Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkına sahip olduğunu düzenleyen 5403 sayılı Kanunun 8/i maddesi, 7255 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılmıştır. Bu madde yürürlükten kaldırıldıktan sonra sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkı bulunmamaktadır. Yürürlükten kaldırılmadan önce yapılan satışlarda, madde yürürlükten kaldırıldıktan sonra bu maddeye dayanılarak önalım hakkı davası açılamaz.
Taraflar arasındaki 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’ndan kaynaklı sınırdaş taşınmaz malikleri tarafından açılan ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl davanın kabulüne, birleştirilen davaların reddine karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili ve birleştirilen davalarda davacılar vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince asıl davada davalı vekilinin istinaf başvurusunun yönünden esastan reddine, birleştirilen davada davacıları vekillerinin istinaf başvurularının kabulü ile, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve yeni hüküm kurularak birleştirilen davaların reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili ile birleştirilen dosyalardaki davacılar vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA: 1. Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin dava konusu İzmir ili, … ilçesi, … mevkii, 110 ada 41 parselde malik olduğunu, komşu parseller olan 47 ve 48 No.lu parsellerin davalıya satıldığını öğrendiğini, satış bedelinin bilerek yüksek gösterilerek bedelde muvazaa yapıldığını, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 8 inci maddesi uyarınca ön alım hakkına sahip olduğunu, bu nedenle öncelikle taşınmazların üçüncü kişilere devir ve temlikinin önlenmesi amacıyla ihtiyati tedbir konulmasını, ve 110 ada 47 ve 48 parsellerin davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
2. Birleştirilen 2017/1 Esas, 2017/95 Karar sayılı dosyada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davaya konu devri gerçekleşen İzmir ili, … ilçesi, 110 ada 47 parsel sayılı taşınmaza komşu parsel 110 ada 46 parselin hissedarı olduğunu, taşınmazın değerinin yüksek gösterildiğini, noter aracılığıyla satışın bildirilmediğini, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu uyarınca ön alım hakkını kullanmak istediklerini, öncelikle 110 ada 47 parselin üçüncü kişilere devir ve temlikinin önlenmesi amacıyla ihtiyati tedbir konulmasını ve 110 ada 47 parselde davalı adına kayıtlı olan tapunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
3. Birleştirilen 2017/25 Esas, 2017/96 Karar sayılı dosyada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının dava konusu İzmir ili, … ilçesi, … mevkii, 110 ada 48 parsele komşu olan 110 ada 49 parsele malik olduğunu, taşınmazın devrinin bildirilmediğini, taşınmazın değerinin yüksek gösterildiğini, ön alım hakkını kullanmak istediklerini, 110 ada 48 parselin üçüncü kişilere devir ve temlikinin önlenmesi amacıyla ihtiyati tedbir konulmasını ve 110 ada 48 parselde davalı adına kayıtlı olan tapunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; açılan davaları kabul etmediklerini, dava konusu taşınmazların yaklaşık bir yıldır satılık olduklarını, taşınmazların davacıya teklif edildiğini ancak davacının almak istemediğini, taşınmazın satış bedelinin 596.200,00 TL olduğunu tapuda sehven 494.000,00 TL yazıldığını, çek vasıtasıyla bankadan ödeme yapıldığını, davacının iddia ettiği gibi satış bedelini yüksek göstererek bedelde muvazaa yapılmadığını, bu nedenle haksız olarak açılan davaların birleştirilmesini ve davaların reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında özetle; dava konusu parsellere komşu parseller olan 110 ada 41 parselde asıl davada davacı …’un, 110 ada 46 parselde birleştirilen davada davacı …’nın 7/12 oranında, 110 ada 49 parselde ise birleştirilen davada davacı …’in malik oldukları, satış akdinde davaya konu 110 ada 47 ve 48 parsellerin her birinin 28.11.2016 tarihinde 247.000,00 TL bedel üzerinden davalıya satıldığı, asıl davada davacı …’un 02/12/2016 tarihinde, birleştirilen 2017/1 Esas sayılı davada davacı hissedar Mahmut Baltanın 03/01/2017 tarihinde yine birleştirilen 2017/25 Esas sayılı davada davacı … Tunç’un 30.01.2017 tarihinde dava açtığı, davaların iki yıllık hakdüşürücü süre içerisinde açılmış olduğu, mahkemece mahallinde keşif yapılarak bilirkişi raporu alındığı, keşif sonucu alınan 30.07.2020 tarihli bilirkişi heyeti raporuna göre asgari tarımsal arazi büyüklüğünün … için sulu arazilerde 55 dekar olduğu, dava konusu 110 ada 47 ve 48 parselin asıl davada davacı …’a satıldığı takdirde parsel büyüklüğünün 60.850,00 m2 olacağı, Tarım ve Orman Bakanlığınca belirlenen 55 dekar üzerine çıkacağı, ancak davacı …’a ön alım hakkının kullandırılması halinde arazi büyüklüğünün 30.300,00 m2, davacı …’ya kullandırılması halinde arazi büyüklüğünün 24.650,00 m2 olacağı ve 55.000,00 m2 altında kalacağının belirtildiği, dava konusu parseller ile ön alım hakkını kullanmak isteyen komşu parseller arasında cephe uzunluğu dışında kot farkı, yola cephesi, sulama durumu, kullanım durumu, ekilen ürün cinsi gibi belirgin herhangi bir farklılığın bulunmadığı, … ilçesi için asgari büyüklüğünün 55 dekar olarak belirlenmesi ve asıl davacının ön alım hakkını kullanması halinde bu büyüklüğe ulaştığı dikkate alınarak asıl davanın kabulü ile İzmir ili, … ilçesi, … Mahallesi … mevkii 110 ada 47 ve 48 parselde davalı … adına kayıtlı taşınmazların tapu kaydının ayrı ayrı iptali ile davacı … adına tesciline, birleştirilen 2017/25 Esas ve 2017/1 Esas sayılı davaların reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar: İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili ile birleştirilen davalarda davacılar vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.
B. İstinaf Sebepleri: 1. Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; 04.11.2020 tarih ve 31294 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 7255 sayılı Kanun’un 20 nci maddesi gereği 5403 sayılı Kanunun 8/i maddesinin ikinci fıkrasının yürürlükten kaldırıldığını, kaldırılan madde metninde tarımsal arazilerin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi sahipleri de ön alım hakkına sahiptir ibaresinin yer almakta olduğunu, değişiklikle artık bu madde yürürlükten kaldırılmış olmakla sınırdaş tarımsal arazi sahiplerinin ön alım hakkının hukuken ortadan kalkmış olduğunu, be nedenle her üç davacının da dava açma hakkının ortadan kalktığını, dava konusu taşınmazların bedelinin çek ile Ziraat Bankası aracılığı ile ödendiğini, ödeme miktarının tam olarak 596.200,00 TL olduğunu, tapu işlemi sırasında yapılan bir hata neticesinde rakamın daha düşük göründüğünü, birleştirilen davalar ret edilmesine rağmen lehlerine vekalet ücreti taktir edilmediği gerekçeleriyle mahkeme kararının kaldırılmasını talep ederek istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
2. Birleştirilen 2017/1 Esas 2017/95 Karar sayılı dosyada davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; yerel mahkemenin 30/07/2020 tarihli bilirkişi raporunu esas aldığını, bilirkişi raporunun yasaya aykırı olduğunu, yasanın gerekçesinde yazılı olan arazilerin büyümesinin hedeflendiği kuralının dikkate alınmadığını, kanun bir bütün olarak nazara alındığında kanun koyucunun tarım arazilerinin hadsiz ve hudutsuz bir şekilde büyütülmesini amaçlamadığını, belirlenen büyüklüğün altındaki tarım arazilerinin komşu tarım arazileriyle birleştirilmesini hedeflediğinin açık olduğunu, 5403 sayılı Yasa’ya göre tarımsal bütünlük ve ekonomik verimlilik için asgari arazi büyüklüğün gerekli olduğunu, asıl davada davacı …’un arazisinin 33 dönüm olduğunu, müvekkilinin arazisinin ise 19 dönüm olduğunu, ekonomik verimliliği arttırmak için küçük olanın büyütülmesi gerektiğini, bu durumda yasanın amacının gerçekleşmiş olacağını, davacı …’un arazisi müvekkilinin arazisinden büyük olduğundan yeteri kadar tarımsal bütünlük ve ekonomik verimliliğe sahip olduğunu beyanla yerel mahkeme kararının kaldırılarak davalarının kabulü yönünde karar verilmesi istemiyle istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
3. Birleştirilen 2017/25 Esas 2017/96 Karar sayılı davada davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; 12.11.2019 ve 30.07.2020 tarihli bilirkişi raporlarının kaldırma kararını karşılar nitelik ve yeterlilikte olmadığını, 30.07.2020 tarihli bilirkişi raporu ile yasaya açık şekilde aykırı bir değerlendirme ile hatalı kanaate varıldığını, 30.07.2020 tarihli bilirkişi raporunda yasanın amacının tarımsal bütünlüğün küçük arazilerin büyütülmesi ile sağlanacağı hususunun değerlendirilmediğini, 48 No.lu parsel ile müvekkiline ait 49 No.lu parselin bitki örtüsünün tamamen aynı olduğunu, birbirini tamamlar nitelikte bulunduğunu, müvekkilinin o bölgede 82 dönümlük başka arazileri bulunduğunu, doğal olarak tam bir arazi bütünlüğü ve tarımsal bütünlük sağlanacağı beyanıyla yerel mahkeme kararının kaldırılarak davalarının kabulü yönünde karar verilmesi istemiyle istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe ve Sonuç: Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında özetle; dava konusu taşınmazların tamamının 28.11.2016 tarihinde 494.000,00 TL bedelle davalıya satıldığının anlaşıldığı, davacı ve birleştirilen davada davacıları ile davalıya ait parsellerin sınırdaş olduğu, ön alım hakkında sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması halinde, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine ön alıma konu tarımsal arazisinin mülkiyetinin devrine karar verileceğini, Mahkemece yapılan keşif sonucu aldırılan bilirkişi raporlarında İzmir ili, … bölgesi için belirlenen yeter gelirli arazi büyüklüğünün sulu arazi için 55 dekar olduğu, davacı ve davalıya ait taşınmazların tek başlarına 55 dekarın altında olduğunun tespit edildiği, yerel mahkemenin asıl dosya davacısına ait 41 parsel sayılı taşınmazın hem dava konusu 47 parselle, hem de dava konusu 48 parselle sınırdaş olup tarımsal bütünlük arzettiği gerekçesiyle bu davacı yönünden ön alım davasının kabulüne, birleştirilen davaların reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığı, bu nedenle davalı vekilinin istinaf isteminin yerinde olmadığı, davalı vekilince 5403 sayılı kanunun 8/i maddesinin 7255 sayılı Yasa ile yürürlükten kaldırıldığından davanın reddine karar verilmesi gerektiği yönündeki istinafı bakımından yapılan değerlendirmede ise; dava konusu taşınmaza ilişkin satış sözleşmesinin 7255 sayılı Kanun’un yürürlük tarihinden önce 19/11/2018 tarihinde yapıldığı, sınırdaş arazi malikine ön alım hakkı tanıyan yasal düzenlemeyi yürürlükten kaldıran 7255 sayılı Kanun’un 20 nci maddesinin 04/11/2020 tarihinde yürürlüğe girdiği, gerek ön alım hakkının doğduğu tarih, gerekse dava tarihi itibarıyla 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/i maddesinin ikinci fıkrası yürürlükte olduğundan ve görülmekte olan davalarda da uygulanması gereken geçmişe etkili bir yasa değişikliği de söz konusu olmadığından davalı vekilinin istinaf talebinin yerinde olmadığı, birleştirilen davalar reddedildiğinden davacı lehine vekalet ücretine hükmedilmemesinin hatalı olduğu ancak bu durumun yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediği belirtilerek asıl dava yönünden davalı … vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, birleştirilen davaların davacıları … vekili ile … vekilinin istinaf başvurularının kabulüne karar verilerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, birleştirilen davaların reddine şeklinde yeni hüküm kurulmasına karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar: Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili ile birleştirilen davalarda davacılar vekilleri temyiz başvurusunda bulunmuşlar.
B. Temyiz Sebepleri: 1. Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; 7255 sayılı Kanun’un 20 nci maddesi gereği 5403 sayılı Kanun’un 8/i maddesinin ikinci fıkrasının yürürlükten kaldırıldığı, dava konusu taşınmazlar için 596.200,00 TL ödeme yapıldığı, davanın açılma tarihinden bu yana çok zaman geçtiğinden davanın bu haliyle onanmasının müvekkiline büyük zarar vereceğini, yine davalı vekili tarafından sunulan 15.09.2023 tarihli dilekçede de benzer sebepler belirtilerek kararın bozulması talep edilmiştir.
2. Birleştirilen davalarda davacılar vekilleri temyiz dilekçelerinde özetle; hükme esas alınan 30.07.2020 tarihli bilirkişi raporunun yasaya aykırı ve yetersiz olduğu, Bölge Adliye Mahkemesi kararının kendi içinde çelişkiler içerdiği ve istinaf dilekçelerinde belirttikleri sebeplerle kararın bozulmasını talep etmişlerdir.
C. Gerekçe
1.Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, 4721 sayılı Kanun’un 732 ve devamı maddeleri ile 5403 sayılı Kanun’un 6537 sayılı Kanunla değiştirilen 8/i maddesinin ikinci fıkrası uyarınca sınırdaş parsel malikine tanınan yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk: Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,
6100 sayılı Kanunun 297 nci maddesinin ikinci fıkrası ile 308, 309, 310, 311 ve 312 nci maddeleri,
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamı maddeleri ile 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 6537 sayılı Kanunla değiştirilen 8/i maddesinin ikinci fıkrası.
1. 30/4/2014 tarihli ve 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunla, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda değişiklik yapılmış ve Kanuna “ön alım hakkı” kenar başlıklı 8/i maddesi eklenmiştir.
2. Bu maddenin ikinci fıkrası uyarınca, tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de ön alım hakkına sahip olduğu; tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş maliklerin ön alım haklarını kullanamayacağı; ön alım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikinin ön alıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrini talep edebileceği ve ön alım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümlerinin uygulanacağı hükmü yer almaktadır.
3. Sınırdaş tarım arazisi maliklerine ön alım hakkı veren 8/i maddesinin ikinci fıkra hükmü, 15 Mayıs 2014 tarihli ve 29001 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiş; 28/10/2020 tarihli ve 7255 sayılı “Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun”un 20. maddesiyle yürürlükten kaldırılmıştır. 7255 sayılı Kanun 4 Kasım 2020 tarihli ve 31294 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiştir.
4. Bu tespitlere göre sınırdaş tarım arazisi maliklerine ön alım hakkı veren 5403 sayılı Kanun’un 8/i maddesinin ikinci fıkra hükmü, 15 Mayıs 2014 ila 4 Kasım 2020 tarihleri arasında yürürlükte kalmıştır.
5. Kanun değişikliğinin, taşınmazın resmi satış sözleşmesinden ve eldeki dava açıldıktan sonra yürürlüğe girmiş olması nedeniyle somut olayda uygulama yerinin bulunup bulunmadığının öncelikli olarak olarak çözülmesi gerekmektedir.
6. 3/12/2001 tarihli ve 4722 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun;
“Geçmişe etkili olmama kuralı” kenar başlıklı 1 inci maddesi uyarınca, Türk Medenî Kanunu’nun yürürlüğe girdiği tarihten önceki olayların hukukî sonuçlarına, bu olaylar hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Türk Medenî Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan işlemlerin hukuken bağlayıcı olup olmadıkları ve sonuçları, bu tarihten sonra dahi, yapıldıkları sırada yürürlükte bulunan kanunlara göre belirlenir. Türk Medenî Kanunu’nun yürürlüğe girdiği tarihten sonra gerçekleşen olaylara, Kanunda öngörülmüş ayrık durumlar saklı kalmak kaydıyla, Türk Medenî Kanun’u hükümleri uygulanır.
7. 4722 sayılı Kanunla, toplum barışının temel dayanağı olan hukuka ve özellikle kanunlara karşı güveni sağlamak amaçlandığı için, kendi bünyesinde farklı bir uygulama tarihi içermeyen bir kanunun kural olarak geriye yürümeyeceği (geçmişe etkili olamayacağı) esası kabul edilmiştir.
8. Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı; tarım arazisi satışlarında ise sınırdaş parsel malikine satışa konu tarım arazisini öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır.
9. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla da kullanılabilir hale gelir.
10. Kural olarak ön alım bedeli, dava konusu payın tapudaki satış bedeli ile davalının bu satım sebebiyle ödediği tapu harç ve masraflar toplamından ibarettir.
11. Somut olayda; mülkiyeti davacılara ait olan İzmir ili, … ilçesi, … Mevkii, 110 ada 41, 46 ve 49 parsellerde kayıtlı taşınmazlar ile aynı yer 47 ve 48 parselde kayıtlı bulunan taşınmazlar sınırdaştır. Dava konusu taşınmazların satışının yapıldığı ve ön alım hakkının kullanılması talebi ile asıl ve birleşen davaların açıldığı tarihlerde 5403 sayılı Yasa’nın 8/i maddesinin 2 nci fıkrası yürüklükte olup, 4722 sayılı Yasa’nın yukarıda açıklanan 1 inci maddesi gereğince asıl ve birleşen davaların açıldığı tarihte yürürlükte bulunan yasa hükmüne istinaden karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
3.Değerlendirme
1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. 6100 sayılı Kanun’un 297 nci maddesinin ikinci fıkrası gereğince; hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir.
3. Somut olayda; Bölge Adliye Mahkemesinin, İlk Derece Mahkemesince verilen hükmü kaldırması üzerine, her ne kadar asıl davaya ilişkin davalı vekilinin istinaf sebepleri yerinde görülmemiş ise de; birleştirilen davalara ilişkin istinaf talepleri değerlendirilerek ve yerinde görülerek İlk Derece Mahkemesi kararı ortadan kaldırıldığına göre, artık asıl dava bakımından da İlk Derece Mahkemesi kararının ortadan kalktığı ve Bölge Adliye Mahkemesi tarafından yeniden hüküm kurulması gerektiği kuşkusuzdur. O halde usul kuralları göz ardı edilerek infaza elverişsiz hüküm kurulması doğru görülmemiş ve bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 16.05.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.