Bir kimse 3 üncü kişilere karşı kendi muvazaasına dayanamaz” kuralı gereğince tapu harcını düşük ödemek için tapudaki satış bedelinin düşük gösterildiği yönündeki davalı iddiası dinlenemeyeceği.
Taraflar arasındaki önalım nedeniyle tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA: Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin 132 ada 2 parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğunu, davalının taşınmazdan 1/5 payı 06.10.2016 tarihinde 6.000,00 TL bedelle satın aldığını, dava konusu paya ilişkin tapu kaydının ön alım hukuki sebebine dayalı olarak iptali ile davacılar adına tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava açmaya ilişkin hak düşürücü sürenin geçtiğini, önalım hakkının kullanılabilmesi için gerçek bir satış olması gerektiğini, dava konusu payı satın aldığı Murat Nurten’in paraya ihtiyacı olması nedeniyle payını kendisine satmak istediğini, kendisinin ise o dönem arsa satın almaya ihtiyacı olmadığından satın alma yerine borç para verebileceğini söylediğini ve dava dışı bu paydaşa 62.000,00 ABD Doları borç para verdiğini, bu borcun teminatı olarak dava konusu taşınmaz payını temlik ettiğini, satış ilişkisi oluşmadığını, herhangi bir satış bedeli ödemediğini, bu durumu davacıların da bilmesine rağmen dava açmalarının kötü niyetli olduğunu ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalının satın almasına ilişkin noter bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmediği ve tapuda gösterilen 6.000,00 TL satış bedeli ile tapu alım-satım masrafı olan 414,50 TL’nin depo edildiği, sonuç itibarı ile de davanın sübut bulduğu gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar: İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri: Davanın süresinde açılmadığı, tanıklarının dinlenmediği, önalım hakkının kullanılabilmesi için gerçek bir satış olması gerektiği halde devreden ile davalı arasında gerçek bir satış olmadığı, davalının devreden malike verdiği borcun teminatı olarak taşınmazın devredildiği, davacıların kötü niyetli olduğu hususlarını istinaf etmiştir. Ek istinafında ise, taşınmazın teminat amacıyla inançlı işlemle devredildiği, delil başlangıcı niteliğindeki belgenin dikkate alınmadığı, enflasyon etkisinin gözetilmeyerek mülkiyet hakkının ihlal edildiği hususlarına itiraz etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç: Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; “… Davalı; dava dışı Murat Nurten ile aralarında gerçek bir satış işlemi bulunmadığını, taşınmaz payının borca karşılık teminat olarak alındığını ve tapudaki bedelde muvazaa bulunduğunu ileri sürmüşse de; Davalı tarafça sunulan 17.11.2016 tarihli belgenin adi yazılı nitelikli olup her zaman düzenlenmesinin mümkün olduğu, belgede 17.11.2016 tarihinde alınan tapulardan bahsedildiği fakat dosyaya konu pay satışının bu tarihte değil 06.10.2016 tarihinde yapıldığı, ayrıca sunulan belgede taşınmazın somutlaştırılmadığı, hangi taşınmaz olduğunun anlaşılmasına yarayacak il, ilçe, mahalle, ada, parsel numaralarının belirtilmediği, ayrıca inançlı işlem iddiasına yönelik dava açıldığına dair herhangi bir belge-bilgi sunulmadığı görüldüğünden, davalı tarafın, taşınmaz payının borca karşılık teminat olarak alındığı iddiasının ispatlanamadığı, Bedelde muvazaa ve taşınmazın gerçek bedelinin hesaplanması gerektiği iddiasına yönelik olarak ise satış, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun yürürlüğe girdiği tarihten sonra olmak üzere 06.10.2016 tarihinde yapıldığından, ön alım bedelinin belirlenmesinde 743 sayılı Medeni Kanun zamanında uygulanması gereken objektif değer artışı kuralının uygulanmasının mümkün olmadığı, Satışın 06.10.2016 tarihinde yapılması üzerine, satıcı-dava dışı eski paydaş veya alıcı-davalı tarafından, davacı paydaşa noter aracılığı ile bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmediği, davanın 2 yıllık azami süre içerisinde olmak üzere 04.10.2018 tarihinde açıldığı, Yukarıda da açıklandığı üzere “bir kimse 3. kişilere karşı yaptığı akitle bağlı olup kendi yaptığı muvazaalı işlemden, kendi yararına sonuç çıkartamaz. Başka bir ifadeyle, bir kimse 3 üncü kişilere karşı kendi muvazaasına dayanamaz” kuralı gereğince tapu harcını düşük ödemek için tapudaki satış bedelinin düşük gösterildiği yönündeki davalı iddiası dinlenemeyeceğinden, davalının istinaf talebinin yerinde olmadığı anlaşılmıştır. Ön alım davalarında depo ettirilmesi gereken miktar, tapudaki satış bedeli ile alıcının (davalının) ödediği tapu harcı olması nedeni ile 6.120,00 TL’nin depo ettirilmesi gerekirken, satıcının ödemekle yükümlü olduğu tapu harcı ve döner sermaye ücretinin de depo ettirilmesi yerinde değilse de, aleyhe istinaf olmadığından, bu husus sadece eleştirilmiştir. Bu itibarla; davalının istinaf talebinin, HMK’nın 353/1-b-1 inci maddesi gereğince esastan reddine karar vermek gerekmiş, aşağıdaki hüküm kurulmuştur.” şeklinde karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar: Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri: Davacı tarafın sunulan adi yazılı belgeye itiraz etmediği halde belgenin incelenmediği, devrin teminat amaçlı inançlı işleme dayandığı ve muvazaa olmadığı, davacının kötü niyetli olduğu, rayiç bedelin tespit edilmeyip değer kaybının dikkate alınmadığı, mülkiyet hakkının ve ölçülülük ilkesinin ihlal edildiği hususlarını temyiz etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme: Uyuşmazlık, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk: 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 732’nci, 733’üncü ve 734’üncü maddeleri
3. Değerlendirme
1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 16.02.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.