Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Ancak davacı, tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir. Resmi senetteki satış bedeli ile keşif ile belirlenen bedel arasındaki fark tek başına bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli değildir.
Taraflar arasındaki önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA: Davacı vekili, dava konusu 160 ada 2 parsel, 163 ada 1 parsel, 163 ada 26 parsel ve 170 ada 27 taşınmazlarda davalının 10.04.2018 tarihinde hisse satın aldığını, tapu sicilinde gösterilen değerlerin gerçek satış değerleri olmadığını, davacı ve diğer hissedarların önalım hakkını kullanmasını engellemek için muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini, tapu harcı düştükten sonra davalının toplamda 52.700,00 TL ödemede bulunduğunu belirterek davalı adına kayıtlı hisselerin iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP: Davalı vekili, satış bedelinin muvazaalı olmadığını, tapudaki resmi bedelin depo edilmesi kaydıyla dava konusu taşınmazları davacıya devretmeye hazır olduklarını belirtmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: İlk Derece Mahkemesi, “Davalı tanığı …’ın beyanları ve keşif sonucu alınan rapor birlikte değerlendirildiğinde bedelde muvazaa yapıldığı kanaatine varılarak davalı alıcı tarafından ödenen 1.570,00 TL tapu harcı dahil edilerek 54.336,86 TL üzerinden davanın kabulüne” karar vermiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar: İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri: Davalı vekili, davacı tarafın davayı açtıktan sonra fazlaya ilişkin haklarını saklı tutmadan iki kere harç tamamlayarak dava değerini arttırdığını, bu durumun iki kere ıslah anlamına geldiğini, mahkemece 78.500,00 TL üzerinden harç tamamlanmasına karar verildikten sonra 54.336,86 TL bedel üzerinden davanın kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığını, tanıklardan …’nin taşınmazların gerçek değerinin 80.000,00 TL’den fazla olduğunu beyan ettiğini, beyanları gerekçeli karara esas alınan …’ın ise taşınmazın 56.500,00 TL değerinde olduğunu beyan ettiğini, tanığın beyanlarının muğlak ifadelerden uzaklaştırılması gerektiğini, satıcı …’nin davalıdan 53.500,00 TL aldığını, geri kalanını harman zamanı sonrasında vereceğini belirttiğini, eksik incelemeye dayalı olarak kurulan hükmün hatalı olduğunu belirtmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç: Bölge Adliye Mahkemesi, davalı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine karar vermiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar: Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri: Davalı vekili, istinaf dilekçesinde beyanlarını tekrar dile getirmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme: Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk: 1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732 nci maddesine göre, önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
2. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Ancak davacı, tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.
3. Resmi senetteki satış bedeli ile keşif ile belirlenen bedel arasındaki fark tek başına bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli değildir.
3. Değerlendirme
Somut olaya gelince, davacı, davalının resmi senette gösterilenden daha düşük bedel ile dava konusu taşınmazı satın aldığını iddia ederek bedelde muvazaa iddiasında bulunmuş, mahkemece muvazaa iddiası kabul edilerek toplamda 54.336,86 TL önalım bedeli üzerinden davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükme esas alınan keşif sonrası davacının muvazaa iddiasını destekler mahiyette bilirkişi raporu alınmış ise de, raporda belirtilen bedelin tek başına muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli olmadığı, dinlenen tanıklardan bir kısmı muvazaa iddiasını desteklese de bir kısmının davacının iddialarının aksine beyanda bulunduğu anlaşılmıştır. Resmi senette alım bedeli 78.500,00 TL iken raporda satışa konu hissenin satış tarihindeki değerinin 52.766,66 TL olduğu belirtilmiş, bu bedel ile resmi senette belirtilen bedel arasında yüksek bir farkın da bulunmadığı anlaşılmıştır.
Kaldı ki davalı, tapudaki resmi bedelin depo edilmesi kaydıyla dava konusu taşınmazı devretmeye hazır olduğunu beyan etmiştir.
Bu durumda davacı tarafın bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayabildiğini söyleme imkanı yoktur. TMK’nın 734 üncü maddesi gereği mahkemece, dava konusu payın resmi satış senedindeki satış bedeli ile zorunlu harç ve masrafın toplamından oluşan önalım bedelinin depo edilmesi için davacı tarafa uygun bir süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, açıklanan nedenle kararın bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgiliye iadesine, 20.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.