Davacının satış öncesi pazarlık işlemlerinde dava konusu taşınmazda davaya konu payın davalıya satışına onay verdiği, başka bir ifadeyle satıcının hissesi üzerinde hak iddia etmediği, olayların oluş şekli nazara alındığında davacının ön alım hakkının kullanmasında paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek amacı olduğunun söylenemeyeceği gibi; davacının protokolle metre karesi 800,00 TL bedelle satmayı vadettiği taşınmazı, metre karesi yaklaşık 107,00 TL bedelle iki yıllık hak düşürücü sürenin son günü ön alım hakkını kullanarak almak istemesi 4721 sayılı Kanun’un 2 inci maddesinde yer alan dürüstlük ilkesi ile bağdaşmaz. Taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan kaynaklanan sınırlandırmalarından biri olan ön alım hakkıyla ilgili yorumların ve değerlendirmelerin, mülkiyet hakkının özüne zarar verecek derecede ön alım hakkı sahibi lehine genişletilmesi doğru değildir.
Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararın kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 09.01.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde temyiz eden davalı vekili Av. … ile karşı taraftan davacı vekili Av. … geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu 47135 ada 1 parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğunu, taşınmazın 4700/14591 hissesinin önceki malik … tarafından 14.11.2017 tarihinde 500.000,00 TL bedelle davalıya satıldığını ancak söz konusu satışın müvekkiline haber verilmediğini, müvekkilinin ön alım hakkını kullanmak istediğini belirterek; dava konusu taşınmazda davalı adına kayıtlı 4700/14591 hissenin müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı ile dava dışı … (davalıyı temsilen) arasında düzenlenen 08.11.2017 tarihli harici satış protokolü gözetildiğinde; davacının satıştan haberdar olduğunu, davacının dava konusu satışın gerçekleşmesinde aracı olduğunu, satıcının temsilcisi sıfatıyla hareket ettiğini, dava konusu payın satışına onay verdiği gibi, kendisinin de bir miktar payını satmayı vadettiğini, davacının sözleşme dışına çıkılmayacağı kanaati uyandırdığını, ön alım hakkını kullanmasının dürüstlük ilkesine aykırı olduğunu, davacının ön alım hakkından feragat ettiğinin kabulü gerektiğini, davacının satıcının hissesi üzerinde hak iddia etmediğini, davacının muhasebecesine satışını teklif ettiği payı için 720.000,00 TL ödendiğini, dava konusu pay satışı için ise satıcıya ödeme yapıldığını, ayrıca davacının davalı tarafından yapılan imar işlemleri için davalıya verdiği vekaletnamenin satış için onay verdiğinin göstergesi olduğunu beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacının dava konusu satıştan haberinin olduğu ayrıca satışın gerçekleşmesinde bizzat aracı olarak satışa onay gösterdiği, tanık …’in beyanına göre davacının başından sonuna kadar sürecin içinde olduğu, protokolü imzalayanlardan … ‘nun parayı elden teslim alan …’nun davacının çalışanı olduğunu ifade ettiği, tanık …’nın beyanına göre ise davacının satıştan ve süreçten haberinin olduğu, davalı vekilinin itirazlarının haklı ve yerinde olduğu, davacı tarafından ön alım hakkının kullanılmak istenmesinin dürüstlük ilkesi ile bağdaşmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar: İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri: Davacı vekili istinaf dilekçesinde; olayda menfaati bulunan tanık beyanlarının dikkate alınmaması gerektiğini, protokolün başka bir işe ilişkin olduğunu, protokolde imzası bulunan …’un davalı ile ilgisi olmadığını, Serkan’ın davacının çalışanı olmadığını, imar işlemleri için verilen vekaletnamenin esas alınmasının hatalı olduğunu, protokolün gerçersiz olduğunu, davacının satıştan ancak noter bildirimyle haberdar olabileceğini, mahkemenin gerekçesinin hatalı olduğunu, fiili taksim bulunmadığını, imza incelemesi yapılması gerektiğini beyan ederek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç: Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taşınmaza ilişkin olarak davacının katıldığı satış vaadi sözleşmesi davalının savunmaları doğrultusunda olsa da davalı kooperatifin adi yazılı satış sözleşmesine dayandığı ve resmi satışa yönelik dosya kapsamında bir iddia ve ispatının bulunmadığı, resmi şekilde düzenlenmeyen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğu ve satış vaadi sözleşmesinin dışında olan dava dışı paydaş …’dan hisse satın alan davalıya karşı ön alım hakkının kullanılmasında bir usulsüzlük bulunmadığı, Kanun’un verdiği bir hakkın kullanılması nedeniyle ön alım hakkını kullanmasında davacının kötüniyetli olduğunun ileri sürülemeyeceği, davanın süresi içerisinde açıldığı, Mahkemece tapuda gösterilen satış bedeli, tapu harç ve masrafları toplamı üzerinden ön alım hakkının tanınması gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne İlk Derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılmasına, davanın kabulüne karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar: Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri: Davalı vekili temyiz dilekçesinde; protokolü, davacının satıştan haberdar olduğunu göstermek amacıyla sunduklarını, geçerli olup olmadığının önemi bulunmadığını, …’un protokolün içeriğini hatırlamamasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, protokole göre davacının satıştan haberdar olduğunu, tarafların eylemli paylaşım yaptığını, davacının kötü niyetli olduğunu, davacının bu satışa muvafakat ettiğini, gerekçenin hatalı olduğunu, İlk Derece Mahkemesinin tespitlerinin hukuka uygun olduğunu, davacının protokol ile ön alım hakkından vazgeçtiğini, davacının satış bedelinin resmi senette düşük gösterilmesi nedeniyle bu davayı açtığını beyan ederek ve re’sen gözetilecek sebeplerle kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme: Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk: 1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (4721 sayılı Kanun) 2, 732, 733 ve 734 üncü maddeleri,
2. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulu, 26.12.1951 tarihli ve 1951/1 Esas, 1951/6 Karar sayılı kararı,
3. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulu, 20.06.1951 tarihli ve 1949/13 Esas, 1951/5 Karar sayılı kararı,
4.Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulu, 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/1 Karar sayılı kararı.
3. Değerlendirme
1. Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle ön alım hakkı ve hukukî niteliğine ilişkin açıklama yapılmasında yarar vardır.
Bilindiği üzere paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar hissedar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarların temlik hakkı sınırlandırılarak yasal ön alım hakkı tanınmıştır.
Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Ön alım hakkı taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan doğan takyitlerinden biri olup YİBHGK 1951/1 E, 1951/6 K: sayılı kararında yenilik doğuran bir hak olduğu belirtilmiş, YİBHGK 1949/13 E, 1951/5 K sayılı kararında ise ön alım hakkının hukukî niteliği, “Şufa hakkı, mefşu hissenin üçüncü şahsa satılması ve satışa ıttıladan itibaren bir ay içinde kullanılmış olması gibi muayyen şartlar altında kullanılacak yenilik doğurucu bir haktır ki, şefinin bu hakkı kullandığı yolundaki tek taraflı irade beyanının müşteriye vasıl olmasıyla yeni bir hukukî vaziyet meydana getirilmesine yarar. Bu hakkın kullanılmasıyla şefi yeni bir akit yapmaya hacet kalmaksızın müşteriye halef olur” şeklinde açıklanmıştır.
Yasal ön alım hakkı, 4721 sayılı Kanun’un “Taşınmaz Mülkiyetinin İçeriği ve Kısıtlamaları” başlıklı ikinci ayrımında, “II. Devir hakkının kısıtlamaları 1. Yasal ön alım hakkı” alt başlıkları altında “a. Ön alım hakkı sahibi” başlıklı 732; “b. Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre” başlıklı 733 ve “c. Kullanılması” başlıklı 734 üncü maddelerinde düzenlenmiştir.
2.Ön alım hakkına ilişkin genel açıklamalardan sonra uyuşmazlığa esas teşkil eden dürüstlük ilkesi hakkında açıklama yapılması gerekmektedir.
4721 sayılı Kanun’un “Dürüst davranma” başlıklı 2 inci maddesinde, herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğu ve bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeninin korumayacağı düzenlenmiştir.
Diğer taraftan, YİBHGK 1949/17 E, 1951/1 K sayılı kararında da;“Vakıa ve karinelerden olayda kanunen iyiniyet iddiasında bulunamayacak durumu belirmiş olan kimsenin kötüniyetinin diğer tarafa ispat ettirilmesine artık sebep ve vecih kalmayacağı ve dava hakkının doğumunu sağlayan veya bertaraf eden iyi ve kötüniyetin bu durumda mahkemece resen nazara alınabileceği” kabul edilmiştir.
3. Bu aşamada, ön alım hakkının 4721 sayılı Kanun’un 2 inci maddesine aykırı kullanılması halinde ön alım hakkının kullanılamayacağına ilişkin bazı Yargıtay içtihatlarına değinmekte yarar vardır.
Yargıtay’ın yerleşen içtihatlarına göre; ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması 4721 sayılı Kanun’un 2 inci maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 25.04.1985 tarihli ve 4561 Esas, 5504 Karar sayılı ilamında, velayet altındaki çocuklarının paylarını üçüncü kişiye sattıktan sonra, velinin, bu payları aynı bedelle tekrar kendi adına satın almak istemesinin ön alım hakkının kötüye kullanılması olduğu belirtilmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 19.03.1980 tarihli ve 978/6-1101 Esas, 1420 Karar sayılı ilamında ise, henüz kat irtifakı kurulmamış veya kat mülkiyetine geçilmemiş inşa edilmekte olan apartmanda, davacının kendisi gibi, belirli bir daireyi satın aldığını bildiği davalı hakkında ön alım davası açmasının ve 240.000 lira bedelle alınan yeri 35.000,00 TL lira ile ele geçirmek istemesinin iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı belirtilmiştir.
4. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; davacı, dava konusu 47135 ada 1 parsel sayılı taşınmazda satıcı … tarafından 14.11.2017 tarih 45371 yevmiye numaralı satış işlemiyle davalıya satılan hissenin ön alım hakkı nedeniyle adına tescilini istemiştir. Davalı ise 08.11.2017 tarihli protokol ve Ankara 53. Noterliği 04.06.2018 tarihli ve 15603 yevmiye numaralı vekaletname gözetildiğinde davacının ön alım hakkını kullanmasının dürüstlük ilkesine aykırı olduğunu savunmuştur.
Dosya içeriği ve toplanan delillere göre; davacının 29.12.2009 tarihli ve 42956 yevmiye numaralı satış ve ipotek işlemiyle 6961/14591 pay sahibi olduğu dava konusu 47135 ada 1 parsel sayılı taşınmazda; 31.10.2013 tarihli ve 37633 yevmiye numaralı satış ve birleştirme işlemiyle davacı adına vekaleten Serkan Kilcioğlu’nun 2930/14591 pay satın aldığı, aynı satış işlemiyle dava dışı satıcı …’ın daya konu 4700/14591 hisseyi edindiği anlaşılmıştır.
Davalının savunmasında sözü geçen 08.11.2017 tarihli “Gayrimenkul Satış Protokolü” başlıklı … ve … ‘nun imzasını taşıyan belgede, “Alıcı:… Satıcı: … Ankara İli Etimesgut Mahallesi Bağlıca Mahallesindeki 47135 ada 1 parselde bulunan 14.591metre kare arsanın 7.344 metre karesini 5.875,200 TL bedelle satışına anlaşmışlardır. Alıcı … 200.000 TL kapora olarak vermiştir. 10.11.2017 tarihine kadar 2.000.000 TL daha verilecektir. Geriye kalan bakiye de 15.01.2018 tarihine kadar tamamlanacaktır. Buna karşılık satıcı 4.700 metre kare tapuyu 10.11.2017 tarihinde yine geriye kalan tapuyu 05.01.2018 tarihinde devredecektir.” ibarelerine yer verilmiştir. Anılan belgeye ekli ikinci sayfada ise,” Okul taahhüdü 12 derslik olarak … tarafından yapılacaktır. Planlama İçin yatırılacak ücret 300.000 TL olarak düzeltilecektir. Kat karşılığı olarak arsa …’na verilecektir. 09.11.2017 tarihinde 720.000 TL elden teslim aldım.” ibareleri ve 31.10.2013 tarihli resmi senette davacı adına vekaleten işlem yapan …’nun imzası yer almaktadır. Anılan protokolde alıcı sıfatıyla işlem yapan … ‘nun davalı kooperatif yönetim kurulunun 25.10.2017 tarihli ve 2017/16 Karar sayılı kararıyla dava konusu 47135 ada 1 parsel sayılı taşınmazın %50 hissesinin adlarına alınması hususunda yetkilendirildiği görülmüştür.
Yine, davalının savunmasında belirtilen Ankara 53. Noterliği 04.06.2018 tarihli ve 15603 yevmiye numaralı vekaletname ile davacının davalı kooperatif temsilcilerini dava konusu taşınmazla ilgili imar planı vb. işlemlerin yapılması hususunda vekil tayin ettiği anlaşılmıştır.
Davacı ve davalı tanığı olarak dinlenen ve protokolde imzası bulunan … ; emlak işi ile uğraştığını, protokole imza attığını, içeriğini hatırlamadığını, davalı kooperatifin kendisini vekil tayin ettiğinden haberi olmadığını beyan etmiştir. Davalı tanığı … ise; davacının satıcı …’ın hissesini metre karesi 800,00 TL bedelle alacağını söylediğini, davacıya satıcının ve davacının bir kısım payının davalı kooperatife satılması karşılığında imar düzenlemesinin kooperatif tarafından yaptırılması ve taşınmaz üzerinde yapılacak inşaatın davacı tarafından yaptırılmasının teklif edildiğini, davacının bu teklifi kabul ettiğini, taraflar arasında 08.11.2017 tarihli protokolün düzenlendiğini, davacının bu protokol yapılırken satıcı … adına hareket ettiğini, davacının muhasebecisine 720.000,00 TL ödendiğini beyan etmiştir.
5. Açıklanan yasal düzenlemeler, ilkeler, yargısal kararlar ve dosya içeriği birlikte değerlendirildiğinde; 08.11.2017 tarihli protokol içeriği, 04.06.2018 tarihli vekaletneme ve tanık anlatımları ve tüm dosya kapsamına göre; davacının satış öncesi pazarlık işlemlerinde dava konusu taşınmazda davaya konu payın davalıya satışına onay verdiği, başka bir ifadeyle satıcının hissesi üzerinde hak iddia etmediği, olayların oluş şekli nazara alındığında davacının ön alım hakkının kullanmasında paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek amacı olduğunun söylenemeyeceği gibi; davacının 08.11.2017 tarihli protokolle metre karesi 800,00 TL bedelle satmayı vadettiği taşınmazı, metre karesi yaklaşık 107,00 TL bedelle 4721 sayılı Kanun’un 733 üncü maddesinde düzenlenen iki yıllık hak düşürücü sürenin son günü ön alım hakkını kullanarak almak istemesi 4721 sayılı Kanun’un 2 inci maddesinde yer alan dürüstlük ilkesi ile bağdaşmaz ve kötüye kullanılan bu hak kanunen himaye edilemez. Diğer taraftan; taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan kaynaklanan sınırlandırmalarından biri olan ön alım hakkıyla ilgili yorumların ve değerlendirmelerin, mülkiyet hakkının özüne zarar verecek derecede ön alım hakkı sahibi lehine genişletilmesi doğru değildir. Hal böyle olunca; davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı bulunduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Yargıtay duruşma vekalet ücreti 17.100,00 TL’nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 09.01.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY Yapılan yargılamaya, toplanan delillere, tüm dosya içeriğine, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre; yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanması görüşünde olduğumdan sayın çoğunluğun bozma kararına katılamıyorum.