Dava, işyeri ihtiyacı nedeni ile tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Mahkemece, ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kanaatine varılmakla birlikte kiralanan taşınmazın bulunduğu ana yapının üniversite binası olarak kullanılabilmesi için esaslı tamirat ve tadilata ihtiyaç bulunduğu, davacının taşınmazdaki tüm bağımsız bölümlere sahip olmadığını, diğer bağımsız bölüm maliklerinin onayını almadan, mevcut haliyle veya basit tadilat ile üniversite binası olarak kullanılmasının mümkün bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Olayımıza gelince, davacı vakfın mütevelli heyeti tarafından alınan 15.08.2008 tarihli karar ile mülkiyeti davacıya ait dava konusu kiralananın kurulacak olan İstanbul Sabahattin Zaim Üniversitesine tahsis edilmesine karar verildiği, buna dayalı olarak İstanbul 5. Noterliği’nin 04.12.2008 tarih ve 21825 sayılı ihtarnamesi ile tahliye iradesinin davalıya bildirildiği, uzman bilirkişiler kurulu tarafından ibraz edilen 25.04.2011 tarihli ayrıntılı raporda nedenleri açıklanmak suretiyle kiralananın üniversiteye tahsis edilmesi ve devir edilmesi için mütevelli heyeti kararları, Vakıflar Genel Müdürlüğü oluru, davacı vakıf senedinin 3/e bendi, YÖK kararları, resmi gazetedeki kuruluş yasası, kiralanan hakkında İstanbul Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı’nın tadilat, ekleme ile taşınmazın üniversite binası olabilirliği yazısı, kiralananın yöredeki konumu, m2 alanı, kagir betonarme karkas mimari niteliği, yörede ve kiralanana yakın denilebilecek konum ve mesafede İstanbul Üniversitesi, kütüphaneler gibi eğitim ve öğretim kurumlarının bulunması nedeniyle kiralananın kullanım amacına uygun olarak eşya ve eşhastan ari hale getirilmesini takiben yapılacak tadilat ve eklemeler ile dava konusu kiralananın üniversite binası olarak kullanılabileceği bildirilmiştir. Mahkemece de bu rapor esas alınarak hüküm oluşturulmuş, ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu dosya kapsamında mevcut delillere uygun olarak tespit edilmiştir.
Ne var ki, mevcut haliyle veya basit tadilat ile binanın üniversite binası olarak kullanılmasının mümkün olmadığı ve davacının mülkiyetinde bulunmayan 8 adet bağımsız bölüm maliklerinin rızalarının bulunduğuna dair beyan sunulmaması nedenleri ile davanın reddine karar verilmiştir. Oysa dava konusu kiralananın bulunduğu ana yapıda 75 adet bağımsız bölüm mevcuttur. Bu bağımsız bölümlerin 67 adedi davacıya aittir. Bunlardan 62 adedi ile ilgili ihtilaf giderilmiştir. Sadece dava konusu kiralanan ile birlikte 5 adet bağımsız bölümün tahliyesi beklenmektedir. Bunun gerçekleşmesi halinde kullanım amacına uygun tamirat ve tadilatın yapılabilmesi olanaklı hale gelecektir. Buradaki tamir ve tadilatın 6570 sayılı kanunun 7/ç bendi kapsamında olmadığı çok açıktır. Zira anılan madde anlamında tamir ve tadilattan maksat, kiralananın yıkılıp yeniden yapılmak istenmesi veya imar maksadı ile esaslı surette tamir, tevsii veya tadilin yapılmasıdır. Somut olayımızda bu anlamda tamir ve tadilat ihtiyacı bulunmadığı, üniversite binası olarak kullanılabilmesi için tamir ve tadilatın gerekli olduğu, bunun da yapılacak işin niteliğine uygun bulunduğu anlaşılmıştır. Ayrıca 8 adet bağımsız bölüm malikinin rızası sorunu tamamen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde düşünülmesi gereken bir durum olup davayı doğrudan ilgilendiren bir yönü bulunmamaktadır. Esasen bu husus davacıya ait tüm bağımsız bölümlerin tahliyesinden sonra söz konusu bağımsız bölüm malikleri ile çözümlenecek bir husustur.
Bu bağlamda davacı vakfın kamulaştırma yapma yetkisinin bulunduğu gözardı edilmemelidir. Kaldı ki, yönetim planının 2. madde hükmünün davaya konu kiralananın da bulunduğu mülkiyeti davacıya ait bölümde imarın müsaade etmesi durumunda kat ilavesi de dahil olmak üzere her türlü gerekli tadilatın yapılmasına cevaz verdiği anlaşılmaktadır.
Bu nedenlerle, davacının ihtiyaç iddiasının samimi, gerçek ve zorunlu olduğu, bilirkişi raporu ile de belirlendiği üzere, kullanım amacına uygun olarak gerçekleştirilecek tamir ve tadilat ile kiralananın üniversite binası olarak kullanılabileceğinin sabit olduğu, buradaki tadilat ve tamiratın 6570 sayılı kanunun 7/ç bendi kapsamında olmadığı, 8 adet bağımsız bölüm malikinin muvafakatının bu aşamada aranmasının gerekli bulunmadığı anlaşıldığından tahliye kararı verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeler ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.