Pay satışının gerçekte kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin karşılığı olduğu, davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve eklerini imzalamak suretiyle hem bu fiili paylaşımı öğrendiği, hem de bu paylaşıma itiraz etmemesi nedeniyle önalım hakkını kullanmak istemesinin iyi niyet kurallarıyla bağdaşmayacağı, birleştirilen davada ise; davalıların pay değil doğrudan bağımsız bölümlerin tam hisselerini aldıkları, pay satışı olmadığından önalım hakkı kullanılmasının mümkün olmadığı
Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın asıl ve birleştirilen davada davacı vekili tarafından, ihtiyati tedbir şerhi konulmasına dair kararın ise davalı … vekili ve bir kısım davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleştirilen davada davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA: 1. Davacı vekili asıl dava dilekçesinde özetle; 64799 ada 7 parselde kayıtlı taşınmazın üzerinde davacı ile dava dışı kardeşleri … , … ve … ‘un paylı mülkiyet şeklinde hissedar olduğunu, davacının haberi ve onayı olmadan diğer hissedarların 19.02.2019 tarihinde hisselerini davalıya sattıklarını, dava dışı müteahhit …ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, müteahhitin taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulacağı gerekçesiyle malikleri vesikalı fotoğraflarıyla birlikte tapuya çağırdığını, daha sonra kardeşler arasında yaşanan tartışma nedeniyle davacının müteahhit tarafından ortamdan uzaklaştırıldığını, müvekkilinden habersiz olarak satış işlemlerinin yapıldığını belirterek dava konusu taşınmazda davalı adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir.
2. Birleştirilen davada davacı vekili; …’un satın alma işleminden kısa bir süre sonra taşınmazları elinden çıkarmaya başladığını, bu durumun asıl davanın açılmasından sonra öğrenildiğini, hileli davranışlarla elde ettiği 64799 ada 7 parselde bulunan bağımsız bölümlerin bir kısmını davalılara devrettiğini, satış işlemlerinin tarafların gerçek iradelerini yansıtmadığını, bağımsız bölümler üzerinde müvekkilinin ön alım hakkına sahip olduğunu belirterek davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir.
3. Asli müdahil … Sac Profil Boru Metal İnşaat İthalat İhracat San. ve Tic. A.Ş. vekili talep dilekçesinde özetle; dava açılan yerde kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile bina yapılmakta olduğunu, müteahhit ile içerisinde davacı … ile dava dışı diğer arsa hissedarları arasında düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme doğrultusunda arsa sahiplerine ait olacak bağımsız bölümler dışındaki bölümlerin yüklenici müteahhite ait olan yerler olduğunu, müvekkili şirketin 19.02.2019 tarihinde kat irtifakı kurulması ile birlikte sözleşmeye göre kendisine isabet eden bodrum kat 1, 2, 3, 4, 5, 6 ve 7 numaralı, birinci kat 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 ve 28 numaralı bölümleri …’a devrettiğini, bilahare de farklı tarihlerde bu yerlerin davalılara satış ve devir edildiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve inşaat ruhsatı ile birlikte arsanın binaya dönüştüğünü ve burada ön alım hakkının kullanılamayacağını belirterek haksız davanın reddi ile asli müdahale talebinde bulunmuştur.
II. CEVAP: 1. Asıl dava davalısı … vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin devraldığı arsa payının müteahhidin 18.07.2018 tarihli düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince hak etmiş olduğu bağımsız bölümlere denk gelen kısımlar olduğunu, 08.05.2017 tarihli liste beyanına göre aynı şekilde tekrardan kat irtifakı kurulduğunu, davacının ise söz konusu gayrimenkulde arsa sahibi olup kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olduğunu, arsa payı devri yapıldığını bilmesine rağmen kötü niyetli olarak menfaat sağlamaya çalıştığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
2. Birleştirilen davada davalılar; fiili taksimin olduğu bir yerde ön alım davası açılamayacağını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında, asıl ve birleştirilen davanın reddine karar vermiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar: İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleştirilen davada davacı vekili, ihtiyati tedbir şerhi yönünden ise bir kısım davalılar vekili ile davalı … vekili istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.
B. İstinaf Sebepleri: 1. Asıl ve birleştirilen davada davacı vekili; kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatın %50’si tamamlandığında müteahhide hak edişlerinin %50’sinin devredileceği kararlaştırıldığı hâlde inşaatın %55’i tamamlandıktan sonra …’a hak edişinin %50’sinden fazlasının devredildiğini, … , … , … ve … ‘a vekâleten … ile … yetkilisi …arasında 18.07.2018 tarihli düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşmenin 5 inci fıkrasında ”Sözleşme tarihinden itibaren arsa sahipleri hisselerini müteahhidin muvafakati olmadan bir başkasına satamaz ipotek haciz şerh koyduramaz….” düzenlemesine yer verildiğini, onay olmaksızın yapılan satışların geçersiz olacağını belirterek hükmün kaldırılmasını istemiştir.
2. Davalılar … ve … vekili katılma yolu ile sunmuş oldukları dilekçesinde; ihtiyati tedbir şerhinin kaldırılmasını, davacının tazminata ve 5.000,00 TL para cezasına mahkûm edilmesini ayrıca davacının istinaf taleplerinin reddini istemiştir.
3. Davalı … vekili; müvekkilinin hissesine düşen gayrimenkul üzerindeki tedbirin kaldırılmasını, davacının hukuki dayanaktan yoksun istinaf başvurusunun reddine karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç: Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile “… davalı …’a yapılan pay satışının gerçekte kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin karşılığı olduğu, davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve eklerini imzalamak suretiyle hem bu fiili paylaşımı öğrendiği, hem de bu paylaşıma itiraz etmemesi nedeniyle önalım hakkını kullanmak istemesinin iyi niyet kurallarıyla bağdaşmayacağı, birleştirilen davada ise; davalıların pay değil doğrudan bağımsız bölümlerin tam hisselerini aldıkları, pay satışı olmadığından önalım hakkı kullanılmasının mümkün olmadığı belirtilerek davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine; davalıların istinaf talepleri yönünden ise, uyuşmazlığın dava konusu taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin olduğu, bu aşamada taşınmazların üçüncü kişilere devri durumunda hakkın elde edilmesinin imkansız hale geleceği ve ciddi bir zararın doğacağı endişesi oluştuğundan ihtiyati tedbir kararına dair incelenen mahkeme kararının usul ve yasaya uygun olduğu belirtilerek bir kısım davalılar vekilinin ve davalı … vekilinin istinaf başvurusunun reddine” karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar: Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleştirilen davada davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri: Davacı vekili; müteahhit …’nin kat irtifakı kurulacağı gerekçesiyle arsa sahiplerini tapuya çağırdığını, arsa sahibi olan kardeşlerinin kandırılarak hisselerinin devralındığını, … ve … hakkında Savcılığa suç duyurusunda bulunduklarını; ancak kovuşturmaya yer olmadığına karar verildiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatın %50’si tamamlandığında müteahhide kararlaştırılan hak edişlerinin %50’sinin devredileceği, ancak inşaatın %55’i tamamlandıktan sonra …’a hak edişinin %50’sinden fazlasının devredildiğini, devir işleminin davacının bilgisi dahilinde olmadığına dair tanık dinlenmesi taleplerinin reddedildiğini, 18.07.2018 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin genel şartlar başlıklı ekinde yer alan 5 inci fıkra uyarınca müteahhidin onayı alınmadan yapılan satışların geçersiz olduğunu, kat irtifakı kurulmadan dava konusu hisseler satıldığı için davacının ön alım hakkını haiz olduğunu, inşaatın tamamlanma seviyesinin tespiti açısından keşif yapılması taleplerinin reddedilmesinin hukuka aykırı olduğunu, kat irtifakının 22.02.2019 tarihinde kurulduğunu, …’dan hisselerini devralan birleştirilen davadaki davalılara yapılan satışın da belirtilen sebeplerle geçersiz olduğunu belirterek hükmün bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme: Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk: Kanuni ön alım hakkı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
3. Değerlendirme
1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle; temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 24.01.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.