Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı, üçüncü kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de; davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmî satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delil ile ispat edebilir. Öte yandan; keşif sonrasında alınan bilirkişi raporu, tek başına muvazaa iddiasını ispatlanması için yeterli olmayıp bunun için rapordaki verilerin davacının dayandığı herhangi bir delille desteklenmesi gerekmektedir.
Taraflar arasındaki 4721 sayılı Türk Medeni Kanununda düzenlenen yasal önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemli davadan dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili ile davalı vekili tarafından ayrı ayrı istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ile davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA: Davacı vekili, dava dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu 116 ada 8 parsel sayılı taşınmazda 1/4 oranında pay sahibi olduğunu, bu taşınmazda 3/4 paya sahip olan paydaşların paylarının tamamını 11.07.2018 tarihinde toplamda 200.000,00 TL bedel karşılığında davalıya sattıklarını, müvekkiline bu konuda herhangi bir bildirimin yapılmadığını, açılan başka bir ortaklığın giderilmesi davasında müvekkiline yapılan 25.10.2018 tarihli tebligat ile müvekkilinin satıştan haberinin olduğunu, öte yandan satış bedelinin aslında çok düşük gösterildiğini, bu yüzden satışın muvazaalı olduğunu belirterek davalı adına kayıtlı olan payın iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde; satışın davacıya defalarca haber verildiğini, onunla pazarlık yapıldığını ancak sonuç alınamadığını, davacının satışı baştan beri bildiğini, hak düşürücü süre olan üç ay içinde davanın açılmadığını ve davacının muvazaa iddiasının doğru olmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: Kastamonu 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 21.04.2021 tarihli ve 2019/14 Esas, 2021/131 Karar sayılı kararında belirtilen “…davalı her ne kadar gerçek satış bedeli üzerinden şufa bedelinin ödenmesini talep etmişse de satış sözleşmesinin tarafı olan davalının bu sözleşme ile bağlı olduğu, davalının bedelde muvazaa iddiasına itibar edilemeyeceği, tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen tapu harç ve masrafları toplamından ibaret olan önalım bedelinin de davacı tarafından mahkeme veznesine yatırılmış olduğu…” gerekçesiyle davanın kabulü ile; “Kastamonu ili, Merkez ilçesi, … Köyü 116 ada 8 parsel sayılı taşınmazda davalı … adına kayıtlı 3/4 hissenin tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline” karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar: İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, davacı vekili ile davalı vekili ayrı ayrı istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.
B. Gerekçe ve Sonuç
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin 18.10.2022 tarihli ve 2021/2568 Esas, 20232/2266 Karar sayılı kararında belirtilen “..davacı tanıklarının taşınmazda payını satan her bir satıcının 25.000,00 TL bedelle paylarını davalıya sattıklarını ve sonrasında da 5.000,00 TL ilave bedel aldıklarını bildirdiği, tanık beyanları bilgi ve görgüye dayalı olduğundan bu durumda tapuda gösterilen resmi satış bedelinin muvazaalı olduğunun kabul edilmesinin gerektiği, davacının dava dilekçesinde öne sürdüğü muvazaa iddiasını kanıtlamış olduğundan mahkemece keşifte belirlenen satış bedeli ile davalı tarafça ödenen harç ve masraflar toplamı üzerinden önalım hakkı tanınmasında bir usulsüzlük bulunmadığı…” gerekçesiyle istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar: Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, davacı vekili ile davalı vekili ayrı ayrı temyiz isteminde bulunmuşlardır.
B. Temyiz Sebepleri: 1.Davacı vekili yönünden;
1.Davalı tarafın noter aracılığıyla müvekkiline herhangi bir bildirimde bulunmadığını,
2.Önalım bedelinde muvazaanın hem yerel mahkemece hem de Bölge Adliye Mahkemesince sabit görüldüğünü,
3.Yerel mahkemece, satış bedeli olarak 200.000,00 TL yerine 107.739,40 TL’nin kabul edildiğini ve bu durumda muvazaa farkının 96.260,60 TL olduğunu,
4.Bu fark üzerinden müvekkili lehine vekalet ücretine hükmedilmesinin gerektiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
2.Davalı vekili yönünden;
1.Kararın yasaya aykırı olduğunu,
2.Eksik inceleme sonucu karar verildiğini,
3.Müvekkilinin bilirkişi raporuna yaptığı itirazın sonuçsuz kaldığını,
4.Eldeki davanın iyi niyetten yoksun olduğunu, davacının satıştan haberinin olduğunu,
5.Eldeki davanın hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu,
6.Davacının davayı üç aylık hak düşürücü süre içinde açmadığını,
7.Muvazaa iddiasının doğru olmadığını,
8.Davanın reddine karar verilmesi gerektiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme: Uyuşmazlık, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen yasal önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk: 1.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası, 370 ve 371 inci maddeleri ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732, 733 ve 734 üncü maddeleri.
2.Yasal ön alım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hâle gelir.
3.Yasal ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
4.Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı, üçüncü kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de; davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmî satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delil ile ispat edebilir. Öte yandan; keşif sonrasında alınan bilirkişi raporu, tek başına muvazaa iddiasını ispatlanması için yeterli olmayıp bunun için rapordaki verilerin davacının dayandığı herhangi bir delille desteklenmesi gerekmektedir.
3. Değerlendirme
1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiş; davalı vekilinin ise aşağıdaki paragrafın kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir.
2.Somut olaya gelince; dosya içinde bulunan ve keşif sonrası alınan bilirkişi raporunda davaya konu edilen 3/4 hissenin dava tarihindeki değerinin 103.739,40 TL, satış tarihindeki değerinin ise 115.266,00 TL olarak tespit edildiği görülmüştür. Öte yandan; yukarıdaki bilgilerden de anlaşılabileceği üzere, bilirkişi raporunda tespit edilen hisse değeri muvazaanın ispatı olarak tek başına yeterli değildir. Davacının, … ve … isminde iki ayrı tanığı bulunmakta olup onlara ait beyanların dosya arasında mevcut olduğu görülmüştür. Tanıklardan …’in yargılamanın 06.11.2019 tarihli 2. oturumunda alınan beyanı, “dava konusu taşınmazın değeri hakkında etraftan duyduğu kadarıyla 100.000,00 TL’nin üzerinde olduğu, kendisinin davalının dava konusu taşınmazı diğer paydaşlardan 117.000,00 TL karşılığında satın aldığı konusunda bilgi sahibi olduğu, (…) satışa dair yapılan telefon görüşmesi sırasında davalının 117.000,00 TL’ye anlaştığını söylediğini duyduğu, hem önceki hem de sonraki malikten satışın 117.000,00 TL’ye gerçekleştiğini duyduğu, satıştan önce davacının satıştan bilgisinin olmadığı, davalıdan duyduğu kadarıyla davacının hissesinin satışı konusunda uzlaşabileceklerini ancak davacının hissesini satacağı yönünde bir bilgisinin olmadığı” şeklindedir. Diğer tanık …’ın yargılamanın 22.01.2020 tarihli 3. oturumunda alınan beyanı ise; “taşınmazın satım tarihinde ne kadar ettiğini bilmediğini, ancak şu an emsal olarak dönümünün 250.000,00 TL’ye satıldığını bildiği, 2018 yılında yanında bulunduğu davacının telefonunun çalması sonrasında davacının yanından ayrılıp tekrar yanına geldiğinde davacının öfkeli olarak taşınmazın 3/4’ünün önceki paydaşları ile bu payları satın almak için konuştuğu, onların toplamda 90.000,00 TL istedikleri, daha sonra bu payların satıldığı, bu payların ne kadar satıldığını öğrenmek için davacı ile önceki maliklerin beraber yanına gittiklerinde önceki maliklerin her bir hissesini 25.000.00 TL’ye sattıkları, sonrasında da her birinini ayrı ayrı 5.000,00 TL aldıkları” şeklindedir.
3.Davacının muvazaa iddiasına dayalı olarak dinlettiği tanıklardan …, özetle satış bedelinin ne kadar olduğunu etraftan duyduğunu, sonrasında bu beyanı ile çelişki oluşturacak şekilde davacının yaptığı telefon konuşmasına şahit olduğunu, burada satış bedelini 117.000,00 TL olarak duyduğunu belirtmiştir. Adı geçen tanığın beyanları çelişkili olup telefon konuşmasındaki sözlerin satış akdine yansıdığı belli olmamakla beraber tanığın yer ve zaman göstermek suretiyle beyanlarını tasdik etmediği ve iki kişi arasında geçen telefon konuşmasını da nasıl duyduğunu belirtmediği anlaşılmıştır. Bununla birlikte; diğer davacı tanığı olan … ise satış sözleşmesinin önünde kararlaştırıldığını, her bir paydaşın toplamda 30.000,00 TL aldığını beyan etmiştir. Satış sözleşmesinde satıcı tarafın 6 paydaştan ibaret olduğu gözetildiğinde 30.000,00 TL’şer bedelin alındığının varsayılması halinde bunun 180.000,00 TL’ye tekabül edeceği ve satış akdine daha yakın bir meblağın ortaya çıktığı sonucuna varılmaktadır. Açıklanan sebeplerle; davalının satış akdinde bedelde muvazaaya yönelik işlem yaptığı dosyada bulunan somut deliller ile ispatlanamadığından mahkemece hüküm altına alınan 107.739,40 TL’nin satış bedeli olarak gözetilerek önalım hakkının bu bedel üzerinden kullandırılmış olması doğru görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle; 1.Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurularının esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2.İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 25.01.2024 tarihinde kesin olarak oy birliğiyle karar verildi.