Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkına sahip olduğunu düzenleyen 5403 sayılı Kanunun 8/i maddesi, 7255 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılmıştır. Bu madde yürürlükten kaldırıldıktan sonra sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkı bulunmamaktadır. Yürürlükten kaldırılmadan önce yapılan satışlarda, madde yürürlükten kaldırıldıktan sonra bu maddeye dayanılarak önalım hakkı davası açılamaz.
Taraflar arasındaki 5403 sayılı Kanunun 8/i maddesi gereğince ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince İlk Derece Mahkemesi kararının harç yönünden kaldırılarak yeniden esas hakkında davanın kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmiş, Bölge Adliye Mahkemesince 10.06.2022 tarihli ek kararı ile temyiz isteminin reddine karar verilmiştir.
Ek karar davalı vekilince duruşma talepli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 26.03.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde duruşma talepli temyiz eden davalı … ve vekili Av. … ile diğer tarafta davacı vekili Av. … geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının Ankara ili, Şereflikoçhisar ilçesi, … Köyü, 180353 ada 10 parselde kayıtlı tarımsal arazinin maliki olduğunu, bu araziye sınırdaş bulunan 180353 ada 44 parseldeki taşınmazın 19.01.2017 tarihinde 100.000,00 TL bedelle davalıya satıldığını, davacı tarafından satışın 15.12.2017 tarihinde öğrenildiğini, davalı tarafından noterden bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmediğini, 5403 sayılı Yasa gereğince tarımsal arazilerin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin şuf’a hakkının bulunduğunu belirterek davalı adına kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde; satış bedelinin 1.000.000,00 TL olduğunu, bunun 660.000,00 TL’sinin banka aracılığı ile gönderildiğini, buna ilişkin dekontun olduğunu, geriye kalan kısmın ise elden verildiğini, davanın 3 aylık hak düşürücü sürede açılmadığını ileri sürerek davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile her iki taşınmazın da 5403 sayılı Kanun kapsımında tarla vasıflı taşınmazlar olduğu, satışın davacıya noter ihbarı ile bildirilmediği, 5403 sayılı Kanuna eklenen 8/i maddesinin ikinci fıkrası gereğince; tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de ön alım hakkını kullanabilecekleri, yine aynı maddenin üçüncü fıkrasında ön alım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiş olduğu, davacının da 4721 sayılı TMK’nın 732 nci maddesi uyarınca ön alım hakkını kullandığı ve davanın satıştan itibaren iki yıllık süre içinde açıldığı, satış bedeli ve alım masraflarının dosyaya depo edildiği gerekçeleriyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar: İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri: Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; 5403 sayılı Yasa’nın 8/i maddesinin 04.11.2022 tarihinde yürürlükten kaldırıldığını, dayanak norm olmadan hüküm tesis edilemeyeceğini, ıslah ile delillerinin bildirildiğini, tanıklarının bir kısmının dinlenmediğini, delillerin toplanmadığını, telefon görüşme kayıtlarının istenmediğini, taraflarınca reddi hakim talebinde bulunulduğunu, ancak usul hükümleri uygulanmadan taleplerin reddedildiğini, 13.01.2020 tarihli ek raporun eski vekile tebliğ edildiğini, usule ilişkin belli konularda yemin deliline dayanıldığı belirtilmesine rağmen yemin delili yok sayılarak hüküm kurulduğunu, davacı tarafın satıştan haberdar olduğunun tanık beyanlarıyla sabit olduğunu, mahkemece tanık beyanlarına itibar edilmediğini, mahkemece ıslahla tanık listesi verilemeyeceği gerekçesiyle tanıkların dinlenmediğini, davacı tarafından besicilik amacıyla taşınmazın alındığını, raporda ekonomik bütünlük hususunda değerlendirme yapılmadığını, taşınmazın bedelinin tapuda gösterilenden fazla olduğunu belirterek kararın kaldırılmasını istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç: Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının satış işlemini bildirim yapılmadan öğrendiği, davalının bu sözleşmeye taraf olmayan (üçüncü kişi konumundaki) davacıya karşı, gerçekte satış bedelinin daha yüksek olduğunu (bedelde muvazaa iddiasını)ileri süremeyeceği, taşınmazın tarım arazisi olduğu, fiili olarak da tarımsal amaçlı kullanıldığı, dava konusu taşınmaza ilişkin olarak sadece davacı tarafından ön alım hakkı kullanıldığı, başka bir ifadeyle ön alım hakkını kullanan birden fazla sınırdaş arazi malikinin bulunmadığı, harç yönünden resen yapılan incelemede ise; davanın tapudaki satış bedeli ve tapu alıcı harcı toplamından oluşan 104.000,00 TL önalım bedeli karşılığında kabul edildiği, bu nedenle nispi karar ve ilam harcının 104.000,00 TL üzerinden belirlenmesi gerektiği, mahkemece keşifte belirlenen 352.845,94 TL üzerinden fazla harca hükmedilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak yeniden esas hakkında davanın kabulüne karar verilmiş, nispi karar ve ilam harcının 104.000,00 TL üzerinden hesaplanmıştır.
D. Bölge Adliye Mahkemesinin Ek Kararı
Kararın davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi tarafından 10.06.2022 tarihli ek kararı ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 6763 sayılı Kanun’un 42 maddesiyle değişik 362 nci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendine göre; temyize konu davanın değerinin karar tarihi itibariyle kesinlik sınırının altında bulunduğu gerekçesiyle temyiz isteminin reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar: Bölge Adliye Mahkemesinin 10.06.2022 tarihli ek kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri: Davalı vekili ek kararın temyizi dilekçesinde özetle; dava değerinin harçlandırılan miktar olan 352.845,94 TL olduğunu, Bölge Adliye Mahkemesinin dava değerine yönelik yaptığı değişikliklerin temyiz sınırını etkilemeyeceğini, Bölge Adliye Mahkemesinin ek kararının hatalı olduğunu, kaldırılması gerektiğini, Bölge Adliye Mahkemesince harç yönünden dava değerinin 104.000,00 TL esas alınıp vekalet ücreti yönünden 352.845,94 TL üzerinden hesaplanmasının hatalı olduğunu ekleyerek istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrarlayıp Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme: Uyuşmazlık, 5403 sayılı Yasa uyarınca sınırdaş tarım arazisi maliki tarafından açılan ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk: 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 43, 240, 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.
2. 5403 sayılı Kanun’un 8/i maddesi.
3. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732, 733, 734 üncü maddeleri.
3. Değerlendirme
1. Dosya içeriğine göre Bölge Adliye Mahkemesince dava değeri (taşınmaz satış bedeli ve tapu alıcı harcı toplamı) dikkate alınarak temyiz dilekçesinin miktardan reddine karar verilmiş ise de, davalı tarafından cevap dilekçesinde ve temyiz dilekçesinde tapuda gösterilen bedelden çok daha yüksek bedelle taşınmazın satın alındığının ileri sürdüğü, davalı vekili tarafından gerçek satış değerinin 1.000.000,00 TL olarak belirtildiği, temyize konu edilen miktarın 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 362 nci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen miktar itibarıyla, Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibarıyla kesinlik sınırı olan 107.090,00 TL’nin üstünde olduğu anlaşıldığından temyizinin olanaklı bulunduğu kabul edilmelidir. Bu durumda temyiz dilekçesinin miktardan reddine ilişkin ek kararın hatalı olduğu anlaşılmakla; Bölge Adliye Mahkemesinin 10.06.2022 tarihli ek kararın ortadan kaldırılması gerekir.
2. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
3. Davalı vekilinin temyiz itirazlarının değerlendirilmesine gelince;
a. 5403 sayılı Yasa’nın 8/i maddesinin yürürlükten kaldırıldığına ilişkin temyiz itirazı yönünden; sınırdaş tarım arazisi maliklerine ön alım hakkı veren 5403 sayılı Kanun’un 8/i maddesinin ikinci fıkra hükmü, 15.05.2014 ile 04.11.2020 tarihleri arasında yürürlükte kaldırılmıştır.
04.11.2020 tarihli, 7255 sayılı Yasa’nın 20 nci maddesi ile 5403 sayılı Yasa’nın 8/i maddesi yürürlükten kaldırılmışsa da Yasada aksine bir düzenleme bulunmadığından kanunların geriye yürümezliği ilkesi gereğince kanun değişikliğinin, 19.01.2017 tarihli taşınmazın resmi satış sözleşmesinden ve 22.12.2017 tarihli eldeki davadan sonra yürürlüğe girmiş olması nedeniyle 5403 sayılı Yasa’nın 8/i maddesinin somut olayda uygulanmaması yönündeki temyiz itirazları yerinde değildir.
b. Islah ile bildirilen delillerin değerlendirilmediğine ilişkin temyiz itirazları yönünden; 6100 sayılı HMK’nın 240 ‘ıncı maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, ikini tanık listesi verilemez. Bu husus kamu düzenine ilişkin olup ıslahla ikinci tanık listesinin verilmesi mümkün değildir. Bu nedenle davalı vekilinin tanıklarının bir kısmının dinlenmediğine ilişkin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
c. Hakimin reddi usulüne uyulmadığına yönelik temyiz itirazları yönünden; 6100 sayılı HMK’nın 43 üncü maddesi “Esas hüküm bakımından istinaf yolu açık bulunan dava ve işlerde ise ret talebi hakkındaki merci kararlarına karşı tefhim veya tebliği tarihinden itibaren bir hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir; bu hâlde 347 nci madde hükmü uygulanmaz. Bölge Adliye Mahkemesinin bu husustaki kararları kesindir.” şeklinde düzenlenmiştir. Davalı vekilinin hakimin reddi taleplerinin mahkemece değerlendirilerek ara kararla reddedildiği, davalı vekiline ara kararların tebliğ edildiği, davalı vekili tarafından ara kararların istinaf edilmediği anlaşıldığından bu yöndeki temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesi mümkün değildir.
d. Ek raporun eski vekile tebliğ edildiğine ilişkin temyiz itirazı yönünden; dosya kapsamında ve UYAP’ta yapılan incelemede davalı vekili olan Avukat …’ın istifa ettiğine ya da azledildiğine ilişkin bir belgeye rastlanmamıştır. Bu nedenle ek raporun ilk vekile tebliğ edilmesinde usule aykırılık görülmemiştir.
E: Davalı vekilinin davanın süresinde açılmadığına ilişkin temyiz itirazlarına gelince; 4721 sayılı TMK’nın 733 üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre, satışın alıcı veya satıcı tarafından ön alım hakkı sahiplerine noter aracılığı ile bildirilmesi gerekir. Bu hususta davacıya noter aracılığı ile bildirim yapılmadığından satış tarihinden başlayan iki yıllık süre içerisinde açılan dava süresinde olduğundan bu yöndeki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
f. Davacının tarımsal faaliyet yürütmediğine ilişkin temyiz itirazları yönünden; alınan raporlarda her iki taşınmazın da tarımsal kıraç arazi vasfında olduğunun belirlendiği, davacının besicilik yaptığına yönelik dosyada bir tespit bulunmadığı gibi davalı vekilince bu savunmanın delillendirilmediği anlaşılmakla bu yöndeki temyiz itirazlarına itibar edilmemiştir.
4. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve özellikle ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler, kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle; Bölge Adliye Mahkemesince verilen 10.06.2022 tarihli ek kararın ORTADAN KALDIRILMASINA, Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, Yargıtay duruşma vekâlet ücreti 17.100,00 TL’nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 26.03.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.