kabul beyanı nedeniyle 5.586,61 TL; reddedilen 26.105,79 TL yönünden davalı yararına takdir edilmesi gereken vekalet ücreti 5.100,00 TL’dir.
4. Hâl böyle olunca, belirlenen değerler ve taraflar yönünden oluşan usulü kazanılmış hak da gözetilerek harç ve vekâlet ücretlerinin hesaplanması gerekirken yazılı şekilde karar verilmiş olması bozmayı gerektirir.
5. Ne var ki bu hatanın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 370 inci maddesinin ikinci fıkrası hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle; 1. Davacı tarafın diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. Davacı tarafın, Bölge Adliye Mahkemesi kararına yönelik temyiz itirazının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının hüküm fıkrasının; “1/G” bendinin hükümden tümüyle çıkartılarak yerine “Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden mahkemece kabul edilen kısım nazara alınarak ve karar tarihinde yürürlükte olan A.A.Ü.T.’nin 6 ncı maddesi gereğince kabul beyanının ön inceleme aşamasından önce dosyaya sunulması nazara alınarak hesaplanan 5.586,61 TL’nin davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine,” cümlesinin yazılması; yine “(1/H)” bendinde yer alan “Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden reddedilen kısım nazara alınarak karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T: gereğince hesaplanan 38.861,19 TL’nin davacıdan alınarak davalı tarafa ödenmesine,” cümlesinin tümüyle çıkartılarak yerine “Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden reddedilen kısım nazara alınarak karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T: gereğince hesaplanan 5.100,00 TL’nin davacıdan alınarak davalı tarafa ödenmesine,” cümlesinin yazılması ve sonraki bentlerinin buna göre teselsül ettirilmesi suretiyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA,
Peşin alınan harcın istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 02.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.