Önalım hakkı ise gerçek bir satış akdinin bulunması halinde söz konusu olup, satış sözleşmesi malın para ile değiştirilmesini gerektirir. Malın mal ile değiştirilmesi halinde ise trampa söz konusu olup önalım hakkının kullanılması mümkün değildir.
Taraflar arasındaki önalım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun HMK.nun 353/1-b-1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA: Davacı vekili; müvekkilinin de 1/2 oranda hissedarı olduğu Bolu ili, …. ilçesi, … Mahallesi, 752 parsel sayılı ana taşınmazın üzerinde fiili bir taksim bulunmadığı halde önceki malikleri … ve…tarafından ayrı ayrı 1/4’er hissenin 27.11.2019 tarihinde toplam 200.000,00 TL bedelle davalıya satıldığını, bu satıştan sonradan haberdar olunduğunu, önalım bedelini depo etmeye hazır olduklarını beyan ederek; dava konusu taşınmazda davalı adına olan hissenin iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde; ….. ve …..’ın borçları karşılığında satış göstermek suretiyle, borçlu oldukları kişiye takas (trampa) olarak hisselerini devrettiklerini, bu hususu daha önce kendisine söylediklerini, öğrenilmesinden itibaren üç aylık sürede açılmayan davanın öncelikle zamanaşımı nedeniyle reddi gerektiğini, tapuda yapılan işlemin gerçek satış olmadığı, satıcıların davalı ile olan ticari ilişkileri nedeniyle gerçekleşen işlemin trampa olduğunu beyan ederek; davanın reddini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;
“… Her ne kadar davalı vekili “ön alıma konu satışın gerçek satış olmadığını, satıcılar ile davalı müvekkili arasındaki cari alacak sebebiyle takas-trampa sözleşmesi ile devir edildiğini bu nedenle bu haliyle önalıma konu olamayacağını ileri sürmüş ise de, sunulan sözleşmenin başlığından sözleşmenin taşınmaz alım satımını da kapsadığı ve davalı alıcıya taşınmazı iade etmeme hakkı da verildiği görülmekle yapılan satışın borç karşılığı yapılmış olsa da gerçek bir satış olduğu, bu sebeple de davalı vekilinin bu yöndeki itirazlarının yerinde olmadığı… gerekçesiyle; davanın kabulüne, Bolu ili, … ilçesi, …. Köyü, 752 parsel sayılı taşınmazda davalı adına tapuda kayıtlı 1/2 hissenin davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, Tarafların herhangi bir mağduriyete uğramaması açısından davacı tarafça depo edilen bedelin Vakıflar Bankasında açılacak 3 aylık vadeli hesaba aktarılmasına, karar kesinleştiğinde depo ettirilen 203.000,00 TL önalım bedelinin davalıya ödenmesi için ilgili bankaya müzekkere yazılmasına …” karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar: İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri: Davalı vekili; yerel mahkemece tanıklarının dinlenmesine gerek görülmediğini, dava konusu taşınmazın satışından, satış tarihi itibariyle davacının haberi olduğunu, bu nedenle satışın öğrenilmesinden itibaren üç aylık sürede açılmayan davanın zamanaşımı nedeniyle nedeniyle reddi gerektiğini, önalım hakkının sadece tapuda “satış” olarak gerçekleştirilen, para karşılığı olan temliklerde mümkün olduğunu, payın “takas veya trampa” edilmesi durumunda önalım hakkı doğmadığını, işlem tarihi ile önalım davasının açıldığı tarih arasında uzunca bir süre geçmiş olup, önalım hakkını tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden kullanılmasının adil olmadığını, yerel mahkeme kararının kaldırılması ve yargılama giderleriyle vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesi gerektiğini beyan ederek; hükmü istinaf etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç: Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; “…Trampa akdi TBK 282 nci maddesinde mal değişim sözleşmesi başlığı altında “Mal değişim sözleşmesi, taraflardan birinin diğer tarafa bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini, diğer tarafın da karşı edim olarak başka bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini devretmeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde düzenlenmiş olup, madde metninden de anlaşılacağı üzere satış sözleşmesinden farklı olarak bedel karşılığı taşınmaz devri söz konusu olmayıp karşı edim olarak yine başka bir eşya mülkiyetinin devredilmesi söz konusu olmaktadır. Mal değişim sözleşmesi Borçlar Kanununa bağlı bir akit olduğundan taşınmaza yönelik olması halinde resmi şekilde yapılması zorunludur. Resmi şekilde yapılmayan trampa akdi genel hükümler uyarınca geçerli olmayacaktır. Önalım hakkı ise gerçek bir satış akdinin bulunması halinde söz konusu olup, satış sözleşmesi malın para ile değiştirilmesini gerektirir. Malın mal ile değiştirilmesi halinde ise trampa söz konusu olup önalım hakkının kullanılması mümkün değildir.
Somut olaya bakıldığında, sözleşmenin tarafı olan davalının resmi satış şeklinde gerçekleştirdiği taşınmaz pay devrinin tarafı olduğu ve taşınmazın gerçekte göründüğü şekilde satış olmayıp trampa olduğu iddiasında bulunduğu dikkate alındığında muvazaalı işlemin tarafı olan davalının yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre ileri sürülemeyeceği gibi ileri sürülen işlemin de trampa sözleşmesi olarak değerlendirilemeyeceği, savunmaya konu sözleşmenin teminat olarak bedel karşılığı yapılan taşınmaz pay devri niteliğinde olduğu, satıcıların alıcıya olan borçlarının tamamen ödendiğinde hisse devirlerinin iadesinin gerektiği ön görülmekle bu haliyle trampa sözleşmesinden bahsedilemeyeceği…” gerekçesiyle davalı tarafın istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b/1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar: Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri: Davalı vekili; istinaf dilekçesindeki başvuru nedenleriyle hükmü temyiz etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme: Uyuşmazlık; tapuda yapılan işlemin gerçekte satış olup olmadığı, trampa sözleşmesi olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
Dava; önalım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun, 732 nci maddesi şöyledir:
“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”
Aynı Kanun’un 734 üncü maddesinde ise, “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.” hükmü yer almaktadır.
3. Değerlendirme
1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Önalım hakkı gerçek bir satış akdinin bulunması halinde söz konusu olup, satış sözleşmesi malın para ile değiştirilmesini gerektirir. Malın mal ile değiştirilmesi halinde ise trampa söz konusu olup önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Dava konusu önalım hakkına konu edilen 27.11.2019 tarihli işlemin edinme sebebi “trampa” değil, “satış” olarak tapu kaydında açıkça görülmektedir.
3. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
4. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olduğundan önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
5. Temyizen incelenen karar; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile bölge adliye mahkemesi kararında belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup özellikle, Bölge Adliye Mahkemesince kanunun somut olaya uygulanmasında ve gerekçede hata edilmediği anlaşıldığından, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesinde isabetsizlik görülmemiş, temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte bulunmamıştır.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370’inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 15.06.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.