Askeri güvenlik bölgesi içinde kalması sebebiyle, üzerinde yapılaşma yasağı bulunan taşınmazlarda, bu tahdidin taşınmazın değerini olumsuz, yönde etkilediği göz önüne alınarak, emsal taşınmazlarla mukayesede diğer unsurların yanısıra söz konusu değer düşüklüğünün de nazara alınması ve değer farklılık oranlarının buna göre belirlenmesi suretiyle kamulaştırma bedelinin tespiti için, raporu hükme esas alınan bilirkişi kurullarına yeniden ek rapor düzenlettirilmesi gerektiğinde duraksama bulunmamaktadır.
DAVA: Taraflar arasındaki “kamulaştırma bedelinin artırılması” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Afyon Asliye 2.Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 13.12.2002 gün ve 296-474 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 22.4.2003 gün ve 1597-3290 sayılı ilamı ile; (…Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak, bozmaya uyulmuş ise de gereği tam olarak yerine getirilmemiştir. Şöyle ki; Bozma ilamının 3 numaralı bendinde askeri güvenlik bölgesi içinde kaldığı ve bu nedenle üzerlerinde yapılaşma yasağı bulunduğu anlaşılan dava konusu taşınmazlarda bu hususun değer düşüklüğüne neden olacağı gereğine değinilmiş iken bu defa bilirkişi ek raporlarında bozma öncesindeki değerlendir melerde taşınmazların askeri güvenlik bölgesi içinde bulunmasının da nazara alındığı bildirilmiş ise de bozmadan önceki raporlarda emsal alınan taşınmazlarda böylesi bir yasaklama söz konusu bulunmadığı gibi karşılaştırmada da dava konusu taşınmazın bu eksik yönünden değerdeki etkisinden söz edilmeden emsallerle karşılaştırılması sonucu bulunan oran esas alınarak hesaplama yapılmıştır.
Bu durumda bilirkişilerin önceki değerlendirmede dava konusu taşınmazların askeri güvenlik bölgesinde oluşunun yarattığı değer düşüklüğünün nazara alındığı yolundaki açıklamaları inandırıcı ve gerçekçi bulunmamaktadır.
O halde mahkemece bilirkişi kurullarından taşınmazların askeri güvenlik bölgesi içinde bulunmasının ve bu nedenle üzerlerinde yapılaşma yasağı olmasının neden olduğu değer düşüklüğünü nazara alan ek raporlar alınıp uygunluğu da denetlendikten sonra hasıl olacak duruma göre karar verilmelidir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz. …) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
K: Dava, kamulaştırma bedelinin artırılması istemine ilişkindir. Davacı vekili; Tapuda davacı adına kayıtlı bulunan arsa niteliğindeki 44 adet taşınmazın davalı Milli Savunma Bakanlığı tarafından kamulaştırılması sebebiyle, 164.430.090.000 TL.kamulaştırma bedel farkının mülkiyetin idareye geçtiği tarihten itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı idareden tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili; Kamulaştırılan taşınmazların Askeri Güvenlik Bölgesi içerisinde kalması sebebiyle yapılaşma yasağı bulunduğunu ve kıymet takdir komisyonunca belirlenen bedelin rayice uygun olduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemenin; “arsa niteliğindeki taşınmazlara emsal karşılaştırması sonucu değer biçen üç bilirkişi raporundan, birinci ve üçüncü bilirkişi kurulu asıl ve ek raporlarının birbirini doğruladığı ve bu raporlarda taşınmazların askeri güvenlik bölgesi içerisinde bulunmasının değere etkisinin de incelendiği” gerekçesiyle, “davanın kısmen kabulü ile, toplam 91.306.575.000 TL. kamulaştırma bedel farkının ferağ tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline” dair verdiği karar, Özel Daire’ce yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuş; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; Dava konusu taşınmazların bir bölümünün Askeri Güvenlik Bölgesi içinde kalması sebebiyle üzerlerinde yapılaşma yasağı bulunmasının, taşınmazların değerinde eksilme meydana getirip getirmeyeceği; Bu bağlamda mahkemece, değer düşüklüğü nazara alınarak değer biçilmesi için ek rapor alınmasının gerekip gerekmediği, noktasındadır.
Öncelikle belirtilmelidir ki; Değer takdirinde izlenecek usulü gösteren ve Kamulaştırma Kanunu’nda yeralan hükümlerle kanun koyucu, gerçek değeri bulup, hak sahibine vermek amacını gütmüştür.
Bu noktada, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun değer tespiti esaslarını düzenleyen 11. maddesinde; Taşınmazın cins ve nev’inin, yüzölçümünün, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurların, her unsurun ayrı ayrı değerinin, vergi beyanının, kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerinin, özellikle arsalarda kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin ve bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçütlerin esas alınarak taşınmaz bedelinin takdiri gerektiği öngörülmüştür.
Bu hükümlere göre arsalarda değer biçmede esas unsur, emsal incelemesi ve bu emsale göre dava konusu yer ile yapılacak karşılaştırması sonunda bir değer biçileceğinin vurgulanmış olmasıdır.
Bunun yanında; taşınmazın “kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurların ve her unsurun ayrı ayrı değeri”nin gözönüne alınması gerektiği hükme bağlanmıştır.
Böylece taşınmaz malın, kamulaştırma karşılığının tespitini etkileyebilecek nitelikleri ile özellikleri ve her öğenin değerinin belirtilmesi ve değere katkısının gösterilmesi gerekir.
Bu konuda taşınmazın bulunduğu yer, kent merkezine ve yollara uzaklık ve yakınlığı, kamulaştırılan taşınmazda bulunan değer artırıcı üstünlükler ve değer azaltıcı eksiklikler ile tahditler gözönünde tutulmalıdır. Örneğin; Taşınmazın deniz kıyısında oluşu veya yolun uzak bulunuşu, imar planı içinde bulunması veya bulunmaması, arsa üzerine yapılacak apartmanın kat sayısı dahi o yerin değerini etkileyici nitelik ve özelliklerindendir. (Ali Arcak-Y.Servet Kitiş-Kamulaştırma Davaları ve DevletleştirmE: Ankara 1992. C:1,S:361-362)
Yine, emsal olarak alınan taşınmazlarında tüm niteliklerini iyice belirtmek, kıyaslamaları yapılmak, değişik ve farklılıkları bularak göstermek değerin saptanması bakımından önemlidir.
Diğer taraftan, taşınmaz malın değere etkili niteliklerinin, eş deyişle taşınmazda bulunan değer artırıcı üstünlük ve değer azaltıcı eksikliklerin tayin ve tesbitinde, kamulaştırma tarihindeki durumun esas alınması gerekir.
Somut olayda, kamulaştırma kararının 5.4.2000 tarihinde alındığı; Belediye Başkanlığından alınan karşılık yazı ve bilirkişi raporlarına göre; 21.8.1998 tarıhli mevzi imar planında 4109, 4110, 4111, 4112, 4113, 4114, 4115, 4116, 4143, 4173, 4174, 4075, 4076, 4077, 4078, 4079, 4087, 4088, 4089, 4090, 4091, 4092, 4093 ve 4095 numaralı parsellerin askeri güvenlik bölgesi içerisinde kalmaları sebebiyle üzerinde yapılaşma yasağı bulunduğu anlaşılmaktadır.
Şu hale göre; Askeri Güvenlik Bölgesi kapsamında bulunan taşınmazlar için yapılaşma yasağı kamulaştırma tarihinden önce konulduğundan; kamulaştırma tarihi itibarıyla mevcut bu tahdidin, taşınmazlarda değer düşüklüğüne neden olacağı açıktır.
Ayrıca somut olayda olduğu gibi, üzerinde yapılaşma yasağı bulunan taşınmazlarla, bu tahdidin bulunmadığı taşınmazlara bilirkişi kurullarınca aynı değerin biçilmesi, adil ve hakkaniyete uygun olmadığı gibi, taşınmazın gerçek değerinin tespiti ilkesine de aykırıdır.
Her ne kadar hükme esas alınan birinci ve üçüncü bilirkişi kurulu asıl ve ek raporlarnnda, taşınmazların askeri güvenlik bölgesi içerisinde kalmaları sebebiyle yapılaşma yasağının emsal mukayesesinde nazara alındığı bildirilmiş ise de; değer biçilmesine dayanak tutulan emsal taşınmazlarda herhangi bir tahdidin bulunmadığı gözününe alınarak, mukayesede dava konusu taşınmazlar üzerinde yapılaşma yasağı bulunmasının sebep olduğu değer düşüklüğü oranının tespiti ile buna göre emsalin kaç kat değerli yada değersiz olduğunun belirlenmesi gerekirken, taşınmazların imar durumuna ilişkin Belediye Başkanlığından alınan karşılık yazının tekrarı ile yetinilmesi az yukarıda açıklanan 2942 sayılı Kamulaştırma Yasası’nın değer tespiti ilkelerine aykırıdır.
Bu itibarla mahkemece; askeri güvenlik bölgesi içinde kalması sebebiyle, üzerinde yapılaşma yasağı bulunan taşınmazlarda, bu tahdidin taşınmazın değerini olumsuz, yönde etkilediği göz önüne alınarak, emsal taşınmazlarla mukayesede diğer unsurların yanısıra söz konusu değer düşüklüğünün de nazara alınması ve değer farklılık oranlarının buna göre belirlenmesi suretiyle kamulaştırma bedelinin tespiti için, raporu hükme esas alınan bilirkişi kurullarına yeniden ek rapor düzenlettirilmesi gerektiğinde duraksama bulunmamaktadır.
Hal böyle olunca, yerel mahkemece aynı yöne işaret eden bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usule ve yasaya aykırı olup, direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, 17.12.2003 gününde oybirliği ile karar verildi.