Ön alım davaları konusu parayla ölçülebilen davalar olup dava değeri akitteki satış değeri ve masraflar toplamıdır. Bu durumda anılan değer üzerinden nispi ücret alınması gerekirken maktu ücret alınması yerinde değildir
Taraflar arasındaki ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince konusuz kalan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili ve davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılarak vekâlet ücreti yönünden yeniden hüküm kurulmak suretiyle konusuz kalan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA: Davacılar vekili; müvekkilinin Bursa ili, …. ilçesi, ….. Mahallesi, 6458 ada 31 parsel sayılı taşınmazın paydaşlarından olduğunu, davalının aynı taşınmazdan 03.03.2016 tarihinde pay satın aldığını, müvekkilinin ön alım hakkı kapsamında tapu kayıtlarına göre ön alım bedeli ve masraflarını ödemeye hazır olduğunu beyan ederek; dava konusu taşınmazda davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tescilini, vekâlet ücreti ve yargılama giderlerinin davalıya yükletilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP: Davalı vekili; gerek davaya konu payın ilişkin olduğu binanın, gerekse de diğer binaların kime ait olduğunun, kim tarafından yapılıp kullanıldığının bilinen bir husus olup, ön alım hakkının kullanılmasının TMK’nın 2 nci maddesindeki iyi niyet kuralına aykırı olduğunu beyan ederek; davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;
“…Davanın ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebine yönelik olduğu, yargılama aşamasında yapılan imar uygulaması neticesinde tarafların başka parsellerde hissedar olduğu, ön alım hakkının kullanılmasının olanaksız hale geldiği, başka bir ifade ile davanın konusuz kaldığı, bu sebeple davanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığı…
6100 sayılı HMK 331 maddesi gereği, davanın konusuz kaldığı durumda yargılama giderinin dava açıldığı tarihte haklılık durumuna göre değerlendirlmesi gerekeceği, davacı tarafın paylı mülkiyete dayalı tapu iptali ve tescil talebinde bulunduğu, davalı tarafın fiili taksim iddiasına dayandığı, fiili taksim hususunda keşif yapılıp, taşınmaz başında tanıkların bilgi ve görgülerine başvurulduğu, fiili taksim olgusunun zaman bildirerek , kimlerin katılımıyla ne şekilde yapıldığı, her bir paydaşın muayyen yeri kullandığı hususlarının ispat edilemediği, fiili taksimin ispat edilemediği, bu durumda davacının,dava tarihi itibarıyla daava açmakta haklı olduğu, yargılama giderlerinin davalıdan alınarak davacıya verilmesi gerektiği..” gerekçesiyle davanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına, davacı taraf kendisini vekille temsil ettirdiğinden AAÜT gereği 3.400,00 TL vekâlet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar: İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
B. İstinaf Sebepleri: Davacı vekili istinaf dilekçesinde; Mahkemece gerekli inceleme sonucu haklılıklarına karar verildiğini, davanın konusuz kalması durumunda mahkeme masraflarının haksız çıkan tarafa yükletilmesinin yasa gereği olduğunu, vekâlet ücretinin mahkeme masraflarından olup nispi vekâlet ücretine hükmedilmesi gerekirken maktu vekâlet ücretine hükmedilmesinin yasaya aykırı olduğunu, yerel Mahkeme kararının maktu vekâlet ücreti ile ilgili kısmının kaldırılarak nispi vekâlet ücretine hükmedilmesi gerektiğini beyan ederek hükmü istinaf etmiştir.
Davalı vekili istinaf dilekçesinde; karar verilmesine yer olmadığına dair verilen karara karşı bir diyeceğinin olmadığını, imar uygulaması sırasında da fiili paylaşım bulunduğu dikkate alınarak yargılama giderlerinin davacı tarafa yükletilmesi gerektiğini, yerel Mahkeme kararının yargılama giderlerine ilişkin kısmın müvekkili lehine kısmen kaldırılmasını talep ettiğini beyan ederek; hükmü istinaf etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç: Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;
“…Somut olayda mahkemece taşınmazların imar uygulamasına tabi tutulması sonrasında tarafların paydaş olmadıkları kabul edilerek davanın konusuz kaldığı gerekçesi ile esas hakkında hüküm tesis edilmemiş olup taraflar bu konuda istinaf itirazında bulunmamıştır.
Tarafların istinaf itirazları vekalet ücreti ve yargılama giderlerine ilişkindir.
HMK 331. madde uyarınca davanın esası hakkında karar verilmesine gerek bulunmayan hallerde hakim yargılamaya devam ederek davanın açıldığı tarihteki haklılık durumunun belirlemekle görevlidir.
Dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunmadığı, davacının kullandığı bir yer belirlenmediği ve satış tarihi itibari ile davacının taşınmazda paylı malik olduğu anlaşılmakla davanın başında haklı bulunduğu değerlendirilmelidir.
Bu nedenle davacı lehine av. Ücreti takdiri gerektiği yönündeki ilk derece mahkemesi tespitinde bir yanılgı görülmemiştir.
Ancak; karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 6 ncı maddesine göre; “Anlaşmazlık, davanın konusuz kalması, feragat, kabul, sulh veya herhangi bir nedenle; ön inceleme tutanağı imzalanıncaya kadar giderilirse, Tarife hükümleriyle belirlenen ücretlerin yarısına, ön inceleme tutanağı imzalandıktan sonra giderilirse tamamına hükmolunur. Bu madde yargı mercileri tarafından hesaplanan akdi avukatlık ücreti sözleşmelerinde uygulanmaz.” hükmü yer almaktadır.
Ön alım davaları konusu parayla ölçülebilen davalar olup dava değeri akitteki satış değeri ve masraflar toplamıdır. Bu durumda anılan değer üzerinden nispi ücret alınması gerekirken maktu ücret alınması yerinde değildir…” gerekçesiyle; davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, Bursa 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 03.03.2020 tarih ve 2019/156 Esas, 2020/274 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, dava konusuz kalmış olmakla davanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına, davacı taraf kendisini vekille temsil ettirdiğinden AAÜT gereği 21.050,00 TL vekâlet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar: Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri: Davalı vekili temyiz dilekçesinde; keşif esnasında fiili taksim bulunmadığı hususunda verilen tanık beyanları hatalıdır. Davacı yan tanıklarının ifade ettikleri yer imar planı içerisinde kalmıştır. Fiilen kullanılan yer ile uygulama imar planında verilen yer aynıdır. Davacının bu plana bir itirazı olmamıştır. Fiili bir paylaşım olmasa idi imar uygulaması neticesinde davacıya herhangi bir yer verilmez idi. Davacı taraf davanın başında haklı değildir ve haklılığı tereddütsüz şekilde de ortaya çıkmamıştır. Bu nedenlerle yargılama giderlerinin davalı tarafa yükletilmesi yasal değildir şeklinde beyanda bulunarak; hükmü temyiz etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme: Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun, 732 nci maddesi şöyledir:
“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”
Aynı Kanunun 734 üncü maddesinde; “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.”
Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 6 ncı maddesinde; “Anlaşmazlık, davanın konusuz kalması, feragat, kabul, sulh veya herhangi bir nedenle; ön inceleme tutanağı imzalanıncaya kadar giderilirse, Tarife hükümleriyle belirlenen ücretlerin yarısına, ön inceleme tutanağı imzalandıktan sonra giderilirse tamamına hükmolunur. Bu madde yargı mercileri tarafından hesaplanan akdi avukatlık ücreti sözleşmelerinde uygulanmaz.” hükmü yer almaktadır.
3. Değerlendirme
1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hâle gelir.
3. Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olduğundan ön alım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Yargılama giderleri ve vekâlet ücretlerinin anılan bedel üzerinden davadaki kabul ve ret oranına göre takdir edilmesi gerekir.
4. Temyizen incelenen karar; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup özellikle, Bölge Adliye Mahkemesince kanunun somut olaya uygulanmasında ve gerekçede hata edilmediği anlaşıldığından, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesinde isabetsizlik görülmemiş, temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte bulunmamıştır.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370’inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 01.06.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.