Hakikati yansıtmayan sicildeki düşük satış bedelinin kabul edilmesi, şufa hakkının kullanıldığı tarih ile satış günü arasındaki geçen sürede taşınmazın değerinde, enflasyon ve diğer objektif nedenlerle meydana gelen artışların gözetilmemesi, hukukun amacı olan adaletin somutlaşmasını önlediği ve çıkarlar dengesini bozduğu tartışılmayacak kadar açık bir olgudur.
DAVA : Taraflar arasındaki “şufa” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Samsun Asliye 4. Hukuk Mahkemesi’nce davanın kabulüne dair verilen 06.12.1993 gün ve 1990/480-1993/667 sayılı kararın incelenmesi taraf vekillerince istenilmesi üzerine;
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 19.04.1994 gün ve 3887-4518 sayılı ilamı:
(…Şufalı pay 04.09.1987 tarihinde davalıya satılmış, davacı ise 09.11.1990 günü dava açarak, payın iptal ve adına tescilini istemiştir. Davalı, bir aylık hak düşürücü sürenin geçirilmiş olduğunu savunmuş, ancak savnmasını ispatlayamamıştır. Bu durumda davanın süresinde açıldığının kabulü gerekir.
Uyuşmazlık, şufa bedelinin satış tarihinde tapuda gösterilen bedel mi, yoksa dava açıldığı tarihte saptanacak bedel mi olacağının tesbitinde toplanmaktadır. Şufa bedelinin satıcı ile, davalı arasındaki anlaşmada kararlaştırılan bedel olması gerekeceğine dair yasada bir açıklık yoktur. Bu nedenle objektif olayların yarattığı kıymet değişikliklerinin, bir aylık hak düşürücü süre geçirildikten sonra açılan şufa davalarında, davayı açan paydaşın ödeme borcuna yansıtılması icabeder. Bu itibarla davalı yargılama sırasında açıkça savunmamış olsa bile, hakimin kendiliğinden, bu hususu gözönünde tutması gerekir. 20.06.1951 gün ve 13/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’nda da hakimin hükümden önce resen nazara alarak tayin edeceği uygun bir süre içinde şufa bedelinin yatırılmasına karar vereceği, daha sonra kaydın düzeltilmesine hükmedeceğini açıklaması bu görüşü doğrulamaktadır. Resen dikkate alınacak hususlar, hem uygun süre hem de onun esas bağlantısı olan şufa bedelidir. Kaldı ki, payı alan davalı satış akdinin tarafı olduğu için ondan şufa bedelinin tapuda gösterilenden daha fazla olduğu şeklinde savunma yapmasını beklemekte, yasanın ve özelliği olan şufa davasının amacına ters düşer.
Özellikle, diğer paydaş ile, davalı arasında gerçekleştirilen ve şufa hakkının kullanılmasına yol açan satış sözleşmesinden ve bir aylık hak düşürücü süre geçtikten sonra açılan şufa davalarında, davacı paydaşın ekonomik ve objektif nedenlerle değişmiş yeni bedeli ödemeksizin tapuda gösterilen eski bedelle, payın tescilini talep etmesi M. Kanunu’nun 2. maddesinde tanımlanan objektif iyi niyet kuralı ile bağdaştırılamaz. Böyle bir davranış, davalıyı zorunlu olarak elinden çıkardığı gayrimenkul payı yerine eline geçn para ile aynı nitelik ve değerde bir başka gayrimenkul edinmek imkanından yoksun bıraktığı için fevkalade adaletsiz ve hakkaniyet duygusunu zedeleyici bir sonuç yaratır. 08.11.1991 gün 90/4-91/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı’nda da, iyiniyet iddiasının hukuki mahiyeti itibarıyla defi değil, itiraz niteliğinde bulunduğu vurgulandığından bu nitelikteki bedele yönelik iddianın yargılama sona erinceye kadar iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabii, olmadan davanın her aşamasında ileri sürülmesi mümkündür.
Açıklanan nedenlerle, şufa hakkının kullanıldığı dava tarihi itibarıyla şufalı payın karşılığının ve davalının şufalı payda kullanma nedeniyle yararlanma oranının saptanıp, davacının ödeme borcunun tayini ve bu bedelin yatırılmasına hükmedilmesi gerekirken, keşif tarihindeki şufa bedelinin yatırılmasına karar verilerek davanın kabulü hatalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun kararı da bu doğrultudadır…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Taşınmaz mal mülkiyetinin yasadan doğan daraltımlarından (takyitlerinden) biri de önalım (şufa) hakkıdır. Yasal önalım hakkı, yenilik doğuran (inşa-i) bir haktır. Paydaşa bir payı üçüncü kişiye satılması durumunda o yer, alıcıya neye mal olmuş ise o miktar ile belirli süre içerisinde satın alma yetkisi verir.
Bu husus 20.06.1951 gün 13/5 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararında da aynen vurgulanmıştır. Dava hakkının kullanılması için öngörülen belirli süre ise, satışın öğrenildiği tarihten itibaren başlayan ve niteliği gereği hakkın özünü etkileyen bir aylık hak düşürcü süredir.
Olayda, özel daire ile yerel mahkeme arasındaki uyuşmazlık, şufa hakkına konu yapılan payın, dava tarihi ile keşif tarihi arasında üç yılı aşan bir sürenin geçmiş olması dolayısıyla, bu zaman kesiti içerisindeki ekonomik ve objektif nedenlerle meydana gelmesi kaçınılmaz bulunan değer düşüklüğünün, şufa bedelinin belirlenmesinde nazara alınması gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır. Gerçekten hakikati yansıtmayan sicildeki düşük satış bedelinin kabul edilmesi, şufa hakkının kullanıldığı tarih ile satış günü arasındaki geçen sürede taşınmazın değerinde, enflasyon ve diğer objektif nedenlerle meydana gelen artışların gözetilmemesi, hukukun amacı olan adaletin somutlaşmasını önlediği ve çıkarlar dengesini bozduğu tartışılmayacak kadar açık bir olgudur. Zira önalım hakkı sahibi, sebepsiz zenginleşirken alıcı olan davalı fakirleşmektedir. Şufa (önalım) hakkının kullanılması nedeniyle şufa hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğü, hakka konu olan payın kullanıldığı tarihteki (önceden kullanılmamış ise dava tarihi) değeri olmalıdır. Nitekim bu görüş Hukuk Genel Kurulu’nun 05.05.1993 gün 761/192 sayılı emsal nitelikteki kararında da aynen benimsenmiştir. Bu itibarla Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen özel daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi doğru değildir. O halde usul ve yasaya uygun olmayan direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının özel daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı (BOZULMASINA) oybirliğiyle karar verildi.