Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmedeki gibi bir satım ilişkisinin kurulmuş olacağı, bu nedenle taşınmazda sonradan meydana gelen değer artışlarının dikkate alınamayacağı, davacının yapmış olduğu zorunlu masrafların bu davada tartışılamayacağı.
Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince, davalı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA: Davacı vekili, dava dilekçesinde; müvekkilinin davaya konu 607 ada 1 parsel sayılı taşınmazın ½ paydaşı olduğunu, bu taşınmazdaki diğer ½ payın müvekkiline herhangi bir resmi bildirimde bulunulmadan 23.09.2020 tarihinde davalıya 300.000,00 TL bedel karşılığında satıldığını, müvekkilinin yasal ön alım hakkına sahip olduğunu ve satış bedelini depo etmeye hazır olduğunu belirterek davalı adına kayıtlı ½ payın iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP: Davalı, cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmaz üzerinde davacının iddiasını destekler nitelikte bir hakkın varlığına yönelik şerhin bulunmadığını, davacının muvazaa iddiasında bulunduğunu, bu iddiasına yönelik davacının herhangi bir somut delil ileri sürmediğini, satışın gerçek bir satış olduğunu ve müvekkili ile önceki malik arasında bir yakınlığın da bulunmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: Gebze 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 16.11.2021 tarihli ve 2021/19 Esas, 2021/360 Karar sayılı kararıyla; davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar: İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. Gerekçe ve Sonuç
Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 03.03.2022 tarihli ve 2022/367 Esas, 2022/421 Karar sayılı kararındaki, “…önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmedeki gibi bir satım ilişkisinin kurulmuş olacağı, bu nedenle taşınmazda sonradan meydana gelen değer artışlarının dikkate alınamayacağı, davacının yapmış olduğu zorunlu masrafların bu davada tartışılamayacağı, davacı tarafından davalının yapmış olduğu satış bedeli ve tapu masraflarının da depo edilmiş olduğunun görüldüğü, 4721 sayılı TMK’nın 432 ve devamı maddeleri gereğince önalım davasına ilişkin koşulların oluştuğu…” gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar: Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri: 1. Davacının kötü niyetli olduğuna yönelik savunmalarının dikkate alınmadan davanın reddedildiğini,
2. Davacının eldeki davayı açmada kötü niyetli olduğunu,
3. Taşınmazın müvekkili tarafından neredeyse baştan inşa edildiğini,
4. Müvekkilinin taşınmazda malik olmadan zilyet konumunda olduğunu,
5. Müvekkilinin taşınmazın maliki olacağına dair duyduğu güven dolayısıyla taşınmazda tadilata başladığını, yaptığı masrafın 1.000.000 TL tutarı aştığını,
6. Daha sonra taşınmazın yarı hissesinin müvekkili tarafından satın alındığını,
7. Kötü niyetin korunmaması gerektiğini,
8. Ön alım bedelinin uyarlanması gerektiğini,
9. Gebze 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2021/62 D.İş. dosyası kapsamında alınan bilirkişi raporuna
göre müvekkilinin taşınmazda yaptığı harcama toplamının 1.045.000,00 TL olarak tespit edildiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme: Uyuşmazlık, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen yasal önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi vd.
3. Değerlendirme
1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararının hukuka uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı ve temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenlerin kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte olmadığı görülmüştür.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle; Davalı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 15.06.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E: 2022/3691 K: 2022/6951 T: 16.11.2022
Dava konusu taşınmaz üzerindeki kat mülkiyetinin kendiliğinden sona erdiği ve arsa payı üzerindeki paylı mülkiyetin devam ettiği anlaşıldığından, taşınmazdaki paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde 4721 sayılı TMK’nın 732. maddesi gereğince diğer paydaşların ön alım haklarını kullanabileceği gözetilerek, bu yönde araştırma ve inceleme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gereklidir.
Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 14/10/2014 gününde verilen dilekçe ile ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davacılar … ve … yönünden bozma ilamı öncesi verilen karar kesinleştiğinden bu davacılar yönünden yeniden hüküm kurulmasına yer olmadığına, davacı … (mirasçılarının) ve asli müdahillerin davasının ayrı ayrı kabulüne dair verilen 30/03/2022 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacılar … ve arkadaşları vekili 14.10.2014 tarihli dava dilekçesinde; çekişme konusu İstanbul ili, Maltepe ilçesi, 6/1 pafta 70 ada 47 (eski 16) parsel sayılı taşınmazın 132,37m2’lik bölümünün Ulaştırma Bakanlığı Demiryolları ve … Meydanları İnşaat Genel Müdürlüğü (DHL) tarafından Marmaray Bölge Müdürlüğü adına kamulaştırılıp ifraz edildiğini, arsa üzerindeki bina yıkıldığından cins tashihine gerek kalmadan taşınmazın arsa niteliğine dönüştüğünü, 09.03.2013 tarihli taahhütname ile hissedarların ortaklığın giderilmesi davası açmayacaklarının ve payını satmak isteyen paydaşın önce diğer paydaşa teklif vereceğinin kabul edildiğini, paydaş …’in payını önce … …’ye, … … tarafından da davalı …’a satıldığını ileri sürerek ihtar ve ihbar yapılmadan yapılan pay satışı nedeniyle, davalı adına temlik edilen 60/2000 payın tapuda belirtilen 80.000,00 TL satış bedeli esas alınarak bu bedelin ve tüm yasal eklentilerinin ödenmek suretiyle müvekkillerinin ön alım haklarının kabul edilerek, davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına eşit olarak tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Asli müdahale talebinde bulunan … ve arkadaşları vekili 30.04.2015 tarihli dilekçesinde; müvekkillerinin ön alım davasına konu çekişmeli taşınmazda paydaş olduklarını, yapılan satış işlemlerini yeni öğrendiklerini, ön alım hakkına dayalı olarak davaya konu 60/2000 payın tapu kaydının iptali ile taşınmazdaki payları dikkate alınarak müvekkilleri adına tesciline, dava değerinin satış bedeli olan 80.000,00 TL olarak dikkate alınmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili 10.11.2014 tarihli cevap dilekçesinde; çekişme konusu taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulu olduğundan 634 sayılı Kanunun 8. maddesi gereğince şufa hakkının kullanılamayacağını, müvekkilinin ikinci alıcı olması nedeniyle iyi niyetinin korunacağını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece; dava konusu taşınmazın kat mülkiyetine tabi bir taşınmaz olduğu, kat mülkiyetine taşınmazda bina yıkılsa bile her bir bağımsız bölüm sahibinin mülkiyet hakkının münferit olduğu, kat mülkiyetine tabi taşınmazda ön alım … kullanılamayacağından davacı … ve asli müdahillerin davasının reddine, davacılar … ve … yönünden açılan davanın 17.02.2015 tarihinde takipsiz bırakıldığı ve bu davacıların süresinde davalarını yenilemedikleri anlaşıldığından bu davacıların açmış olduğu davanın Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)’nun 150. maddesi gereğince açılmamış sayılmasına dair verilen kararın davacı … ile asli müdahiller … ve arkadaşları vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 18.01.2016 gün 2015/14663 Esas, 2016/436 sayılı Kararı ile; “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)’nun 47. maddesine göre, ana yapının tümü harap olmuşsa, ana gayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin kendiliğinden sona erdiği, somut olayda; üzerinde kat mülkiyeti kurulu bulunan ana taşınmazın vasfının bahçeli kargir apartman olduğu, 70 ada 16 parsel sayılı dava konusu taşınmazın 132,37 m2’lik kısmının kamulaştırma yoluyla ifraz edilerek Hazine adına tescil edildiği, kamulaştırma işleminden sonra dava konusu taşınmazın üzerindeki kargir apartmanın yıkıldığı ve taşınmazın yeni parsel numarası alarak 70 ada 47 parsel sayılı taşınmaz olarak yine bahçeli kargir apartman vasfında 638,63 m2 yüzölçümü ile tapu kaydının oluştuğu, her ne kadar kamulaştırma işleminden sonra ana taşınmazın tamamen yıkılmış olmasına rağmen oluşan yeni tapu kaydında kat mülkiyeti devam etmekte ise de dava konusu 70 ada 47 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ana yapının tamamen harap olması nedeniyle kat mülkiyetinin kendiliğinden sona erdiği, bu itibarla, taşınmazdaki paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)’nun 732. maddesi gereğince diğer paydaşların ön alım haklarını kullanabileceği gözetilmeden yazılı şekilde karar verilmesinin doğru görülmediği” gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.
Bozma ilamı sonrasında mahkemece; Maltepe Tapu Müdürlüğünün 07.03.2017 tarihli cevabi yazısına göre İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Küçükyalı Mahallesinde bulunan kat mülkiyetli 15885 ada 47 parsel sayılı 638,63 m2 alanlı bahçeli kargir apartman niteliğindeki ana taşınmazın 60/2000 arsa paylı bodrum kat 2 numaralı bağımsız bölümünün …’e ait iken 19.07.2013 tarihinde … …’ye satıldığı, bu kişi tarafından ise 01.10.2014 tarihinde davalı …’a satıldığı, kat mülkiyetli ana taşınmazın yıkıldığı yönünde taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlığın bulunmadığı, ancak tapu kayıtları üzerinde kat mülkiyeti hâlen devam etmekte olup, kat mülkiyetinin terkin edilmediği, bu bakımdan Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca ön alım hakkının kullanılmasına olanak bulunmadığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararının davacı … ve asli müdahiller … ve arkadaşları vekili tarafından temyizi üzerine Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2020 gün 2018/14-559 Esas, 2020/261 sayılı Kararı ile “çekişme konusu 70 ada 16 parsel sayılı taşınmaz 771,00 m2 yüzölçümünde bahçeli kâgir apartman vasfında ve kat mülkiyetine çevrilmiş şekilde tapuda kayıtlı iken, taşınmaz hakkında Ulaştırma Bakanlığı DLH Marmaray Bölge Müdürlüğü tarafından Gebze-Haydarpaşa, Sirkeci-Halkalı banliyö hattının iyileştirilmesi ve … yolu boğaz tüp geçit inşaatı (Marmaray projesi) nedeni ile 12.05.2004 tarihli ve 25460 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan Bakanlar Kurulunun 2004/7255 sayılı Kararı gereğince 4650 sayılı Yasa ile değişik 2942 sayılı Kanunun 27. maddesi uyarınca acele kamulaştırma kararı alındığı, (Kapatılan) … 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 28.02.2012 tarihli ve 2009/54 Esas, 2012/94 sayılı Kararı ile fen bilirkişi raporunda A ve B harfleri ile gösterilen 132.37 m2’lik kısmın tapu kaydının iptali ile Hazine adına tesciline karar verildiği, karardan sonra kamulaştırılan kısım ifraz edildikten sonra kalan kısmın 70 ada 47 parsel numarasıyla 638,63m2 yüzölçümünde, bahçeli kâgir apartman vasfında ve kat mülkiyeti devam eder şekilde 09.04.2012 tarihinde tapuya tescil edildiği görülmüştür.
Dosya içeriğinden, taşınmazın bir kısmının kamulaştırılmasından sonra kat malikleri aralarında düzenledikleri 05.03.2013 tarihli “ortak taahhütname” başlıklı belge ile izaleyi şuyu davası açmayacakları, paydaşlar dışında paylarını başkasına satmayacakları ve benzeri hususlarda mutabakata vardıkları, davacıların talebine konu hissenin kat maliki … tarafından 19.07.2013 tarihinde … …’ye, satın alan … … tarafından da 01.10.2014 tarihinde davalı …’a satıldığı, Maltepe ilçesi Belediye Başkanlığı (Hesap İşleri Genel Müdürlüğü) yoklama memurları tarafından tanzim edilen 18.07.2014 tarihli “Yoklama Fişi” başlıklı belgede, 18.07.2014 tarihli ve 668 sayılı dilekçeye istinaden belirtilen adreste yapılan incelemede, bahsi geçen parselin boş olduğu, üzerinde herhangi bir yapının bulunmadığının tespit edildiğinin tutanak altına alındığı, anataşınmaz üzerindeki anayapının tümünün harap olduğu anlaşılmıştır.
Her ne kadar anayapının tümünün yıkılmış olmasına rağmen kat mülkiyeti devam eder şekilde bağımsız bölümlere ilişkin kayıtların devam ettiği görülmekte ise de, yukarıda da (15-16) belirtildiği üzere, tamamlanmış betonarme yapılar üzerinde kat mülkiyeti kurulabileceği, anayapının tamamen harap olması hâlinde kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ereceği dikkate alındığında anılan kayıtlara değer verilemeyeceği, anayapının harap olması ile beraber arsa payı üzerindeki paylı mülkiyetin devam edeceği kuşkusuzdur.
Bu itibarla, dava konusu 70 ada 47 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki kat mülkiyetinin kendiliğinden sona erdiği ve arsa payı üzerindeki paylı mülkiyetin devam ettiği anlaşıldığından, taşınmazdaki paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde 4721 sayılı TMK’nın 732. maddesi gereğince diğer paydaşların ön alım haklarını kullanabileceği gözetilerek, bu yönde araştırma ve inceleme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gereklidir.
Hâl böyle olunca; yerel mahkemece Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Bozma ilamına uyulması sonrası mahkemece; davacılar … ve … yönünden bozma ilamı öncesi verilen karar kesinleştiğinden bu davacılar yönünden yeniden hüküm kurulmasına yer olmadığına, davacı … (mirasçılarının) ve asli müdahillerin davasının ayrı ayrı kabulü ile; dava konusu İstanbul ili, Maltepe ilçesi, 70 ada 47 parsel (eski 16) sayılı taşınmazda davalı … adına kayıtlı 60/2000 payın iptali ile 1/3 er hisseler halinde … (mirasçıları); … (Mirasçısı) ve asli müdahil … … mirasçıları adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir. Hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, önalım … nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Somut olayda; bekletici mesele yapılan İstanbul Anadolu 11. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/375 Esas sayılı dosyasında; davacı … … tarafından davalı … aleyhine 70 ada 47 parsel sayılı taşınmazda bulunan 60/2000 arsa paylı bodrum kat 2 numaralı bağımsız bölümün kentsel dönüşüm sürecinde yenilenmesi için emaneten devrinden kaynaklanan geri alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası açıldığı, yapılan yargılama sonunda davalının kabulü sebebiyle davanın kabulü ile davaya konu edilen bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verildiği, hükmün Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 05.04.2022 gün ve 2022/2149 Esas, 2022/2789 Karar sayılı ilamı ile onanarak 05.04.2022 tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır. Bu durumda mahkemece kesinleşen mahkeme ilamı uyarınca yargılamaya devam edilerek sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 16/11/2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.