Aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ve enflasyon olgusu nedeniyle kurda meydana gelen değişikliklerin ön alım bedelinin belirlenmesine etkisi olduğu kabul edilmelidir. Resmi satış sözleşmesindeki ön alım bedeline davacı tarafından muvazaa nedeniyle itiraz edilmesi, bu nedenle yargılamanın uzaması, ön alım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.
Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulüne İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 28.11.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde temyiz eden davalı vekili Av. … … … ile karşı taraftan davacı vekili Av. … geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA: Davacı vekili; müvekkilinin hissedar olduğu 27803 ada 1 parsel sayılı taşınmazda davalının 15.03.2018 tarihinde 89/1387 hisse satın aldığını, müvekkilinin bu satış nedeniyle kanundan … ön alım hakkını kullanmak istediğini belirterek, davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP: Davalı vekili; dava konusu taşınmazda hissedarlar arasında süre gelen bir fiili taksimatın olduğunu, taşınmaz üzerinde … …, … … ve … …’ya ait kullanılmış atıl vaziyette olan 4 adet gecekondu ve eklentilerinin mevcut olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazda fiili taksim olduğu belirtilerek davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar: İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri: Davacı vekili; taşınmazda müvekkilinin kullandığı bir yer olmadığı gibi, davalıya pay satan … …’nın da kullandığı bir bölümün olmadığını beyan ederek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç: Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taşınmaz üzerinde evvelinde … …, … …, … … ve … …’e ait dört adet gecekondu bulunduğu, bu gecekonduların 2002 yılında yıkıldığı, taşınmaz üzerinde davacıya ve davalıya pay devreden … …’ya ait gecekondu bulunmadığı gibi bu kişiler tarafından fiilen kullanılan bir alanın da bulunmadığı gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar: Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri: Davalı vekili, dava konusu taşınmazda fiili taksim olduğunu, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından yeterli inceleme yapılmadan karar verildiğini, ön alım bedelinin geç depo ettirilmesi nedeniyle zarara uğradığını, arsanın geçen zamanda değerlendiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme: Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 … maddeleri, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732, 733 ve 734 üncü maddeleri, 27.03.1957 günlü ve 1956/12 Esas, 1957/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararı.
3. Değerlendirme
1. Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2. Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.
3. Somut olaya gelince; Bölge Adliye Mahkemesince resmi senetteki satış bedeli ve masrafların toplamı olan 249.900,00 TL’nin 06.04.2022 tarihinde depo edilmesine karar verildikten sonra davanın kabulüne karar verilmiştir.
4. Davalı vekili ise; satış tarihinin 15.03.2018 olduğunu, dava tarihinin 11.03.2020 olduğunu, aradan geçen süre zarfında taşınmazın bedelinin kat kat arttığını, paranın satın alma gücünde ciddi kayıplar oluştuğunu, davalının ciddi miktarda zarara uğratıldığını, bedel depo edilirken bu hususların mahkemece dikkate alınmadığını belirterek hükmü temyiz etmiştir.
5. Aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ve enflasyon olgusu nedeniyle kurda meydana gelen değişikliklerin ön alım bedelinin belirlenmesine etkisi olduğu kabul edilmelidir. Resmi satış sözleşmesindeki ön alım bedeline davacı tarafından muvazaa nedeniyle itiraz edilmesi, bu nedenle yargılamanın uzaması, ön alım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.
6. Dava konusu payın satış tarihi ile ön alıma konu payın davacı adına tesciline yönelik karar tarihi arasında … bir sürenin geçmiş olması gözönüne alındığında bu durumun davacıyı amacı dışında zenginleştirdiği davalıyı da fakirleştirdiği ve bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2 nci maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.
7. Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle ön alım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.
8. Ne var ki; somut olayda ön alım bedeli öninceleme duruşma tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, 06.04.2022 tarihinde satış bedeli ve masrafları toplamı depo edilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir. Bu doğrultuda mahkemece, uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 249.900,00 TL’nin ön inceleme tarihi olan 01.10.2022 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenmeli, belirlenen bu miktardan depo edilen (nemalı veya nemasız) miktar ile nemalandırılmış ise … miktarı çıkarıldıktan sonra aradaki farkın da depo edilmesine karar verilmelidir. Belirtilen eksiklik giderildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple, Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Yargıtay duruşma vekalet ücreti 17.100,00 TL’nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 28.11.2023 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.