Dava konusu taşınmazda 1/3 payı 14.01.2008 tarihinde tapuda 90.000,00TL satış bedeli göstererek satın alan davacının, aynı taşınmazda 1/3 payı 11.05.2011 tarihinde 27.000,00TL satış bedeli göstererek davalının satın alması durumunda davacının tapuda gösterilen 27.000,00TL satış bedeli üzerinden şufa hakkı kullanmak istemesinin hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilemeyeceği.
Taraflar arasındaki “tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ordu 1. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 18.02.2013 gün ve 2011/408 E., 2013/92 K: sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14.Hukuk Dairesinin 24.06.2013 gün ve 2013/7494 E., 2013/9716 K: sayılı ilamı ile;
(“…Dava, önalım hakkı nedeniyle davalı adına kayıtlı payın iptali ve davacı adına tescili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Davacı vekili, davacının 1393 ada 1 parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğunu dava dışı İsmet Güler’in 11.05.2011 tarihinde dava konusu taşınmazdaki 1/3 payını davalıya 27.000,00 TL bedelle sattığını, davacıya noterden bildirim yapılmadığını öne sürerek tapudaki satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanmak istediklerini belirtmiş ve dava harcını bu bedel üzerinden yatırmıştır.
Davalı vekili, davalının dava konusu taşınmazdaki payının gerçek satış değerinin 93.000,00 TL olduğunu, tapuda düşük gösterildiğini savunmuştur.
Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılması ile bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım hakkını kullanan paydaş bu payı satın almak isterken tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamından oluşan önalım bedelini depo etmesi gerekir.
Mahkemece, davalının bedelde muvazaa savunması kabul edilerek, davalının satın aldığını belirttiği değer üzerinden davacıya önalım hakkı tanınmıştır. Davalı, resmi memur önünde yapılan satış akdinin tarafı olduğundan davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ve davalının bu savunması dinlenmez. Bu durumda mahkemece, payın tapudaki satış bedeli olan 27.000,00 TL ile tapu harç ve masraflardan oluşan önalım bedelini depo etmek üzere davacıya uygun bir önel verilerek oluşacak sonuca göre işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken bu husus gözetilmeksizin yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediği…) gerekçesi ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davacı vekili, davacının, Ordu Merkez Karapınar Mahallesi 1393 ada 1 parsel sayılı taşınmazda 1/3 oranında pay sahibi olduğunu, davalının önceki paydaş İsmet Güler’den 1/3 payı 27.000,00TL bedelle 11/05/2011 tarihinde satın aldığını, davacıya noter kanalı ile bildirimde bulunulmadığını, Türk Medeni Kanunu’nun 734.maddesi gereğince süresi içerisinde yasal önalım hakkını kullanmak istediğini, davalıya satılan payın satış bedeli ve tapu masraflarını davacının yatırmaya hazır olduğunu belirterek, dava konusu 1393 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki davalı adına kayıtlı 1/3 payın iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davalının dava konusu payı 93.000,00TL bedelle satın aldığını, davalının bütün işlemlerin 93.000,00TL üzerinden yapıldığı inancında olduğunu, iradesinin sakatlandığını, davalının rayiç bedel belgesi üzerinde yazan 27.000,00TL’nin tapuda satış bedeli olduğunu satıştan sonra belediyede emlak değerini beyan edeceği sırada öğrendiğini belirterek taşınmazın gerçek satış bedelinin toplanacak delil ve belgelere göre tespitini, davacının yargılama sırasında dava konusu taşınmazın gerçek değeri olan 93.000,00TL üzerinden önalım hakkını kullanmak istemesi halinde davayı kabul ettiklerini, davacının önalım hakkını tapuda gösterilen 27.000,00TL üzerinden kullanmak istemesi durumunda davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; davacının dava konusu taşınmazdaki 1/3 hissesini taşınmazın önceki maliki Mustafa Güler’den 14/01/2008 tarih 511 yevmiye numaralı satış işlemi ile 90.000,00 TL bedelle satın aldığını, yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporuna göre davaya konu temlik işlem tarihi olan 11/05/2011 tarihi itibarıyla dava konusu taşınmazın 1/3 hissesinin rayiç değerinin 116.607,00 TL, tespit tarihi itibarıyla ise, 126.489,00 TL olduğunu, davacının, davaya konu edilen satış işleminden yaklaşık üç sene önce 90.000,00 TL bedelle edindiği aynı miktar taşınmaz hissesini, şufa hakkının tanıdığı yasal düzenleme ve kurallardan istifade ile taşınmazın satış tarihindeki gerçek değerinin çok altında kalan resmi senette yazılı bedel üzerinden şufa hakkını kullanmayı talep ve dava etmesinin hakkın açıkça kötüye kullanılması mahiyetinde olduğunu, davacı tarafın duruşmada 93.000,00TL üzerinden şufa hakkını kullanmayacağını, bildirdiğinden davanın reddine dair verilen karar davacı vekilinin temyizi üzerine; Özel Dairece yukarda başlık bölümünde metni aynen yazılı olan karar ile bozulmuş; mahkemece, önceki gerekçeler tekrar edilmek suretiyle direnme karar verilmiştir. Direnme kararını davacı vekili temyize getirmektedir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; dava konusu taşınmazda 1/3 payı 14.01.2008 tarihinde tapuda 90.000,00TL satış bedeli göstererek satın alan davacının, aynı taşınmazda 1/3 payı 11.05.2011 tarihinde 27.000,00TL satış bedeli göstererek davalının satın alması durumunda davacının tapuda gösterilen 27.000,00TL satış bedeli üzerinden şufa hakkı kullanmak istemesinin hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilip değerlendirilemeyeceği, davalının bedelde muvazaa iddiasının dinlenip dinlenemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Devir Hakkının Kısıtlamaları” üst başlığı altında “yasal önalım hakkı” kenar başlıklı 732. maddesi; “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” hükmünü içermektedir.
Aynı kanunun 734. maddesi;“Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.” hükmünü taşımaktadır.
Bu noktada öncelikle, muvazaa kavramı üzerinde durulmasında yarar vardır. İrade ve beyan arasında bilerek yaratılan uyumsuzluk şeklinde tanımlanan muvazaa, pozitif hukukumuzda Borçlar Kanunu’nun 18. maddesinde düzenlenmiştir.Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 18. maddesinde “bir aktin şekil ve şartlarını tayinde, iki tarafın gerek sehven, gerek akitteki hakiki maksatlarını gizlemek için kullandıkları tabirlere ve isimlere bakılmayarak, onların hakiki ve müşterek maksatlarını aramak lazımdır” ifadeleri mevcut olup, daha çok sözleşmenin yorumuyla ilgili olduğundan, öğreti ve uygulamada muvazaa kapsamlı olarak incelenmiş ve belirli kurallara bağlanmıştır.(Benzer hükme de 6098 sayılı TBK’nın 19. maddesinde yer verilmiştir.)
Gerek öğretide, gerek uygulamada muvazaa, mutlak ve nispi muvazaa şeklinde iki gruba ayrılmaktadır. Tapu harcını az ödemek için gerçek bedelin görünüşteki(resmi) sözleşmede az gösterilmesi şeklinde geçekleştirilen muvazaa ise nispi muvazaanın bir türü olan sözleşme koşullarında muvazaadır.Burada gerçek satış bedeli gizlenmekte görünüşteki sözleşmede bedel gerçek bedelden az gösterilmektedir.Yani görünüşteki sözleşmenin sadece bedeli değiştirilmektedir.Muvazaa sözleşmenin tamamında değil bir bölümündedir.Bedelde muvazaa olarak gerçekleşen bu durumda sözleşme geçerli kabul edilmiştir.Taraflar tapuda yapılan tescil işlemi ile sözleşmeyi ifa ettiklerine ve bu sözleşmenin koşullarını yerine getirip ana unsurlarını gerçekleştirdiklerine göre bedelde muvazaa iddiasını ileri sürerek sözleşmenin iptalini istemeleri “hakkın kötüye kullanılması” olarak değerlendirilmektedir(Eraslan Özkaya, İnançlı işlem ve Muvazaa Davaları, Ankara, Mayıs 2015,sayfa187).
Diğer taraftan şufa hakkını kullanan paydaşa karşı satış bedelinde muvazaa bulunduğu, gerçekte bedelin daha fazla olduğu, sözleşmenin taraflarından biri (alıcı) tarafından ileri sürülmesi de hakkın kötüye kullanılması teşkil eder(Eraslan Özkaya, İnançlı işlem ve Muvazaa Davaları, Ankara, Mayıs 2015, sayfa197).
Somut olaya gelince; davacı, dava konusu 1393 ada 1 parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğunu, dava dışı İ… 11.05.2011 tarihinde dava konusu taşınmazdaki 1/3 payını davalıya 27.000,00 TL bedelle sattığını, tapudaki satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek davalı adına kayıtlı 1/3 payın iptali ile adına tescilini istemiştir.
Davalı ise dava konusu payı gerçekte 93.000,00TL bedelle satın aldığını ancak tapuda satış bedelinin 27.000,00TL olarak gösterildiğini sonradan öğrendiğini, şufa hakkının ancak gerçek bedel üzerinden kullanılabileceğini ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.
Davalı, dava konusu taşınmazdaki 1/3 payın satışına ilişkin 11.05.2011 tarih 7471 yevmiye numaralı satış akdinin tarafı olduğundan ve hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından davalının bedelde muvazaa iddiasında bulunması açıkça hakkın kötüye kullanmasıdır.
Bu itibarla, mahkemece dava konusu payın tapudaki satış bedeli olan 27.000,00 TL ile tapu harç ve masraflardan oluşan önalım bedelini depo etmek üzere davacıya uygun bir önel verilerek oluşacak sonuca göre işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken bu husus gözetilmeksizin yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hal böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Dairenin bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine 10.06.2015 gününde oybirliği ile karar verildi.