Her ne kadar bir kısım davacı tanıkları taşınmazın taksim edilmediği ve taşınmazın farklı dönemlerde farklı paydaşlarca kiraya verildiği, kira paralarının paylaşıldığı yönünde beyanlarda bulunmuş ise de; dinlenen davalı tanıklarının beyanları, mahkeme hakiminin gözlemi, bilirkişi raporu ve ekli krokisi ile geçmiş yıllardaki kullanım durumunu gösteren uydu görüntüleri birlikte değerlendirildiğinde taşınmazın davalı tanıklarının beyanlarında belirtildiği üzere fiilen taksim edilerek kullanıldığı
Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın fiili taksim nedeniyle reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı …’ın 10.01.2022 tarihinde vefatı üzerine mirasçı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin Antalya ili, Aksu ilçesi, … Mahallesi, … ada 409 parselde kayıtlı taşınmazın hissedarı olduğunu, davalı …’ın önce 04.12.2019 tarihinde 19027 yevmiye No ile taşınmazdaki … ‘ın hissesini (5.190.m2) 310.000,00 TL bedel ile satın aldığını, daha sonra da 04.09.2020 tarihinde 14994 yevmiye No ile … ve diğerlerinin hissesini (2.266 m²) 11.200,00 TL’ye satın aldığını, böylece 7.456 m² hisseyi toplamda 322.200,00 TL bedel ile satın aldığını, müvekkilinin Türk Medeni Kanunun 732 inci maddesi gereğince ön alım hakkını kullanmak istediğini belirterek, davalı adına kayıtlı söz konusu payın iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın hak düşürücü süre içinde açılmadığını, taşınmazın fiili olarak paylaşımı yapılmış bir arazi olduğunu ve davacının ve müvekkiline hisse satışı yapan dava dışı kişilerin fiili olarak kullandıkları alanın zeminde belli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile mahallinde keşif sırasında dinlenilen tanık beyanları ile bilirkişi raporlarından, taşınmazın davacı ve davalının satın aldığı hissedar tarafından fiilen taksim edilerek kullanıldığının analaşıldığı, dolayısıyla ön alım hakkının diğer paydaşın sattığı yeni malike karşı kullanılamayacağı belirtilerek, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar: İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri: Davacı vekili, istinaf dilekçesinde;
1.Tanık beyanlarından sadece davalı lehine olanların değerlendirildiğini, tanıklar … , … , …, … , …, … ve …’ın taşınmazın taksim edilmediğini belirttiklerini, davalı tanığı … ve …’in görgüye dayalı bir bilgisinin olmadığını, beyanlarının duyuma dayalı olduğunu,
2. Mahkemece mahallinde yapılan keşif sırasında mahalli bilirkişi dinlenmediğini,
3. Bilirkişi raporunun da fiili taksim iddiasını ispatlamadığını, mahkemenin fiili taksimin varlığı kanısına nasıl ulaştığının da şüpheli olduğunu, bilirkişi raporlarında, sadece D ve E rumuzlu kısımlar arasında sınır teşkil edecek an bulunduğunu beyan ettiklerini, dolayısıyla taşınmazın tüm bölümleri arasında gerçekte bir sınır mevcut olmadığının zımni olarak kabul edildiğini, bazı bölümler arasında ise sadece kot farkının olduğu, hatta yıllara göre de bazı bölümler arasında ayrı ayrı kullanım olduğunu beyan ettiklerini,
4. Fiili taksim savunmasının dinlenebilmesi için davalı yanında davacının da kullandığı yerin belli olması gerektiğini, müvekkilinin taşınmazda herhangi bir yer kullanmadığını, bilirkişi raporunda da davacının kullandığı herhangi bir yer belirtilmediğini, tanıkların da bu konuda bir beyanda bulunmadıklarını,
5.Taşınmazın hissedarı olan tanık beyanlarından; taşınmazın müşterek olarak kiraya verildiği ve parasının birlikte alındığı, daima bir bütün olarak ve sabit bir yer olarak kullanılmadığı düşünüldüğünde, dönüşümlü kullanıldığının da anlaşıldığını,
6. Fiili kullanma biçiminin oluştuğundan söz edebilmek için kullanımın devamlılık arz etmesi gerektiğini, eldeki davada böyle bir devamlılığın olmadığını,
7. Taksimin ne zaman, kimlerin katılımıyla ve ne şekilde yapıldığının da ispatlanamadığını,
8. Taksimin satıştan önce olması gerektiğini, davalının düzleştirme işlemini kendisinin bizzat, dava açılmadan yaklaşık 1 hafta önce yaptığını belirterek, re’sen gözetilecek sebeplerle de kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç: Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile her ne kadar bir kısım davacı tanıkları taşınmazın taksim edilmediği ve taşınmazın farklı dönemlerde farklı paydaşlarca kiraya verildiği, kira paralarının paylaşıldığı yönünde beyanlarda bulunmuş ise de; dinlenen davalı tanıklarının beyanları, mahkeme hakiminin gözlemi, bilirkişi raporu ve ekli krokisi ile geçmiş yıllardaki kullanım durumunu gösteren uydu görüntüleri birlikte değerlendirildiğinde taşınmazın davalı tanıklarının beyanlarında belirtildiği üzere fiilen taksim edilerek kullanıldığı kanaatine varılmış olduğu gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar: Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı …’ın mirasçıları vekili tarafından temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri: Davacılar vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması ve davanın kabulüne karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme: Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (4721 sayılı Kanun) 2, 732, 733 ve 734 üncü maddeleri.
1. Ön alım hakkı; paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda payın 3. kişiye satılması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın 3. kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
2. Türk Medeni Kanun’un 734 üncü maddesi uyarınca ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
3. Ön alım davasına konu olan payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilerek her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yerin ve bu yere tekabül eden payın bir üçüncü şahsa satarsa satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.02.1951 tarih ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemecede kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
4. Ön alım davalarında fiili taksime değer verilmesi için, taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümleri olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeniyle ön alım hakkını kullanması TMK’nın 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.
3. Değerlendirme
1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı mirasçılar vekilince temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenlere yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 29.02.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.