Kural olarak ön alım bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir. Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.
Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince, Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.
Mahkeme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA: Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin … Köyü 75 parsel numaralı taşınmazda pay sahibi olduklarını, paydaşlardan …’ün kendi payını 17.10.2011 tarihinde 187.000,00 TL bedelle davalıya sattığını, dava konusu yerin gerçek değeri tapuda gösterilen satış bedelinden çok daha düşük olmasına rağmen alıcı ile satıcının anlaşarak müvekkilerinin ön alım hakkını kullanmalarına engel olmak için bedeli bu şekilde yüksek gösterdiklerini, bu nedenle satışta gösterilen bedele itiraz ettiklerini, yapılan satış işleminin müvekkillerine noter aracılığı ile bildirilmediğini, müvekkilerin yasal ön alım hakkı nedeniyle davaya konu payın tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP: Davalı vekili; dava konusu yerin değerine ilişkin davacı yan iddiasının doğru olmadığını, dava konusu nizalı taşınmazın bulunduğu bölgenin jeolojik yapısı gereğince tarım arazisinin sınırlı ve kıt olduğunu, bu nedenle var olan tarım arazilerinin çok kıymetli olduğunu, dava konusu taşınmaz üzerinde paydaşlarınca fiili taksimin mevcut olduğunu, her paydaşın kullandığı yerin sınırlanmış ve belirlenmiş olduğunu, bu nedenle açılan davanın hakkın kötüye kullanılması kapsamında olup reddi gerektiğini savunmuştur.
III. SON BOZMA SÜRECİNE KADAR GELİNEN YARGILAMA AŞAMALARI
1. Mahkemece ilk olarak, davanın fiili taksim nedeniyle reddine karar verilmiştir. Davacılar vekilinin temyizi üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 14.10.2014 tarihli, 2014/6158 -11136 Esas, Karar sayılı ilamıyla hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
2. Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda, 29.05.2015 tarihli, 2015/106 Esas, 2015/179 Karar sayılı karar ile davanın kabulüne karar verilmiş, davalı vekilinin temyiz talebi üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 28.04.2016 tarihli, 2015/18218 – 2016/5138 E: K: sayılı ilamıyla hükmün, davacı vekili bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamadığından aradaki fark üzerinden davalı lehine vekalet ücreti hesaplanması gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.
3. Mahkemece, üçüncü karar ile taşınmazın aynı yönünden verilen davanın kabulüne ilişkin hüküm 12.07.2016 tarihinde kesinleştirilmiş ve bozma ilamına uyularak davalı lehine 167.000,00 TL üzerinden hesaplanan 15.970,00 TL vekalet ücretine hükmedilmesine, davalının yapmış olduğu temyiz yargılama giderlerinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine karar verilmiştir.
4. Davalı vekili, 23.01.2017 tarihli dilekçeyle tavzih talebinde bulunmuştur. Mahkemece, 30.01.2017 tarihli ek karar ile davalı vekilinin tavzih talebi reddedilmiştir.
5. Hükmü ve ek kararı, davalı vekilinin temyiz etmesi üzerine; Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 04.02.2020 tarih, 2019/1485 Esas, 2020/1252 Karar sayılı kararıyla ek kararın onanmasına karar verilmiştir.
8. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin anılan onama ilamına karşı davalı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuş, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 15.12.2020 tarihli, 2020/2665 Esas, 2020/8437 Karar sayılı kararı ile, davalı vekilinin karar düzeltme istemi kabul edilerek; 12.07.2016 tarihli kesinleşme şerhinin, 30.01.2017 tarih, 2016/442 Esas, 474 Karar sayılı ek kararın ve 04.02.2020 tarih, 2019/1485 Esas, 2020/1252 Karar sayılı ek kararın onanmasına ilişkin ilamın kaldırılmasına, Mahkemece hüküm tekrarı yapılmaması ve yargılama giderleri yönünden ise hüküm tarihi itibari ile hesaplama yapılarak yeni ve infaza elverişli hüküm kurulmamasının doğru olmadığı gerekçesiyle Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.
IV. SON BOZMA KARARINDAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
Mahkemenin 27.04.2023 tarihli ve 2021/410 Esas, 2023/416 Karar sayılı kararı ile; davanın kabulüne karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar: Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri: Davalı vekili; davacının bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamaması nedeniyle lehlerine vekalet ücretine hükmedilmemesi ve ön alım bedelinin nemalandırılmamasının doğru olmadığını ileri sürerek temyiz yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme: Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrası ile 4721 sayılı TMK’nın 732 nci, 733 üncü ve 734 üncü maddeleri.
3. Değerlendirme
1. Mahkemece; bozmaya uyulduğu halde bozma ilamının gerekleri yerine getirilmemiştir. Davacı, davalının eski paydaştan satın aldığı 1656/69120 pay için ön alım hakkını kullanarak, dava konusu payın gerçek değeri 20.000,00 TL olduğunu, ancak 187.000,00 TL üzerinden satış işlemi yapıldığını ileri sürerek bedelde muvazaa iddiasında bulunduğu halde bu iddiasını kanıtlayamamıştır. Bu durumda mahkemece aradaki fark üzerinden davalı yararına vekalet ücretine hükmedilmemesi doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.
2. Bunun yanında; ön alım hakkının kullanılmasıyla, bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup, bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.
3. Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.
4. Somut olayda Mahkemece ön alım bedeli ilk duruşma tarihi itibariyla depo ettirilmemiş, bedelin vadesiz mevduat hesabına depo ettirilmesine karar verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir. Bu doğrultuda mahkemece, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı 190.086,00 TL’nin ilk duruşma tarihi olan 30.03.2012 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenmeli, belirlenen bu miktardan depo edilen (nemalı veya nemasız) miktar ile nemalandırılmış ise nema miktarı çıkarıldıktan sonra aradaki farkın da depo edilmesine karar verilmelidir. Belirtilen eksiklik giderildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeplerle kararın bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine, Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 18.03.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.