Dava, akde aykırılık nedeniyle sözleşmenin feshi ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Davacılar vekili, davalının İstinye Park Alışveriş Merkezindeki “Fazıl Beyin Türk Kahvesi” isimli işyerinde, 11.07.2007 tarihli kira sözleşmesi gereğince kiracı olduğunu, kiracının ciro bilgilerini kendi lehine kullanmaması için sözleşmenin 10.5. maddesinde kira kaybına yol açacak her türlü belgesiz ve fişsiz satışların yasaklandığı ve bu düzenlemeye aykırı davranışın akdin esaslı unsurlarına muhalefet halini oluşturacağının kararlaştırıldığı halde, bir çok müşteriden fişsiz satış yapıldığının şikayeti gelmesi üzerine, davalıya akde aykırılığın giderilmesi için 11.03.2009 tarihli ihtar gönderildiğini, davalının fişsiz ve faturasız satışa devam ettiğini belirterek, akdin feshi ve akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili, fişsiz ve faturasız satışın yapılmasının mümkün olmadığını, davacının davalıya gönderdiği ihtarda akde aykırılığın giderilmesi için bir gün süre verildiğini, bu sürenin makul bir süre olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi uyarınca, aylık 3.450 Euro+KDV kira bedeli ile hasılatın %8’nin kiralayana ödeneceği, davalının satışlarını yazar kasa, fiş ve fatura ile belgelendirmesi gerektiği, davalının hasılat üzerinden ödemesi gereken kira ücretini ödememek için sözleşmeye aykırı olarak fiş ve fatura düzenlemeden satış yaptığı, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin akte aykırılık nedeniyle feshine, mecurun tahliyesine dair verilen karar; Özel Daire’ce metni yukarıda başlık bölümünde aynen yazılan ilam ile bozulmuş; mahkemece, aktin feshinin, tahliyeyi de kapsadığı, sadece aktin feshine karar verilip, tahliyeye karar verilmemesi halinde taraflar arasında yeni ihtilafların ve davaların çıkacağı gerekçeleri ile önceki kararında direnmiştir. Direnme kararını davalı vekili temyize getirmektedir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davalı kiracının kira sözleşmesinin 10.2 ve 10.5 maddesine aykırı olarak “fişsiz ve faturasız satış yapması” eyleminin kiralananın kullanımına ilişkin olup olmadığı, bu durumda 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 256. maddesi gereğince aktin feshi ile birlikte kiralananın tahliyesine de karar verilip verilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında bazı üyelerce, 6570 sayılı Yasa’da tahliye sebeplerinin sınırlı olarak sayıldığı, anılan Yasa’nın 8. ve 6098 sayılı Yasa’nın 354. maddesi gereğince kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine genişletilemeyeceği, dolayısı ile sözleşme ile Kanun’da düzenlenmeyen yeni tahliye sebeplerinin kararlaştırılamayacağı, 818 sayılı Yasa’nın 256. ve 6098 sayılı Yasa’nın 316. maddelerinde düzenlenen “akde aykırılık nedeniyle tahliye”ye karar verilebilmesi için de, akde aykırı davranıldığı ileri sürülen eylemin bizatihi taşınmazın kullanımı ile ilgili olması gerektiği, somut olayda ise fiş ve fatura düzenlememe eyleminin bizatihi taşınmazın kullanımı ile ilgili olmayıp, kira bedelinin miktarı ile ilgili olduğu, öteki deyişle eldeki davada akte aykırılık nedeniyle tahliye istemine değil ancak temerrüt nedeniyle tahliye sebebine dayanılabileceği, eldeki davada taşınmazın bizatihi kullanımı ile ilgili olmayan sözleşmenin bir hükmünün yerine getirilmemesi halinde sadece aktin feshine karar verilmesi gerekip, kiralananın tahliyesini gerektirmediği, nitekim Hukuk Genel Kurulu’nun 23.02.2005 gün ve 2005/6-69-96 sayılı kararında da bu ilkenin benimsendiği, görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş, aktin feshine karar verilmesinden sonra, davalı kiracının halen taşınmazda oturmasına izin verilmesinin taraflar arasında yeni ihtilaflara sebebiyet vereceği, olayda akte aykırı davranıldığı hususunun hem mahkemece, hem de Özel Daire’ce kabul edildiğine göre kiralananın tahliyesine de karar verilmesi gerektiği gerekçeleri ile çoğunluk tarafından kabul edilmemiştir.
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmaları, dosyadaki tutanak ve kanıtlar, mahkeme kararında açıklanan gerektirici nedenler gözetildiğinde, yerel mahkemenin yazılı şekilde karar vermesinde bir isabetsizlik görülmediğinden, usul ve yasaya uygun direnme kararının onanması gerekmiştir.
KARŞI OY YAZISI
818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 256. maddesinin birinci fıkrasında “kiracının kiralananı kullanırken tam bir ihtimam dairesinde kullanma mükellefiyeti getirilmiştir” maddenin ikinci fıkrasında ise “kiracının gönderilen süreli ihtara rağmen ihtimamla kullanma mükellefiyetini yerine getirmez ve açıktan açığa fena kullanmayı sürdürürse kiralayanın aktin hemen feshini talep edeceği” düzenlenmiştir.
1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinin ilk fıkrasında; kiracıya kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma mükellefiyeti getirilmiştir. Aynı maddenin ikinci fıkrasında kiracının özenle kullanma mükellefiyetini yerine getirmeyerek sözleşmeye aykırı davranışını sürdürmesi durumunda, kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracıya 30 günlük süreli ihtar göndererek aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği düzenlenmiştir.
Yukarıdaki belirtilen, düzenlemelerden 818 sayılı BK’nun 256/1-2 ve 6098 sayılı TBK’nun 316/1-2 maddelerindeki düzenlemelerin, kiralananın kullanımıyla ilgili olarak birbirine aykırı düzenleme değildir. Önceki ve yeni düzenlemelerde de kiralananın kullanım biçimine aykırı davranış, özen göstermeme akte aykırılığı oluşturmaktadır.
Kiracının, kiralananı ne amaçla kullanılacağı sözleşmede belirtilmişse o amaçla kullanılacaktır.
Sözleşmede kullanım amacı olarak kahve türü ürünlerinin satılacağı kararlaştırılmışsa, dayanıklı tüketim eşyaların satışı yapılamayacaktır.
Sözleşmeye aykırılık teşkil eden eylemin kiralananın bizzat kullanımına yönelik olması gerekir. Kiralananın kullanılması ile ilgisi olmayan, sadece sözleşmedeki bazı hükümlerin ihlali olarak nitelendirilebilecek olgular yalnızca sözleşmenin feshini gerektirip, tahliyeye karar verilemez. Kiracının kiralananda fişsiz, faturasız satış yapması, kiralananın kullanımına ilişkin olmayıp sözleşmenin özel şartlarından bir maddesine uymama tahliyeyi değil aktin feshini gerektirir.
Mahkemece verilecek tahliye kararı aktin feshini içerir ise de, aktin feshi kararı tahliyeyi kapsamaz. (Bu nedenle perakende fişi düzenlemeden kiralanana yapılan satış kullanım biçimi ile ilgili olmadığından özel sözleşme maddesine aykırılık olarak akdin feshini gerektirir.)
Diğer taraftan 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı TBK’nun 4.cü bölümünde, kira sözleşmesi üç ayrım halinde düzenlenmiştir. Birinci ayrımda genel hükümler (adi kira), ikinci ayrımda konut ve çatılı işyeri kiraları, üçüncü ayrımda ise ürün kirası (hasılat kirası) düzenlenmiştir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi, TBK’nun 347 ve devamı maddelerinde, bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere iki başlıkta düzenlenmiştir.
Dava yoluyla sona ermede, kiraya verenden kaynaklanan sebepler, TBK’nun 350 ve 351. maddelerinde, konut veya işyeri gereksinimi kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, yeni malikin konut ya da işyeri gereksinimi olarak sayılmıştır.
Kiracıdan kaynaklanan sebepler, TKB’nun 352. maddesinde tahliye taahhüdü iki haklı ihtar, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması olarak sayılmıştır.
Bunun dışında birinci ayrımda düzenlenen genel hükümler (adi kira), ikinci ayrımda düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiralarındaki özel hükümlere aykırı olmamak koşuluyla uygulanacağından TBK’nun 315. maddesinde düzenlenen kiracının temerrütü ve 316. maddesinde düzenlenen özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık sebebiyle sözleşme sonlandırılabilecektir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona erdiren sebepleri yukarıda açıklanan nedenlerle mümkündür. TBK’nun dava sebeplerinin sınırlılığı başlıklı 354. maddesinde “dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez” hükmü getirilmiştir.
Fakat, 04.07.2012/6353 Sayılı Kanunun 53. maddesi ile değişik 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişilerle özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında TBK’nun 354. maddesi 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanmaz hükmü getirilmiştir. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmesinde hüküm bulunmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanacağı düzenlenmiştir. Bu durumda kiralananın kullanımı ile ilgili olmayan fiş ve fatura düzenlenmemesi eylemi kiralananın tahliyesi sonucunu oluşturmayacağından, tacir olan kiracının dava konusu eylemi hakkında TBK’nun adi kira ile ilgili genel hükümlerden TBK’nun 316/1-2. maddelerinde düzenlendiği gibi, akdin feshini gerektirecektir.