Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri gereğince yükleniciye yapılan pay devrinin gerçek satış sayılamaz. Gerçek bir satışa konu olmayan, satım niteliğinde bulunmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır.
1. Taraflar arasındaki “önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Konya 3. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi: 4. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin Konya ili, Meram ilçesi, Dedekorkut mahâllesi 27102 ada 3 parselde kain taşınmazda paylı malik olduğunu, dava konusu taşınmazda payları bulunan ……’nın bir kısım paylarını davalı şirkete sattıklarını, müvekkilinin bu pay devirlerinden ortaklığın giderilmesi davası ile haberdar olduğunu ileri sürerek dava konusu taşınmazın davalı adına kayıtlı olan 2221/4800 payın iptali ile bu payın tapuda müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı: 5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin inşaat işi ile uğraştığını, bu nedenle dava dilekçesinde adı geçen hissedarlar ile arsa payı karşılığı daire vermek suretiyle anlaşmalar yapıldığını, gerçek satış ilişkisinin bulunmadığını, bu hissedarların tamamının Konya 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/427 E. sayılı dosyası ile ortaklığın giderilmesi talebinde bulunduklarını, arsa payı karşılığı anlaşma yapılmış olduğunun bir delilinin de ortaklığın giderilmesi davası olduğunu, önalım hakkının kullanılabilmesinin satışın gerçek satış olmasına bağlı olduğunu belirterek açılan davanın reddine, aksi kanaat hâlinde hisselerin gerçek değeri tespit edilerek gerçek bedel üzerinden dava hakkında karar verilmesini istemiştir.
Mahkeme Kararı: 6. Konya 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 14.01.2014 tarihli ve 2012/406 E, 2014/10 K. sayılı kararı ile; dava konusu olayda yapılan pay devirlerinin (arsa payı) kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiği, bu devrin gerçek olmadığı, bu nedenle önalım hakkının söz konusu olamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı: 7. Konya 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay 14. Hukuk Dairesince 30.09.2014 tarihli ve 2014/5484 E, 2014/10703 K. sayılı kararı ile; ”…Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hâle gelir.
Dava konusu 3 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydında, davacı … davalı dışında davalının pay edindiği bir kısım paydaşlar ile dava dışı kişilerin taşınmazda paydaş oldukları görülmektedir. Davalı, dava dışı önceki paydaş …..’nün tüm paylarına satış yoluyla malik olmuş; adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediği….’in bir kısım payını satış suretiyle edinmiştir.
Dosya içerisindeki tapu kayıtlarına göre taşınmazda davalının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediği paydaşlar dışında da sözleşmeye dahil olmayan başkaca paylı maliklerin mevcut olduğu anlaşılmaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşmelerdendir.
Üzerinde bina yapılacak arsanın birden fazla maliki varsa sözleşmeye arsanın tüm maliklerinin katılması gerekli olup aksi hâlde sözleşmenin ifa kabiliyeti yoktur. (Yargıtay 15. H.D. 18.03.2008 T. 2007/2188 E. 2008/1738 K.)
Diğer taraftan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı bu binaya karşılık arsa sahibi de ona kararlaştırılan arsa payı mülkiyetini geçirmektedir. Bu niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir. Burada, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyet nakli edimi bir araya gelmiştir. Eser sözleşmesi bir şekle bağlı olmasa da arsa sahibi taşınmazdaki bir bölüm mülkiyeti yükleniciye geçirmek zorunda olduğundan sözleşmenin TMK m.706, BK m. 213, Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 60. maddesi uyarınca Tapu sicil Müdürlüğünde veya noterlerce düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Kanun sözleşmenin geçerliliği (sıhhati) için resmi şekil aradığından, emredici kural gereği, resmi şekle uymadan yapılan sözleşmeler geçersizdir. …. Eser (İnşaat Yapım) Sözleşmeleri, Ankara 2009, S.44 v.d.)
Yüklenici konumundaki davalı ile dava konusu taşınmazın paylı maliklerinin tamamı arasında yukarıda açıklandığı şekilde resmi şekilde düzenlenmiş bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi mevcut olmadığı anlaşılmaktadır. Dava konusu 3 parsel sayılı taşınmaz bu şekilde tüm paydaşların katıldığı resmi şekilde düzenlenmiş bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu edilmediğinden ifa kabiliyeti bulunmamaktadır. Dolayısıyla önalıma konu payın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği gerekçesiyle davalıya devredildiği yani gerçek bir satışın söz konusu olmadığından bahsedilemez. Davaya konu olaydaki devir de gerçek bir satış olduğundan davacıya önalım bedelini depo etmesi için süre tanınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir…” gerekçesi ile karar oy çokluğu ile bozulmuştur.
Direnme Kararı: 9. Konya 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 15.09.2015 tarihli ve 2015/276 E, 2015/487 K. sayılı kararı ile; dosyadaki sözleşmelerin adi yazılı olduğu, bu sözleşme üzerine de tapuda resmi devir işleminin yapıldığı, önalım hakkının kullanılması için gerçek bir devir olmasının arandığı, olayda tapuda paydaş olan bir kısım maliklerin arsalarına inşaat yapmak ve bağımsız bölüm edinmek amacıyla arsanın tapusunun davalıya geçirildiği, dosyadaki tüm delillerden bu devirlerin gerçek bir devir olmadığının anlaşıldığı, bunun aksinin davacı tarafından kanıtlamasının gerektiği, olayda gerçek bir satış devri söz konusu olmadığından önalım hakkının kullanılmasının söz konusu olmadığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi: 10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olay bakımından arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince davalı yükleniciye yapılan devirlerin, gerçek satış sayılıp sayılamayacağı, burada varılacak sonuca göre davacı lehine önalım hakkının doğup doğmadığı noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümünde, öncelikle önalım hakkının niteliğinin açıklığa kavuşturulması gerekmektedir.
13. Bilindiği üzere paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar hissedar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarın temlik hakkı sınırlandırılarak kanuni önalım hakkı tanınmıştır.
14. Önalım hakkı taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan doğan takyitlerinden olup 26.12.1951 tarihli ve 1951/1 E, 1951/6 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında yenilik doğuran bir hak olduğu belirtilmiştir.
15. Öte yandan 20.06.1951 tarihli ve 1949/13 E, 1951/5 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında ise ön alım hakkının hukuki niteliği, “Şufa hakkı, mefşu hissenin üçüncü şahsa satılması ve satışa ıttıladan itibaren bir ay içinde kullanılmış olması gibi muayyen şartlar altında kullanılacak yenilik doğurucu bir haktır ki, şefinin bu hakkı kullandığı yolundaki tek taraflı irade beyanının müşteriye vasıl olmasıyla yeni bir hukuki vaziyet meydana getirilmesine yarar. Bu hakkın kullanılmasıyla şefi yeni bir akit yapmaya hacet kalmaksızın müşteriye hâlef olur” şeklinde açıklanmaktadır.
16. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)’nun “Önalım hakkı sahibi” başlıklı 732. maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmü öngörülmüştür.
17. Anılan düzenlemede önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı öngörülmüştür.
18. Bu husus yukarıda içeriği açıklanan 20.06.1951 tarihli ve 1949/13 E, 1951/5 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da benimsenmiş; kararın gerekçesinde, taşınmaz mülkiyetinin takyitlerinden olan kanuni önalım hakkının taşınmazda hisse sahibi bulunan şahsa, diğer bir kimsenin payının üçüncü kişiye satılması hâlinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile ve belli bir süre içinde satın almak yetkisini veren ayni bir hak olduğu ifade edilmiştir.
19. Açıkça görüldüğü üzere kanuni önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerekmektedir; önalım hakkının konusu pay satışıdır.
20. Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır. Örneğin temlikin hibe şeklinde olması hâlinde, hibede bir malın bedelsiz olarak üçüncü kişinin mülkiyetine geçirilmesi amaçlandığından önalım hakkı kullanılamayacaktır. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel hibede mevcut değildir, önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün değildir.
21. Bu aşamada 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nda düzenlenen eser (arsa payı karşılığı inşaat yapım) sözleşmelerine ilişkin şu açıklama ve saptamaların yapılmasında yarar bulunmaktadır:
22. Kural olarak 6098 sayılı TBK’nın 470. (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK) 355.) maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, karşılıklı edimleri içeren iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür. Görülüyor ki, bu sözleşmelerde ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir.
23. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edimi ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebilir. TBK’nın 183 ve devamı (BK’nın 162 vd.) maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir.
24. Hemen belirtmek gerekir ki üzerine bina yapılacak taşınmazın paylı mülkiyete konu olması hâlinde 4721 sayılı TMK’nın 692. maddesi uyarınca sözleşmeye tüm maliklerin katılması gerekir. Aksi hâlde sözleşmenin ifa kabiliyeti bulunmadığından geçersiz sözleşme nedeniyle taraflar birbirlerine verdiklerini, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı olarak geri isteme hakkına sahiptirler.
25. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. İnşaat, maddi nitelikteki eseri ifade eder.
26. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde ilk unsur, “yüklenicinin bir inşaat (bina) meydana getirme borcu altına girmesidir”. Zira bu sözleşmelerde yüklenici, finansını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirme borcu altına girer. Fakat inşaat yapım sözleşmelerinin konusunu, yeni bir yapı (bina) yapmak kadar, mevcut bir binaya ilâve inşaat veya değişiklik ya da yapıdaki onarım işi de oluşturabilir.
27. Genel olarak eser sözleşmelerinde olduğu gibi arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde de “bedel” sözleşmenin unsurlarındandır. Ancak, yukarda belirtildiği üzere, burada arsa sahibi, inşaat yapımına karşılık yükleniciye bedel olarak bir miktar para vererek değil, kararlaştırılan arsa payını devretmek suretiyle edimini yerine getirir.
28. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahibi yükleniciye pay devrini değişik şekillerde yapabilir; Bazen bir arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak binanın bağımsız bölümleri için o arsanın maliki tarafından kat irtifakı kurulmakta, (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 2/c) sözleşmede yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümlere karşılık gelen belli orandaki arsa payının devri taahhüt edilerek, yine sözleşmede kararlaştırılan şekilde yükleniciye devir yapılmaktadır. Bazen, arsa üzerinde kat irtifakı kurulmadan arsa tapusu bütünü ile yükleniciye devredilmekte, ilerde inşaat tamamlanınca kat irtifakı kurulmakta ve sözleşmedeki paylaşıma göre kat irtifak listesi birlikte yapılmaktadır. Bazen de, sözleşmede inşaatın geldiği aşamaya göre kademeli tapu devri kararlaştırılmakta ve arsa sahibi tarafından devir buna uygun yapılmaktadır.
29. Uygulamada en çok görülen devir şekli ise, arsa sahibinin devri gereken arsa paylarının satışını vaat etmesi, yüklenicinin de inşaat yapımını taahhüt etmesi şeklinde yapılan devirdir. Buna göre, yüklenici sözleşmeye uygun biçimde edimini yerine getirecek, karşılığında da arsa sahibinden devri taahhüt edilen payın adına tescilini isteyebilecektir.
30. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince, arsa sahibi tarafından yükleniciye ya da onun istemiyle üçüncü kişi veya kişilere yapılan taşınmaz ya da taşınmaz payı temliki, inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla verilen “avans” niteliğinde olup; yüklenici yüklendiği karşı edimini ifa ettiği oranda “şahsi hak” elde edebilir ve ancak kazandığı şahsi hakkını üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenici, tüm edimlerini ifa ettiği takdirde ve sözleşmenin de ifa ile sonuçlanması durumunda şahsi hakkı, ayni hakka dönüşür. Nitekim arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi nedeniyle yükleniciden pay iktisap eden üçüncü kişiler, TMK’nın 1024. maddesi ve aynı Kanun’un 1023. maddesi hükmünden yararlanamazlar. İnşaatın hukuki anlamda teslimine kadar arsa sahibi avans olarak verdiği payları geri alma hakkına sahiptir. Hukuki teslim ise yapılan inşaatın yasal mevzuata uygun olarak bitirilmesi (iskan izninin alınması) hâlinde gerçekleşmiş sayılır.
31. Bu aşamada arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri gereğince yükleniciye yapılan pay devrinin gerçek satış sayılıp sayılamayacağı hususu üzerinde durmak gerekir.
32. Az yukarda belirtildiği üzere gerçek bir satışa konu olmayan, satım niteliğinde bulunmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde ise arsa sahibi inşaat yapımına karşılık yükleniciye bedel olarak bir miktar para yerine, arsa payını devretmekte olup, bu devir işlemi inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla yükleniciye verilen “avans” niteliğinde bulunduğundan ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi hâlinde arsa maliki her zaman payının iadesini isteyebileceğinden bu tür temliklerde önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel, yani bir miktar para, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinde mevcut olmayıp, payın bedeli eser meydana getirmek suretiyle ödenmektedir. Önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün olmadığı gibi, pay karşılığında yüklenicinin yapması gereken sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmesi de düşünülemez.
33. Tüm bu anlatılanlar ışığında somut olaya gelindiğinde; dava konusu temliki işlemler arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği yapılmıştır. Bu durumda yapılan pay devirleri gerçek bir satış niteliğinde bulunmadığından, davacının önalım hakkını kullanması mümkün değildir.
34. Hâl böyle olunca yerel mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözetilerek arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapılmış devirlerin gerçek satış olmadığı gerekçesiyle Özel Daire bozma kararına karşı önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya uygundur.
35. Bu nedenle direnme kararı onanmalıdır.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle; Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının ONANMASINA, Gerekli temyiz ilam harcı peşin alındığından başka harç alınmasına yer olmadığına, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440. maddesi uyarınca kararın tebliği tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 15.12.2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.